TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02563 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBGJ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [S]

née le 06 Janvier 1994 à [Localité 7] (TERRITOIRE DE [Localité 7]), demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [Z]

née le 18 Octobre 1990 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

— représentés par M^e Samir AYARI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 31

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026 et signé par Muriel LANOT, magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 26 août 2021, Monsieur et Madame [M] représentés par l’agence AREA ont loué à Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 678 euros outre 135 euros de provision pour charges.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] au titre de ce bail.

Par exploit d’huissier du 1er juin 2023, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution, portant sur le règlement d’une somme de 2380,23 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2023, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juin 2023

Par acte d’huissier du 15 octobre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] à lui verser la somme de 6225,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 sur la somme de 2380,23 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 16 octobre 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 28 février 2025, puis après divers renvois retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11992,50 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2025 selon décompte du 14 octobre 2025.

Par la voix de leur conseil, les défenderesses expliquent que l’origine des incidents de paiement est due à la perte d’emploi de madame [S] en décembre 2022. Cette dernière a retrouvé un emploi courant mai 2023. Elles font remarquer que les loyers d’avril 2023 à octobre 2023 étaient payés régulièrement.

Elles ajoutent avoir tenté de trouver des solutions avec l’agence immobilière AREA, laquelle ne faisait aucun lien entre les paiements assurés par leurs soins et les versements VISALE dont les décomptes ne sont pas précis.

Les défenderesses assurent pouvoir régler leur passif grâce au déblocage d’un plan d’épargne salarial de Madame [S] et d’un prêt de 9000 euros en attente d’acception.

Les locataires indiquent régler leur loyer normalement depuis novembre 2023 et sollicitent un échelonnement de leur dette locative sur une durée de 36 mois. Leur capacité financière mensuelle est de 3200 euros ce qui permet de payer le loyer courant et d’apurer la dette.

Elles concluent au débouté de la société Action Logement Service de sa demande de résiliation de bail et de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le droit d’agir de la SAS Action Logement Services

Au terme de l’article 2306 du Code civil, “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Les CIL s’étant porté caution mettront en oeuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résiliation du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherche de relogement des ménages en difficultés.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Le contrat de cautionnement Visale, signé par Monsieur [U] [M] représenté par l’agence AREA IMMOBILIER, en qualité de bailleur, stipule (page 7, “Paiement par la caution et subrogation”) que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement.

Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale”.

Au cas d’espèce, la Sas Action Logement Services justifie :

— d’une première quittance subrogative du 3 juillet 2024, signée par le bailleur, portant sur la somme de 6489,41 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2022 à janvier 2024, visant les dispositions de l’article 2309 précité et précisant d’une part, que “cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services” et d’autre part, que l’agence AREA immobilier, agissant en tant que bailleur, “subroge Action Logement Service dans [s]es droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)”,

— d’une deuxième quittance subrogative émise le 5 décembre 2024, signée par le bailleur, portant à 8 434,75 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire au titre des mois décembre 2022 à septembre 2024 pour lequel l’agence AREA immobilier subroge Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant,

— d’une quittance subrogative du 4 février 2024, signée par le bailleur, portant à 9 407,42 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire pour la période de décembre 2022 à novembre 2024, pour lequel le bailleur subroge Action Logement Service dans ses droits et actions,

— d’une quittance subrogative du 16 mai 2025 signée par le bailleur, portant à 11 276,02 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire pour la période de décembre 2022 à avril 2025, pour lequel le bailleur subroge Action Logement Service dans ses droits et actions,

— d’une quittance subrogative du 7 octobre 2025, signée par le bailleur, portant à 12 256,50 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire pour la période de décembre 2022 à mai 2025, pour lequel le bailleur subroge Action Logement Service dans ses droits et actions,

— un courrier de l’agence AREA IMMOBILIER du 3 octobre 2024 par lequel le bailleur indique s’associer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers aux termes convenus,

Il ressort de ces pièces que la SAS Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et action du bailleur et qu’elle peut exercer l’action visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et tendant au recouvrement des sommes dont elle s’est acquittée en sa qualité de caution.

II. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La SAS Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement le 2 juin 2023 Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 28 février 2025.

La demande formée par la SAS Action Logement Services est donc recevable.

III. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 17 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, ce malgré des versements très irréguliers de la part des locataires.

En effet, s’il ressort du compte locataire du 4 juin 2025 produit par la demanderesse que des paiements sont intervenus, ces derniers n’ont jamais apuré la dette, ce depuis le 10 août 2023.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail et justifie le principe et le quantum de la créance actualisée qu’elle réclame en produisant différentes quittances subrogatives et justificatifs de ses paiements.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 septembre 2025, la dette locative de Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] s’élève à la somme de 11992,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 1er juin 2023 pour la somme de 2380,23 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] seront également condamnées au paiement à la SAS Action Logement Services d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi, dans les décomptes produits aux débats, celui du 4 juin 2025 joint à un courrier de l’avocat de la demanderesse à l’attention de la partie adverse et celui du 14 octobre 2025, que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ; par ailleurs la preuve du versement intégral du loyer de septembre 2025 courant avant la date de l’audience n’est pas apportée par les locataires ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

De plus, les défenderesses ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs prétentions, notamment l’obtention du prêt de 9000 euros et le paiement au bailleur de la somme de 2991,99 euros relative au plan d’épargne entreprise débloqué au 17 mai 2025. Seul un virement de 1000 euros est intervenu le 30 mai 2025 au profit de l’agence AREA.

L’expulsion de Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le contrat de cautionnement autorise la caution à agir en fixation de l’indemnité d’occupation qui, compte tenu du montant de chaque échéance, sera justement fixée à la somme de 980,48 euros.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] succombent à l’instance de sorte qu’elles doivent être condamnées aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu de la situation financière des défenderesses, l’équité commande de ne pas faire droit à cette demande.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2021 entre Monsieur et Madame [M] représentés par l’agence AREA, d’une part, et Madame [V] [S] et Madame [F] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 1er août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 11992,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 2380,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairemet Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Servicves du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [S] et Madame [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La magistrate à titre temporaire chargée des

fonctions de juge des contentieux de la protection,