TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 22/00496

N° Portalis DB2G-W-B7G-H27Z

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

26 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [I] [K]

demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [E] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre PAWLAS, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [Y] [F] [Q]

demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [T] épouse [Q]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Caroline MAILLARD, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Michaël ALLOUCHE, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR

S.A.R.L. MAYA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE

Maître [D] [M]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 21 avril 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Me [M], notaire à [Localité 1], le 5 février 2019, M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] (ci-après dénommés les époux [K]) ont acquis auprès de M. [Y] [Q] et Madame [N] [T] épouse [Q] (ci-après dénommé les époux [Q]) une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2].

Préalablement à la vente, un diagnostic immobilier a été établi par M. [B] [X] pour le compte de l’enseigne […].

Après avoir constaté une fuite d’eau dans le vide sanitaire, les époux [K] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, les Assurances du Crédit Mutuel qui a mandaté le cabinet Eurexo aux fins d’expertise, lequel a considéré que la fuite était antérieure à l’acquisition du bien immobilier par les époux [K].

Les époux [K] ont également mandaté deux experts privés, M. [W] [J] d’une part, qui a établi un rapport le 12 juin 2019 et a, notamment, constaté que le bien est infesté par la mérule et affecté par des dégradations d’ampleur, et M. [V] [P], d’autre part, qui a confirmé l’état de délabrement du bâtiment, principalement au niveau du sous-sol et du vide sanitaire selon rapport établi le 22 juillet 2019.

Saisi par les époux [K], le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [S] [H] par décision du 26 mai 2020 (RG n° 19/00419).

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2021.

Selon exploits d’huissier de justice délivrés les 11 et 22 juillet 2022, les époux [K] ont fait assigner M. [Y] [Q], Mme [N] [T] épouse [Q], la Sarl […], M. [Y] [L] et Me [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par décision du 28 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse a, notamment, déclaré irrecevables les demandes formées par les époux [K] à l’égard de M. [Y] [L], sous l’enseigne […], et à l’égard de M. [Y] [L], en qualité de liquidateur amiable de la Sasu […].

Par ordonnance du 17 avril 2025, le juge de la mise en état a, notamment :

— déclaré parfait le désistement d’instance de la Sarl […] à l’égard de M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sas […],

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [Y] [L],

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [Y] [L] s’agissant des demandes formées par la Sarl […],

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] [L].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, les époux [K] demandent au tribunal de :

— condamner solidairement les époux [Q], la société […] et Me […] à leur verser :

* 346.000 € au titre des travaux de démolition/reconstruction de la maison ;

* ordonner l’actualisation du chiffrage des travaux selon l’index BT01 tous corps d’Etat (base 2010, INSEE), du mois du rapport (novembre 2021) jusqu’au mois précédant la décision, selon la formule : Montant actualisé = 340 000 € x (BT01 décision / BT01 novembre 2021) ;

* dire que cette indexation se poursuivra jusqu’au paiement effectif si celui-ci intervient postérieurement à la décision ;

* dire que les intérêts au taux légal courront en sus à compter de la décision (ou de la mise en demeure),

— condamner solidairement les époux [Q], la société […] et Me […] à leur verser :

* 3.600 € au titre des frais de garde-meuble ;

* 30.000 € au titre des frais du relogement ;

* 3.500 € au titre des frais de déménagement ;

* 5.000 € au titre des dépenses engagées inutilement ;

* 30.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

Subsidiairement,

— ordonner que ces montants seront actualisés en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre 2021 et 2026,

— condamner solidairement les époux [Q], la société […] et Me […] à leur verser la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— débouter les défendeurs de toutes conclusions contraires,

— condamner solidairement les époux [Q], la société […] et Me […] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise RG 19/00419,

— dire n’y avoir lieu à déroger au caractère exécutoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les époux [K] soutiennent, au visa des articles 1130, 1137, 1139, 1603 et suivants, 1641 et suivants, 1645 du code civil, des articles 1240 et 1241 du code civil, et des articles 700 et 699 du code de procédure civile, pour l’essentiel :

— qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le bâtiment acquis est infesté par la mérule en raison d’une humidité importante, ces désordres étant très anciens et antérieurs à l’acquisition, n’étant pas apparents pour un profane mais n’ayant pas pu être ignorés du vendeur s’agissant de la partie ancienne du bâtiment, la seule solution envisageable pour remédier aux désordres, compte tenu de leur ampleur, étant la démolition/reconstruction pour un montant total de 346 680 euros,

— qu’ils n’auraient jamais consenti à cette acquisition s’ils avaient été informés de l’état de dégradation du bien et de la problématique d’humidité, alors qu’il leur a été présenté comme étant en parfait état,

— que les vendeurs ne pouvant ignorer l’état de dégradation de la structure en bois du bien qui est ancienne et généralisée, vices qui rendent l’immeuble impropre à sa destination et qu’ils n’auraient pas acquis s’ils en avaient été informés, ils sont fondés, au titre de la garantie des vices cachés, à solliciter l’indemnisation de leurs préjudices,

— que les vendeurs ont également manqué à leur obligation de livrer un bien conforme aux stipulations contractuelles,

— qu’ils doivent également être indemnisés des préjudices consécutifs aux vices et correspondant au coût des travaux de démolition/reconstruction, aux frais de garde-meuble, aux frais de déménagement et ré-emménagement, aux frais de relogement, aux frais inutilement engagés pour pouvoir habiter le bien, outre le préjudice de jouissance,

— que le notaire qui a reçu l’acte de vente a manqué à son obligation de conseil et à l’obligation de vérifier l’authenticité des pièces portées en annexe de l’acte de vente, et notamment de l’attestation d’assurance de l’entreprise chargée du diagnostic immobilier dont la dénomination est fluctuante, ce manquement leur ayant occasionné un préjudice puisque la levée des doutes concernant le diagnostic aurait révélé les désordres et permis d’éviter la vente,

— que l’agent immobilier a manqué à son obligation de se rendre compte par lui-même de l’état du bien et d’attirer spécialement l’attention de l’acquéreur sur l’existence de désordres de nature à influer sur son consentement.

Par conclusions signifiées par Rpva le 6 février 2026, les époux [Q] sollicitent du tribunal de :

— débouter les époux [K] des demandes formées à leur encontre,

— condamner les époux [K] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

Subsidiairement,

— suspendre l’exécution de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Q] font valoir, en substance :

— que l’action en garantie des vices cachés exercée par les époux [K] par assignation du 11 juillet 2022 est irrecevable pour avoir été introduite après l’expiration du délai de forclusion de deux ans à compter de la découverte du vice, le 20 avril 2019, étant rappelé que l’expertise judiciaire ne suspend pas le délai de forclusion,

— que, subsidiairement, l’expert a mis en compte la somme de 237 840 euros de sorte que les demandes formées par les époux [K] sont injustifiées,

— qu’ils n’étaient pas informés de l’existence de la mérule dans le bien puisque le mur rénové à leur initiative n’est pas infesté et que la chambre parentale qui présente un mur sur lequel a été trouvée la mérule a été refaite à leur prise de possession de bien,

— que, s’agissant de l’état du sous-sol jugé préoccupant par l’expert, il convient de rappeler qu’il s’agit d’un vide sanitaire dans lequel ils ne se rendaient jamais,

— que l’état des poutres est normal et n’a aucune incidence sur la structure du bien,

— que le diagnostiqueur lui-même n’a rien constaté, étant observé que l’assureur du diagnostiqueur n’a pas été mis en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2026, la Sarl […] sollicite du juge de la mise en état :

A titre principal,

— déclarer les demandes des époux [K] irrecevables,

— débouter les époux [K] de leurs demandes,

— condamner les époux [K] aux dépens, ainsi qu’au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sasu […], à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, ce compris les dépens et frais irrépétibles,

— condamner M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sasu […], à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la Sarl […] expose, principalement :

— qu’elle n’a commis aucune faute puisque les vendeurs ne lui ont jamais signalé la présence de la mérule, ce vice étant caché et par conséquent, ignoré tant des acquéreurs que de l’agent immobilier, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire qui a relevé que le désordre n’était pas apparent pour un professionnel sans effectuer de sondage et que les murs des volumes habités étaient recouverts d’un doublage, étant rappelé qu’elle est professionnelle de transactions immobilières et non de la construction,

— qu’elle a sollicité l’établissement des diagnostics techniques nécessaires, aucun des experts n’ayant détecté la présence de la mérule,

— que, subsidiairement, il est rappelé que les restitutions en suite de la réduction du prix de vente ne constituent pas un préjudice indemnisable et que l’agent immobilier ne peut être tenu à garantir cette restitution,

— que l’expert a évalué la réparation du préjudice à la somme de 237 840 euros de sorte que la somme sollicitée par les demandeurs est excessive et représenterait un enrichissement sans cause,

— que le préjudice moral allégué n’est pas justifié,

— que, subsidiairement, seule une perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix de vente peut être indemnisée, une part seulement minime pouvant lui incomber au regard de sa qualité de non professionnel averti par rapport au diagnostiqueur,

— que la preuve d’un lien de causalité entre son intervention et le préjudice n’est pas démontré, seule l’humidité et la température stable étant à l’origine de la présence de la mérule.

Aux termes de ses conclusions notifiées par Rpva le 11 juin 2025, M. […], notaire, demande au tribunal de :

— débouter les époux [K] de leurs demandes,

— condamner les époux [K] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [K] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article L.274-1 du code de la construction et de l’habitation, essentiellement :

— que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique d’un acte et non d’en vérifier la matérialité, étant observé qu’il a inséré une clause spécifique s’agissant de la mérule et a annexé le diagnostic remis par le vendeur à l’acte de vente dont il n’a pas à apprécier les constatations techniques réalisées in situ,

— qu’il n’a pas davantage manqué à son obligation de conseil compte tenu de l’annexion de deux diagnostics à l’acte de vente faisant mention, malgré les identités juridiques distinctes de leur auteur, d’une assurance souscrite auprès de la société Gan Assurances dont la Cour d’appel a constaté qu’elle avait l’apparence d’une assurance rendant légitime la mise en cause de l’assureur, autorisant donc le notaire à ne pas douter de son authenticité,

— que le défaut de vigilance qui lui est reproché aurait pour conséquence un risque de non indemnisation par l’assureur si la garantie n’étant pas mobilisable, de sorte que le préjudice des époux [K] n’est ni actuel, ni certain puisque la garantie n’a pas été mobilisée,

— que la solidarité ne se présumant pas, aucune demande de condamnation solidaire ne saurait prospérer.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2025.

Les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur la recevabilité de l’appel en garantie formé par la Sarl […] à l’encontre de M. [L] ès qualité de liquidateur de la Sasu […] avant le 11 mai 2026 mais n’ont formulé aucune observation.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par les époux [Q]

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

(…)

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion”.

Aux termes de l’article 789 6 °du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fin de non-recevoir.

En application du dernier alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir ne sont recevables devant le tribunal que si leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, les époux [Q] font valoir que l’action en garantie des vices cachés exercée à leur encontre par les époux [K] est forclose, pour avoir été exercée plus de deux ans après la découverte du vice mais ne sollicitent pas l’irrecevabilité des prétentions des époux [K] au dispositif de leurs dernières conclusions de sorte que le tribunal n’est pas saisi par cette fin de non-recevoir.

Au surplus, la fin de non recevoir ainsi invoquée ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état de sorte qu’il appartenait aux époux [Q] de la soulever devant ce juge.

A titre surabondant, il est rappelé que le délai d’action en garantie des vices cachés est un délai de prescription, et non de forclusion, qui est suspendu pendant les opérations d’expertise.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes formées par les époux [Q].

II – Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [K]

A. Sur l’action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre des époux [Q]

Aux termes de l’article 1641 précité du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, dû à un défaut non apparent ou visible lors de l’achat, existant, au moins en germe, à l’achat, rendant le bien impropre à sa destination.

En présence d’un vice caché, l’article 1644 du code civil offre à l’acheteur le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acheteur peut également faire de sa demande en dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil l’unique objet de son action alors même qu’il n’aurait par ailleurs intenté ni une action rédhibitoire ni une action estimatoire (Cass. com., 25 févr. 1981, n° 79-13.581).

Dans ce cas, le vendeur ne saurait se disculper en présence d’un diagnostic technique – qu’il sait erroné – sur l’état du bien vendu, ne mentionnant pas ce vice (Cass. 3e civ., 13 janv. 2010).

En l’espèce, il résulte des stipulations de l’acte de vente du 5 février 2019 que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés”, cette exonération de garantie ne s’appliquant pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il est constant que les vices allégués par les époux [K] n’étaient pas apparents lors des visites de sorte qu’il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve de la connaissance des vices par les vendeurs pour écarter l’application de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [H] le 30 novembre 2021, le bien acquis par les époux [K] présente deux types de désordres :

— des traces d’humidité dans le séjour et à l’étage dans la partie récente de l’immeuble,

— la dégradation des bois et la présence de mérule dans la partie ancienne du bâtiment, l’expert précisant avoir constaté celles-ci au sous-sol, le sol étant jonché d’éléments en bois provenant de la décomposition des poutres qui soutenaient l’ancien plancher, et au rez-de-chaussée, et notamment au niveau de la fenêtre du WC.

L’expert a précisé que ces désordres sont indéniablement très anciens, certaines pièces de bois étant complètement réduites en poudre, ce qui signifie que le phénomène est nettement antérieur au 5 février 2019, date de l’acquisition du bien.

Il a, en outre, considéré que, si les désordres affectant le bâtiment récent n’étaient pas nécessairement apparents pour une personne non professionnelle, ni même d’ailleurs pour un professionnel sans effectuer de sondage, hormis la question de tâches en partie courante des parois, l’état de la cave est très préoccupant pour n’importe quel observateur, professionnel du bâtiment ou non, puisque les poutres sont très endommagées au point qu’elles sont rompues et les restes de bois jonchant le sol ont nécessairement été remarqués par les anciens propriétaires, d’autant que le niveau d’humidité est très élevé, concluant que cette situation n’a pas pu être ignorée.

Les époux [K] apportent ainsi la preuve de la connaissance par les époux [Q] de la présence de la mérule et d’une importante humidité, alors que ceux-ci ont, aux termes de l’acte de vente du 5 février 2019, expressément affirmé “ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore la présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon”.

Les époux [Q] ne peuvent pas se borner à affirmer qu’ils ne se rendaient pas au sous-sol pour apporter la preuve contraire, l’expert ayant d’ailleurs relevé que des travaux d’installations sanitaires ont été effectués au sous-sol, ce qui rend invraisemblable la possibilité que les vendeurs soient demeurés dans l’ignorance de la présence d’un champignon affectant le bien, l’état des poutres ne relevant pas d’un simple défaut d’entretien comme l’affirment les défendeurs.

Il est sans emport que le diagnostiqueur n’ait constaté ni humidité, ni présence de champignons, cette circonstance étant indifférente sur la caractérisation de la connaissance des vices par les vendeurs, lesquels avaient nécessairement connaissance du caractère erroné du rapport de diagnostic technique, l’expert ayant considéré, à cet égard, qu’il appartenait au diagnostiqueur de signaler la présence d’une humidité importante, d’éléments blanchâtres et la destruction totale des bois en recommandant des études spécifiques.

L’expert judiciaire ayant relevé que certaines parties du bâtiment infecté ont dû être condamnées et que la présence de mérule est évolutive, il est établi que les époux [K] n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés de l’existence de ce vice.

Enfin, il est observé qu’il n’est ni établi, ni même allégué que les époux [K] aient été informés de l’existence d’une cave et aient pu la visiter avant d’acquérir le bien.

Dès lors, les époux [K] sont fondés à rechercher la responsabilité des époux [Q] au titre des préjudices subis du fait des vices, et plus précisément de la mérule et de l’humidité, affectant le bien acquis.

B. Sur la responsabilité de la Sarl […]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En vertu de l’article 2 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, les agents immobiliers exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité, de sorte qu’ils sont tenus d’une obligation générale de loyauté et d’impartialité à l’égard de l’ensemble des parties à l’opération à laquelle il intervient et doivent ainsi veiller à ne pas inciter une des parties à effectuer des actes contraires à ses intérêts.

Il est rappelé que l’agent immobilier est “tenu de vérifier personnellement l’état de l’immeuble proposé à la vente” (CA Montpellier, 1re ch., sect. A, 7 déc. 2004 : JurisData n° 2004-279140).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le vice affectant le bien, et notamment s’agissant de la présence de la mérule, était nécessairement apparent lors de la vente, s’agissant d’un phénomène ancien qui a conduit à la dégradation des poutres “au point qu’elles sont rompues et les restes de bois jonchant le sol”, de sorte que la Sarl […], qui était tenue de vérifier personnellement l’état du bien, était tenue d’en visiter le sous-sol avant de procéder à la vente et a commis une négligence fautive en s’abstenant d’y procéder.

Ainsi que le font valoir les époux [K], l’annonce rédigée par la Sarl […] ne fait d’ailleurs mention d’aucun sous-sol alors que celui-ci est visé au dossier de diagnostic technique établi par M. [X] le 9 janvier 2019.

Un examen attentif du bien de la part du professionnel de l’immobilier aurait permis de constater l’état de dégradation des poutres au sous-sol, ce qui constitue pour elle un vice apparent, et d’attirer l’attention des acquéreurs sur ce point, de sorte que les époux [K] apporte la preuve d’une faute commise par l’agent immobilier qui engage sa responsabilité délictuelle à leur égard.

Si l’expert a estimé que les désordres affectant le bâtiment récent n’étaient pas visibles pour un professionnel en l’absence de sondage, celui-ci a toutefois expressément distingué cette appréciation de celle portant sur les désordres affectant le bâtiment ancien, et plus précisément s’agissant du niveau d’humidité et de la présence de la mérule, qui sont apparents pour n’importe quel observateur, professionnel du bâtiment ou non, de sorte que la Sarl […] se prévaut, à tort, du caractère caché du vice.

Il n’est pas davantage établi que le sous-sol n’ait pas pu être visité par l’agent immobilier avant la vente en raison de son encombrement, une telle circonstance étant de nature, au demeurant, à contraindre le professionnel de l’immobilier à informer l’acquéreur de l’impossibilité de visiter le sous-sol, étant observé qu’il n’est pas contesté qu’une telle information n’a pas été délivrée aux époux [K].

La Sarl […], qui devait nécessairement constater par elle-même l’existence du vice affectant le sous-sol par une simple visite des lieux, ne saurait s’exonérer de sa responsabilité au motif que le diagnostiqueur ou les vendeurs ne lui ont pas signalé l’état du bien, ces déclarations et constatations ne la dispensant pas d’effectuer les vérifications auxquelles elle a été en mesure de procéder personnellement.

Dès lors, la Sarl […] a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des époux [K].

C. Sur la responsabilité de Me [M], notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est de jurisprudence constante que le notaire qui enfreint une obligation tenant à sa seule qualité d’officier public, dans l’exercice strictement entendu de sa mission légale, engage sa responsabilité civile délictuelle (Cass. req., 16 févr. 1910).

Il est admis que le notaire est tenu, outre son devoir d’authentification, d’un devoir de conseil quant à la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente (Cass. 1re civ., 20 mars 2014, n° 13-12.287).

Le devoir de conseil se définit par la nécessité d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets de l’acte, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller (Cass. 1re civ., 20 mars 2014, n° 13-12.190).

En l’espèce, les époux [K] affirment que le notaire a manqué à son devoir de conseil et à son devoir de vérification de l’authenticité des pièces portées en annexe de l’acte de vente, au motif que l’attestation d’assurance annexé au dossier de diagnostic technique serait un faux document, sans en apporter la preuve, étant par ailleurs observé qu’ils se contredisent en soutenant que la société Gan Assurances a admis avoir été l’assureur de la société […], alors représentée par M. [X], qui a été établi le dossier de diagnostic technique du 9 janvier 2019.

Les époux [K] affirment également que l’attestation d’assurance produite par la société […] serait un faux document, sans produire ni ladite attestation, ni le rapport de diagnostic établi par cette société.

Dès lors, les époux [K] n’apportent pas la preuve d’une faute commise par le notaire de sorte que les demandes indemnitaires qu’ils forment à son encontre seront rejetées.

D. Sur les préjudices et le lien de causalité

En application de l’article 1645 du code civil précité, l’acheteur peut solliciter l’allocation de dommages et intérêts s’il a subi un préjudice du fait du vice de la chose vendue et s’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices cachés lors de la vente et ne les avait pas signalés à son cocontractant.

Les dommages et intérêts sont destinés à réparer, sans limitation (Cass. 3e civ., 8 oct. 1997, n° 95-19.808), tout préjudice imputable au vice de la chose, même lorsque le vendeur ne connaissait qu’une partie de l’étendue des dégâts causés par ce vice (Cass. 3e civ. , 19 nov. 2008).

Il est constant qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé que, compte tenu de la présence de mérule dans un bâtiment ancien qui a fait l’objet de restructurations et modifications ne pouvant pas être identifiées avec précision et de l’existence de plusieurs zones infestées, seule la démolition/reconstruction du bâtiment ancien est envisageable.

Sur la base du devis produit par les demandeurs, l’expert a estimé le coût de la remise en état à la somme totale de 256 320 euros Ttc, se décomposant ainsi :

—  27 240 euros Ttc au titre du coût de la démolition,

—  167 400 euros Ht au titre du coût de la reconstruction, auxquels s’ajoutent 23 500 euros Ht d’honoraires de maîtrise d’oeuvre et d’ingénierie, portant le total à la somme de 190 900 euros HT, soit 229 080 euros Ttc.

Les époux [K] sollicitent l’indemnisation du coût de démolition/reconstruction sur la base du devis établi par M. [A] intégrant une “2ème tranche” de travaux, non détaillée, et qui n’a pas été retenue par l’expert, de sorte que la somme de 256 320 euros Ttc leur sera allouée.

L’expert a également évalué le coût des préjudices annexes, correspondant au coût du déménagement et du relogement des occupants pour une durée de douze mois, soit 150 euros par mois de location de garde-meubles, 3 500 euros pour les deux déménagements et 1 200 euros par mois pour le loyer, ce qui porte le montant total des préjudices annexes à la somme de 19 700 euros.

Les époux [K] sollicitent, en réparation des préjudices annexes, l’allocation d’une somme totale de 37 100 euros, outre l’indemnisation d’une somme de 5 000 euros au titre des frais inutilement engagés pour occuper la maison, sans apporter de justificatifs susceptible de contredire l’évaluation de l’expert et l’existence d’un préjudice au titre des frais inutilement engagés, de sorte que la somme de 19 700 euros sera retenue.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise que la partie ancienne de la maison a dû être condamnée, les époux [K] n’occupant que la partie récente, de sorte que l’existence d’un trouble dans la jouissance du bien depuis plus de 7 ans est établi, et sera réparé par l’allocation d’une somme de 14 000 euros.

S’agissant des époux [Q], la réparation de ces préjudices, qui résultent directement des vices affectant le bien acquis, doivent être mis à leur charge.

Les défendeurs contestent ces montants soutenant, à tort, que l’expert a évalué le coût de la remise en état à la somme de 237 840 euros, somme inexacte puisqu’il s’agit de l’addition des sommes mises en compte par l’expert sans tenir compte de la taxe sur la valeur ajoutée qui n’a pas été intégrée à l’évaluation du coût des travaux de reconstruction et qui doit être mise à leur charge, puisqu’il n’est pas allégué que les époux [K] n’y soient pas assujettis.

S’agissant de la Sarl […], il doit être relevé que l’agent immobilier n’est pas responsable des désordres engendrés par les vices et que les manquements à son devoir de conseil ne sont à l’origine que d’une perte de chance, celle pour l’acquéreur de renoncer à son acquisition ou de négocier la vente à de meilleures conditions.

Compte tenu du montant des travaux de remise en état, la perte de chance résultant du manquement par l’agent immobilier à son devoir d’information et de conseil correspond à la perte de chance de ne pas acquérir le bien.

A cet égard, si les époux [K] affirment qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés de la présence de la mérule, il doit être observé que le dossier de diagnostic technique qui leur a nécessairement été transmis par le notaire avant la signature de l’acte de vente, fait mention d’une cave ce qui aurait dû les conduire à se questionner sur l’état de cette pièce, de sorte que la perte de chance de ne pas acquérir le bien doit être évaluée à 75 %.

La Sarl […], dont la responsabilité est engagée à l’égard des époux [K], ne peut pas affirmer que les demandeurs n’ont subi aucun préjudice indemnisable, ceux-ci ne sollicitant pas la restitution partielle ou totale du prix de vente, mais l’indemnisation des préjudices résultant des vices connus du vendeur, en application de l’article 1645 du code civil.

Par conséquent, les epoux [Q] seront solidairement condamnés à verser aux époux [K] les sommes suivantes :

—  256 320 euros Ttc au titre du coût de démolition/reconstruction,

—  1 800 euros au titre des frais de location de garde-meubles,

—  14 400 euros au titre des frais de relogement,

—  3 500 euros au titre des frais de déménagements,

—  14 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 30 novembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement, cette indexation ne pouvant se poursuivre après la date de la présente décision compte tenu des intérêts au taux légal.

La solidarité ne se présumant pas, la Sarl […] sera tenue in solidum à ces paiements, dans la limite de 75 %.

III – Sur l’appel en garantie formé par la Sarl […]

Selon l’article 794 du code de procédure civile, “Les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance”.

En l’espèce, aux termes de l’ordonnance du 17 avril 2025, le juge de la mise en état a donné acte à Me [J], conseil de la Sarl […], du désistement de l’instance engagée à l’encontre de M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sas […] et déclaré parfait le désistement.

Dès lors, l’appel en garantie, la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens formées par la Sarl […] à l’encontre de M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sas […] sont irrecevables, pour se heurter à l’autorité de chose jugée attachée à l’ordonnance précitée.

Par conséquent, les demandes formées par la Sarl […] à l’encontre de M. [L], ès qualité de liquidateur de la Sas […] seront déclarées irrecevables.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [Q] et la Sarl […], parties perdantes au procès, seront condamnées, in solidum, aux dépens de l’instance les opposant aux époux [K], en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 19/00419 et les frais d’expertise judiciaire.

Les époux [Q] et la Sarl […] seront également condamnés, in solidum, à payer aux époux [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 2.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Les demandes des époux [Q] et de la Sarl […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.

Les époux [K] seront, en revanche, condamnés aux dépens de l’instance les opposant à M. […].

Les époux [K] seront également condamnés à verser à M. […], notaire, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil..

L’article 514 du code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature des vices affectant le bien, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision de sorte que la demande de suspension formée par les époux [Q] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes formées par M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] ;

Déclare irrecevables les demandes formées par la Sarl […] à l’encontre de M. [Y] [L], ès qualité de liquidateur de la Sas […] ;

Condamne solidairement M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q] à verser à M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] les sommes suivantes :

—  256 320 € (DEUX CENT CINQUANTE SIX MILLE TROIS CENT VINGT EUROS) toutes taxes comprises au titre du coût de démolition/reconstruction,

—  1 800 € (MILLE HUIT CENTS EUROS) au titre des frais de location de garde-meubles,

—  14 400 € (QUATORZE MILLE QUATRE CENTS EUROS) au titre des frais de relogement,

—  3 500 € (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des frais de déménagements,

—  14 000 € (QUATORZE MILLE EUROS) au titre du préjudice de jouissance,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que la somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 30 novembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement ;

Condamne que la Sarl […], in solidum avec M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q], à ces paiements, dans la limite de 75 % de ces sommes ;

Rejette la demande aux fins d’indexation sur l’indice BT 01 jusqu’au paiement effectif formée par M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] ;

Rejette, pour le surplus, la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K] à l’encontre de M. […], notaire ;

Condamne, in solidum, M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q] et la Sarl […] à verser à M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne M. [I] [E] et Mme [Z] [E] à verser à M. […], notaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.000 € (MILLE EUROS), majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette les demandes de M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q] et la Sarl […], formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, in solidum, M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q] et la Sarl […] aux dépens de l’instance les opposant à M. [I] [K] et Mme [Z] [E] épouse [K], en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n° 19/00419 et les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne M. [I] [E] et Mme [Z] [E] épouse [K] aux dépens de l’instance les opposant à M. […], notaire ;

Rejette la demande tendant à suspendre l’exécution provisoire formée par M. [Y] [Q] et Mme [R] [T] épouse [Q] ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président