TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02367 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOVL

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [I]

né le 06 Juillet 1996 à [Localité 3], [Localité 4] (KOSOVO),

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 février 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat du 25 avril 2023, la Fabrique de la Paroisse [Localité 5] a donné à bail à M. [P] [I] un appartement à usage d’habitation au 3ème étage d’un immeuble situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 450€ outre 150€ de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement « VISALE » en date du 28 avril 2023, conclu avec le bailleur, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par M. [P] [I] au titre d’un impayé de loyers.

A la suite de divers incidents de paiement, la Fabrique de la Paroisse [Localité 5] a actionné la caution.

Le 4 mars 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [P] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 770.92€.

Par assignation en date du 1er septembre 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2025.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience en l’actualisant, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement représentée, demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, de :

— La recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de M. [P] [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [P] [I] à lui payer la somme de 1545€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 770.92€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner M. [P] [I] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dés lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner M. [P] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [P] [I] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces, faisant état d’une actualisation de la dette.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que M. [P] [I] est seul titulaire du bail, que le dernier paiement figurant au décompte date de septembre 2025 et que les 250€ versés, le sont en apurement de l’arriéré.

M. [P] [I] déclare avoir rencontré des difficultés avec ses 3 enfants ainsi que des soucis de santé. Il précise vivre en concubinage, précisant que sa concubine est en situation irrégulière. Il ajoute avoir un rendez-vous avec l’assistante sociale le 10 janvier 2026.

Il se réfère aux paiements mensuels de 250€ jusqu’en novembre 2025 et ajoute qu’un rappel d’allocations a été versé pour un montant de 510€.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026.

Vu le dossier de procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif « Visale », que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative n°7 actualisée au 28 avril 2025, établie et signée entre les parties qui reprend l’historique des paiements effectués par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé à cette date le montant des loyers et charges sur une période courant d’ août 2023 à avril 2025 inclus, soit une somme totale de 1178.88€.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur en ce compris l’action en résiliation du bail, et ce, indépendamment de son bien-fondé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable.

Par ailleurs, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats en cours à la date du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » page 7, qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2025, pour la somme en principal de 770.92€, correspondant au solde restant dû pour les loyers sur la période d’août 2023 à décembre 2024.

La charge de la preuve des paiements repose sur le locataire qui n’a versé au débat, aucun justificatif.

En l’espèce, M. [P] [I] ne rapporte pas la preuve de ses paiements libératoires dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer étant observé que la quittance actualisée permet d’établir que la caution a été actionnée et n’a reçu aucun paiement au titre de cet arriéré.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 4 mai 2025.

Depuis cette date, M. [P] [I] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [P] [I], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants.

Cependant, la dette locative ayant augmenté depuis l’assignation, l’intervention à venir du cautionnaire subrogé n’est donc pas hypothétique et il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est due au bailleur ou à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires .

Sur les sommes dues

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié à M. [P] [I] par mail, l’actualisation de sa créance ainsi que les pièces justificatives au soutien de celle-ci.

Les affirmations de M. [P] [I] en faveur de paiements de 250€ sur la période d’octobre à novembre 2025 ne couvrent pas le paiement du loyer courant hors charges.

M. [P] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 1545€ avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 770.92€ et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [I], partie succombante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (81.52€), de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaire qu’à dû accomplir la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [P] [I] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, la Fabrique de la Paroisse [Localité 5];

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2023 entre la Fabrique de la Paroisse [Localité 5] d’une part et M. [P] [I] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation au 3ème étage d’un immeuble situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 4 mai 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [P] [I] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [I] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 4 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

RAPPELLE QUE cette indemnité d’occupation est due par M. [P] [I] à la Fabrique de la Paroisse [Localité 5] ou à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification des quittances subrogatives complémentaires et LE CONDAMNE au paiement en tant que besoin ;

CONDAMNE M. [P] [I] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1545 € (mille cinq cent quarante cinq euros) selon décompte arrêté au 26 novembre 2025, valant pour la période d’août 2023 à septembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon quittances subrogatives, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 770.92€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (81.52€), de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [P] [I] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 février 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,