N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01433 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHZZ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ARCASIMMO

C/

[L] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Mai 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ARCASIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie CHARBONNIER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [U]

né le 05 Janvier 1973 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Virginie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 05 Février 2025, l’affaire a été renvoyée au 07 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2017 à effet du 1er octobre 2017, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [V] représenté par [Adresse 5] a donné à bail à M. [L] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 470 €, outre une provision mensuelle pour charges de 30 € et un dépôt de garantie de 320 €.

Par acte notarié du 18 octobre 2018, la société ARCASIMMO a acquis le bien immobilier objet du présent litige.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 4 décembre 2024 (remis à étude), la SAS ARCASIMMO a fait assigner son locataire, M. [L] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 16 juillet 2024 d’un commandement de payer les loyers,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner M. [L] [U], au paiement de la somme principale de 9.088,72 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation, outre les intérêts au taux légal,

▸ condamner M. [L] [U], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer, soit la somme de 475,88 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la libération effective des lieux, et la restitution des clés.

▸ condamner M. [L] [U] au paiement d’une indemnité de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 16 juillet 2024.

Fixée à l’audience du 5 février 2025, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 7 mai 2025, la SAS ARCASIMMO, représentée par M^e CHARBONNIER avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu l’intégralité de ses demandes actualisant la dette à la somme de 11.618,12 euros.

Elle s’oppose à tout délai et assure qu’il n’y a pas de prescription de la dette en raison des règled’imputation.

M. [L] [U], représenté par M^e ROUX avocat au barreau de LIMOGES, sollicite :

— un délai pour quitter les lieux,

— de dire et juger que les sommes dues par M. [U] seront reportées pendant une durée de 2 ans.

Il soulève la prescription de toutes les sommes dues antérieurement au 16 juillet 2021 soit 3 ans avant le commandement de payer.

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Haute [Localité 6], conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été communiquées aux parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ARCASIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 17 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la prescription :

Au titre de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 2224 du Code civil, que « les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription.”

En l’espèce, toutes les dettes de loyers antérieures au 16 juillet 2021 soit trois ans avant le commandement de payer du 16 juillet 2024 sont prescrites. Cela représente la somme de 3.541,16 €.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date de souscription du contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2024, la SAS ARCASIMMO a fait délivrer à M. [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.559,21 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [L] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 7 mai 2025 la somme de 11.618,12 €.

La somme de 3.541,16 € devant être déduite de ce montant en raison de la prescription, le locataire est redevable de la somme de 8.076,96 €.

Toutefois, le juge est tenu par les demandes des parties. Or, Monsieur [L] [U] s’estime redevable d’une somme supérieure soit 8.078 €.

Par conséquent, il convient de condamner M. [L] [U] au paiement de la somme de 8.078 € arrêtée au 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer.

Sur le report sur deux années :

L’article 1244-1 devenu 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le locataire justifie bénéficier du RSA.

Or, aucun réglement n’est réalisé depuis août 2023.

De ce fait, en l’absence de garantie d’augmentation des ressources du locataires, aucun report ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai pour quitter les lieux :

Au titre de l’article 412-3 du code des procédures civiles d’expulsion, “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article 412-4 du même code rappelle que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce, la juridiction ne dispose d’aucune information sur la SAS ARCASSIMO.

Le locataire justifie être au RSA et avoir fait une demande de logement social en janvier 2025, soit après la délivrance de l’assignation alors que les loyers ne sont plus du tout honorés depuis août 2023.

Toutes les démarches administratives de M. [U] datent du début de l’année 2025 démontrant que ce dernier n’avait rien fait avant de recevoir l’assignation.

Au vu de ces éléments, aucun délai ne pourra lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 505,88 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Monsieur [L] [U] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 17 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [U], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ARCASIMMO les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [U] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes de loyer antérieurs au 16 juillet 2021 sont prescrites ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 septembre 2017 à la date du 17 septembre 2024 ;

AUTORISE la SAS ARCASIMMO, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [U] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [L] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SAS ARCASIMMO la somme de 8.078 € (huit mille soixante-dix-huit euros) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 date du commandement de payer;

DEBOUTE Monsieur [L] [U] de sa demande de report de la dette sur deux années ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 17 septembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SAS ARCASIMMO une indemnité mensuelle d’occupation de 505,88 € (cinq cent cinq euros et quatre-vingt-huit centimes) du 8 mai 2025 (les indemnités d’occupation dues entre le17 septembre 2024 et le 7 mai 2025 étant inclus dans la dette de 8.078 euros) jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la SAS ARCASIMMO la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ