TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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Chambre 1

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DU 06 Février 2025

Dossier N° RG 22/06536 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JS6N

Minute n° : 2025/ 69

AFFAIRE :

S.A.R.L. FAHRENHEIT GROUPE, [U] [K], [C] [T] C/ S.A.S. BIG

JUGEMENT DU 06 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI

JUGES : Monsieur Yoan HIBON

Madame Chantal MENNECIER

GREFFIER : Madame Violaine KACHEROU, lors des débats

Madame Nasima BOUKROUH, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, mis en délibéré au 05 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 09 Janvier 2025, puis au 06 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire le :

à : – la SELARL MENABE-AMILL

— la SELAS ROBIN LAWYERS

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.R.L. FAHRENHEIT GROUPE,

sis [Adresse 3]

Monsieur [U] [K],

demeurant [Adresse 8]

Madame [C] [T],

demeurant [Adresse 8]

représentés par Maître Nathalie AMILL de la SELARL MENABE-AMILL, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A.S. BIG,

sis [Adresse 6]

représentée par Maître Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

La SAS BIG bénéficie d’un bail emphytéotique sur un bien immobilier sis [Adresse 4], appartenant à la SCI BIG ESTATE et comprenant un terrain, sur lequel est édifiée une construction à usage industriel, d’entrepôt, de bureaux et d’atelier.

Le 8 octobre 2021, la SAS BIG a consenti à la SARL FAHRENHEIT-GROUPE un bail dérogatoire pour une durée de six mois à effet au 1er novembre 2021, portant sur 5 lots sur un total existant de 8 lots, pour un loyer mensuel hors taxe de 11.000 € HT, soit 13.200 € TTC. Le bail comprenait notamment une clause prévoyant que « Le bien est à l’état brut et sera aménagé par le PRENEUR».

Le loyer a été porté à la somme de 13.200 euros TTC à compter du mois de décembre 2021, puis de 16.200 euros TTC à compter du mois de janvier 2022.

La SARL FAHRENHEIT GROUPE a signé avec la SAS BIG un contrat de sous-location commerciale, pour une durée de 9 années, à compter du 1er avril 2022, en contrepartie du paiement d’un loyer de 210 000 € HT et hors charges par an, soit 17 500 € HT et hors charges par mois, portant sur des locaux sis [Adresse 5], à destination de bureaux, entrepôts, industrie, le contrat liant la Société BIG à la SARL FAHRENHEIT GROUPE autorisait expressément la sous-location avec intervention du propriétaire.

Les consorts [K] et [T] se sont portés cautions solidaires.

Arguant de l’absence de réalisation des travaux nécessaires à son exploitation commerciale par le bailleur et du préjudice en découlant, par exploit délivré le 23 septembre 2022, la SARL FAHRENHEIT GROUPE a fait assigner la SAS BIG devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires à une délivrance conforme du bien loué ainsi qu’à la restitution de loyers versés dans le cadre d’un bail précaire et d’une sous-location commerciale, sur le fondement des article L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1719 et suivants du code civil.

L’instance a été ouverte sous le numéro RG 22/6536.

Au regard de loyers restés impayés, la SAS BIG a signifié le 17 février 2023 un commandement de payer à la SARL FAHRENHEIT pour une somme de 21.100 €, outre coût de l’acte, ledit commandement ayant également été signifié à madame [C] [T] et monsieur [U] [K] en leur qualité de cautions.

Par acte délivré le 8 mars 2023, la SARL FAHRENHEIT GROUPE, madame [C] [T] et monsieur [U] [K], ont fait assigner la SAS BIG devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins notamment de voir déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 17 février 2023 et de voir déclarés nul en raison d’un dol les engagements de caution consentis par madame [C] [T] et monsieur [U] [K], sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

L’instance a été ouverte sous le numéro RG 22/6536.

La jonction de ces deux instances a été prononcée par le Juge de la mise en état par ordonnance en date du 8 juin 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL FAHRENHEIT GROUPE, madame [C] [T] et monsieur [U] [K] demandent au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 145-40-1 du Code de Commerce, et 1137, 1231-1, 1343-5, 1719, 1724 et 1731 et suivants du Code Civil, et des articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l’Environnement,

A. CONCERNANT LA SARL FAHRENHEIT GROUPE

A titre principal,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la requête de la SAS BIG le 17 février 2023, à la SARL FAHRENHEIT au lieu de la SARL FAHRENHEIT GROUPE est nul pour avoir été délivré à une Société autre que la Société locataire,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 février 2023, à la SARL FAHRENHEIT GROUPE à la requête de la SAS BIG a été délivré de mauvaise foi, la bailleresse ne pouvant ignorer qu’elle était débitrice de la preneuse à cette date,

En conséquence,

— Annuler purement et simplement le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 février 2023, à la requête de la SAS BIG à la « SARL FAHRENHEIT-GROUPE, au capital de 1000 €, inscrite sous le n° 838200186 au registre du commerce et des sociétés de Fréjus dont le siège social est à [Adresse 1], agissant par son gérant »,

— Et en tout état de cause, le déclarer sans effet pour avoir été délivré de mauvaise foi,

— Rejeter toute demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— Juger que la SAS BIG a manqué à son obligation de délivrance conforme,

En conséquence,

— Prononcer la résolution/résiliation judiciaire du bail commercial régularisé entre la SAS BIG et la SARL FAHRENHEIT GROUPE en date du 1er avril 2022 aux torts exclusifs de la SAS BIG qui a manqué à son obligation de délivrance conforme, et ce à effet au 30 novembre 2023,

— Condamner la SAS BIG à payer à la SARL FAHRENHEIT GROUPE les sommes suivantes :

— Frais de déménagement : 366 204.81 € (296 496.31 €+69 708.50 €)

— Restitution des loyers :

— Loyers et charges réglés dans le cadre du bail précaire, de décembre 2021 à mars 2022 inclus, soit loyers 4 mois x 16.200€ = 64.800€ + charges : 100€ x 4 mois = 400€ = 65.200€

— Loyers et charges réglés dans le cadre de la sous location commerciale, d’avril 2022 à janvier 2023 inclus, soit loyers 10 mois x 21 000€ = 210 000€ + charges : 100€ x 10 mois = 1.000€ = 211 000€

— Indemnisation du préjudice commercial :

— Perte d’exploitation, incapacité de production :

—  4ème trimestre 2021, à hauteur de la somme de 244 334.20 € HT,

—  1er trimestre 2022, à hauteur de la somme de 228 778.26 € HT,

— Soit un total de 473 112,46 €.

— Salaires réglés pour du travail non accompli par les salariés : 27 933 €

— Perte de revenus des dirigeants : 48 648,00 €

— Crédits baux des machines supportés malgré l’incapacité d’utilisation faute de desserte électrique & loyers des véhicules immobilisés faute de production : 16 207,83 €

— Remboursement d’emprunts réglés pour les machines & véhicules supportés malgré l’incapacité d’utilisation : 28 917,32 €

— Remboursement des agios bancaires pour la période du 01/10/22 au 31/03/22 : 4.449.56 €

— Intérêts des crédits souscrits pour faire face au manque de trésorerie lié à l’inactivité : MÉMOIRE

— Marchés refusés faute de capacité de production et manquement à la délivrance de l’immeuble : 834 000,00 €

— Remboursement des frais de notaire réglés : 3 000 €

— Remboursement des emprunts réglés en pure perte : 370 864 €

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par la SAS BIG et la SARL FAHRENHEIT GROUPE,

A titre subsidiaire,

Suspendre en application des dispositions des articles 145-41 et 1343-5 du Code Civil, les effets de la clause résolutoire, et allouer à la SARL FAHRENHEIT GROUPE les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette,

En tout état de cause,

Condamner la SAS BIG à payer à la SARL FAHRENHEIT GROUPE la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL MENABE AMILL sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

B. CONCERNANT MONSIEUR [U] [K] ET MADAME [C] [T]

Juger que le consentement de Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] qui ont consenti à se porter cautions personnelles et solidaires a été vicié par dol,

En conséquence,

— Annuler purement et simplement les cautionnements consentis par Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] au bénéfice de la SARL FAHRENHEIT GROUPE au terme du contrat de sous-location commerciale en date du 1er avril 2022,

— Annuler purement et simplement la dénonce du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 23 février 2023, à Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] à la requête de la SAS BIG,

— Condamner la SAS BIG à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis.

— Condamner la SAS BIG à leur payer la somme de 5 000 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL MENABE AMILL sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Débouter la SAS BIG de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

En premier lieu, la SARL FAHRENHEIT GROUPE fait valoir que le commandement de payer n’a pas été délivré à sa personne dans la mesure où le numéro de RCS figurant à l’acte n’est pas le sien mais celui de la SARL FAHRENHEIT, laquelle n’est pas la locataire des lieux. Cette erreur dans la personne morale destinataire de l’acte doit en entraîner la nullité.

En tout état de cause, la SARL FAHRENHEIT GROUPE souligne que le commandement de payer a été délivré de mauvaise fois dans la mesure où elle avait réglé l’intégralité des loyers dus malgré une impossibilité d’exploiter les locaux et où la SAS BIG avait déjà été rendue destinataire de l’assignation délivrée par ses soins le 23 septembre 2022. Il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer ne peut produire ses effets que s’il est délivré de bonne foi. Elle rappelle que les nombreux désordres, notamment électriques, affectant les lieux loués, l’ont empêché d’exercer toute activité et que la SAS BIG a fait l’objet d’une procédure pénale au regard de la non conformité des lieux aux règles d’urbanisme. Le bailleur était parfaitement informé de cette situation et a donc délivré le commandement de payer de mauvaise foi.

Ensuite, la SARL FAHRENHEIT GROUPE rappelle l’obligation, pour le bailleur, d’assurer à son locataire une jouissance paisible des locaux, la preuve du respect de cette obligation lui incombant. En l’espèce, elle estime que son bailleur a manqué à cette obligation en raison de :

— l’absence d’électricité jusqu’au 23 mars 2022, date d’obtention du consuel,

— l’absence de puissance électrique suffisante malgré ses demandes répétées,

— le caractère non conforme voire dangereux de l’installation électrique,

— des désordres d’infiltrations,

— des portes battantes s’ouvrant vers l’intérieur au mépris de la réglementation applicable aux établissements recevant du public,

— l’absence d’aération suffisante compte tenu des fenêtres fixes sur les parties hautes,

— l’impossibilité d’alimentation en eau des bâtiments et l’obligation pour elle de procéder à un branchement provisoire pour débuter son activité.

Elle fait état d’un constat établi au contradictoire du bailleur par procès-verbal du 29 juillet 2022.

Elle souligne également qu’il est constant que le défaut de permis de construire d’un local commercial constitue un manquement pour le bailleur à son obligation de délivrance, ce qui est le cas en l’espèce.

S’il résulte du bail que la société FAHRENHEIT a accepté de prendre les lieux en l’état, c’était avant même que les travaux soient terminés et une telle clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. S’agissant plus spécifiquement de la question de l’installation électrique, il résulte des pièces produites aux débats et notamment des échanges intervenus entre les parties qu’il s’agissait d’une condition essentielle de son engagement, rappelée au Notaire avant la signature du bail. En outre, il résulte du rapport de l’APAVE en date du 17 novembre 2023 qu’à cette date, l’installation électrique était toujours non conforme.

Au regard des éléments, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial au 30 novembre 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux, la SAS BIG étant condamnée à réparer l’intégralité du préjudice subi.

S’agissant des engagements de cautionnement donnés par madame [C] [T] et monsieur [U] [K] en leurs qualités d’associés et de gérants de la SARL FAHRENHEIT GROUPE, ils ont été obtenu par dol de sorte qu’ils doivent être annulés en application des dispositions de l’article 1137 du code civil. En effet, la dissimulation de l’absence d’autorisations d’urbanisme constitue nécessairement une réticence dolosive. Il convient par ailleurs de les indemniser du préjudice moral et d’anxiété à hauteur de 30.000 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SAS BIG demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1137 du Code civil,

— DEBOUTER la SARL FAHRENHEIT-GROUPE et les consorts [K] – [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL,

A titre principal

— PRONONCER la résolution du contrat de sous-location conclu entre les parties le 1er avril 2022 par l’acquisition de la clause résolutoire au compter du 18 mars 2023 ;

— FIXER une indemnité d’occupation à hauteur de 21.100 € par mois, à compter de la résolution du contrat et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

A titre subsidiaire

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de sous-location conclu entre les parties le 1er avril 2022 aux torts exclusifs de la SARL FAHRENHEIT-GROUPE ;

— FIXER une indemnité d’occupation à hauteur de 21.100 € par mois, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement la SARL FAHRENHEIT-GROUPE ainsi que Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] à payer à la SAS BIG la somme de 231 400 € TTC au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation pour la période du 1er février 2023 au 30 novembre 2023, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement la SARL FAHRENHEIT-GROUPE ainsi que Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] à payer à la SAS BIG la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement la SARL FAHRENHEIT-GROUPE ainsi que Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] à payer à la SAS BIG la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SARL FAHRENHEIT-GROUPE ainsi que Monsieur [U] [K] et Madame [C] [T] aux entiers dépens, en ce comprenant le coût du commandement de payer ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

S’agissant de la nullité du commandement de payer, la SAS BIG fait d’abord valoir que l’erreur quant au numéro d’immatriculation au RCS n’a causé aucun grief à la SARL FAHRENHEIT GROUPE qui a d’ailleurs constitué avocat pour en contester la validité. Elle rappelle que les deux sociétés ont le même siège social, les mêmes gérants et que la SARL FAHRENHEIT GROUPE est associée majoritaire de la SARL FAHRENHEIT. Dans ces conditions, aucune nullité n’est encourue.

La SAS BIG souligne en outre qu’il n’est pas contesté que la SARL FAHRENHEIT-GROUPE a cessé de payer son loyer à compter du mois de février 2023 sans y être autorisée par une juridiction. Elle a donc valablement et de bonne foi délivré le commandement de payer.

S’agissant de son obligation de délivrance, la SAS BIG fait valoir que cette obligation doit s’apprécier au regard des obligations contractuellement prévues entre les parties. Or, la SARL FAHRENHEIT-GROUPE s’est engagée par deux fois à prendre les lieux loués en l’état. Il s’agit de locaux livrés bruts après une rénovation complète. La SARL FAHRENHEIT-GROUPE est un professionnel et avait parfaitement connaissance des besoins qui étaient les siens par rapport aux bâtiments loués et à leur état et de la teneur de son engagement quant à la prise en charge des différents travaux et aménagements nécessaires notamment relatifs au compteur électrique.

Contrairement à ce que soutient la SARL FAHRENHEIT-GROUPE, les locaux étaient conformes et ont été exploités par ses soins puisque le conseil a établi une attestation de conformité au mois de mars 2022 et qu’elle a effectivement exercé une activité de blanchisserie.

S’agissant des désordres d’infiltrations, la SAS BIG a fait intervenir son assureur qui prendra donc en charge le préjudice subi de ce chef. Elle rappelle toutefois qu’ils ne concernent qu’une part infime des lieux loués.

S’agissant de l’absence de conformité des portes battantes avec l’accueil du public, elle souligne que les lieux loués étaient conformes à leur destination et que le bail ne faisait aucunement état d’une activité nécessitant l’accueil du public. Quoi qu’il en soit, le contrat prévoit la nécessité pour le preneur d’effectuer tous les travaux rendus indispensables par un éventuel changement de réglementation.

S’agissant de la question des autorisations d’urbanisme, la SAS BIG fait valoir qu’il n’appartient pas au juge civil de se prononcer sur la légalité d’un acte administratif ni même sur l’éventuelle commission d’une infraction pénale. En tout état de cause, il résulte des justificatifs produits qu’aucun permis de construire n’était nécessaire, le bâtiment ayant été érigé avant le 15 juin 1943. Un permis de construire a en outre été obtenu en 1963 concernant une extension de bureaux, puis une autorisation de travaux pour la rénovation entreprise en 2020.

Les demandes de la SARL FAHRENHEIT-GROUPE doivent donc être rejetées dans leur intégralité. A titre subsidiaire, elle conclut sur les différents préjudices allégués.

Dès lors, en l’absence de manquement de la SAS BIG à ses obligations et compte tenu des développements précédents, aucun dol ne peut être retenu quant aux engagements de cautionnement dont la demande d’annulation ne peut qu’être rejetée.

Dans ces conditions, la SAS BIG sollicite la condamnation conjointe et solidaire des demandeurs au paiement des sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation pour la période du 1er février au 30 novembre 2023, soit 231.400 euros TTC. Elle rappelle que la clause résolutoire est acquise depuis le 18 mars 2023 et sollicite qu’une indemnité d’occupation de 21.100 euros par mois soit fixée jusqu’à libération complète des lieux. Elle estime également avoir subi un préjudice des suites du non paiement du loyer pendant de nombreux mois, ce qui l’a mise en difficulté ainsi que son bailleur. Il convient donc de lui allouer une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Par ordonnance en date du 26 mars 2024, la clôture a été fixée au même jour et l’affaire fixée à l’audience en formation collégiale du 3 octobre 2024.

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées de la mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 5 décembre 2024, prorogé au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire

Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce, applicable au cas d’espèce, que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.(…)".

En l’espèce, sans préciser sur quel fondement elle se base, la SARL FAHRENHEIT sollicite que soit prononcée la nullité du commandement de payer litigieux dans la mesure où il n’aurait pas été délivré à la bonne personne.

Il doit néanmoins être rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit respecter les dispositions relatives aux actes d’huissier de justice prévues par les articles 648 et suivants du code de procédure civile et est un acte de procédure soumis comme tel au régime des nullités prévu aux articles 112 et suivants du même code. Ainsi, l’acte doit contenir, si le requérant est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

En l’espèce, la lecture du commandement contesté fait état des mentions nécessaires à l’identification d’une personne morale, étant précisé que le référence à son Kbis n’est pas un élément exigé à peine de nullité. De sorte que le moyen de nullité sur ce fondement est inopérant.

Au surplus, en application de l’article 117 du Code de procédure civile, est affecté d’une irrégularité de fond justifiant le prononcé de la nullité sans nécessité de prouver un grief, le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En revanche, une simple erreur dans la dénomination de la personne morale ayant qualité pour agir constitue un vice de forme et, en application de l’article 114 du code de procédure civile, en cas de vice de forme la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Il résulte de l’examen du commandement de payer délivré le 17 février 2023 par acte de la SCP KALIACT HUISSIERS PROVENCE COTE D’AZUR, Huissier de Justice à FREJUS, que le locataire visé est « SARL FAHRENHEIT-GROUPE, au capital de 1 000 €, inscrite sous le n° 838200186 au registre du commerce et des sociétés de Fréjus dont le siège social est à [Adresse 1], agissant par son gérant ».

En réalité le locataire de la SAS BIG selon contrat de sous-location commerciale du 1er avril 2022 est la « SARL FAHRENHEIT-GROUPE, au capital de 1 000 €, inscrite sous le n° B 901 818 500, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant légal en exercice, demeurant et domicilié de droit en cette qualité audit siège».

Il est néanmoins relevé que le commandement de payer visait expressément le « contrat de sous location passé entre les parties en date du 1er avril 2022 » et reproduisait intégralement la clause résolutoire visée au bail de sorte qu’aucun doute ne pouvait exister quant à l’objet de ce commandement à à la personne à laquelle il était destiné.

Dès lors, s’il existe manifestement une erreur matérielle quant à la personne visée dans le commandement de payer délivré le 17 février 2023 en ce que le seul numéro d’immatriculation au RCS est erronée, il ne peut qu’être relevé que les deux sociétés concernées ont une dénomination (SARL FAHRENHEIT pour l’une SARL FAHRENHEIT GROUPE pour l’autre), un siège social et des dirigeants en tous point identiques, comme en attestent les extraits RCS produits aux débats. Ainsi, il est bien certain que la SARL FAHRENHEIT GROUPE, preneur au bail visé, a été avisée de la délivrance de cet acte qui, compte tenu de sa nature, ne pouvait que la concerner à l’exclusion de la seconde société homonyme, en ce qu’il faisait état du bail auquel elle était partie et des loyers demeurés impayés.

Or, aux termes de ses écritures, la SARL FAHRENHEIT GROUPE se borne à relever l’existence de l’erreur susvisée sans établir en quoi elle aurait été de nature à lui causer un quelconque grief. Ce faisant, elle est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe.

Ainsi, la SARL FAHRENHEIT n’établit l’existence d’aucun grief et sa demande en nullité de ce chef est rejetée.

Sur la mauvaise foi alléguée par la SARL FAHRENHEIT GROUPE

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Il est donc constant que le commandement de payer délivré de mauvaise foi est sanctionné, non par sa nullité mais par la paralysie de la mise en jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail commercial litigieux énonce « pour le cas où le SOUS LOCATAIRE ne satisferait pas aux obligations prises par lui, notamment à l’égard du paiement du loyer, en cas de non exécution totale ou partielle, ou de non respect, par le sous locataire de la clause de destination du présent contrat, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, il est convenu :

— que le LOCATAIRE PRINCIPAL aura droit, sans préjudice de l’action directe appartenant au BAILLEUR, de poursuivre lui même le paiement des termes de loyers échus ;

— et qu’un mois après un simple commandement de payer effectué par voie d’Huissier demeuré infructueux et contenant déclaration par le LOCATAIRE PRINCIPAL de son intention d’user du bénéfice de cette clause, la présente sous-location sera résolue de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans préjudice de tous dommages-intérêts ».

Par ailleurs, le commandement de payer délivré par la SAS BIG à la SARL FAHRENHEIT GROUPE par acte d’huissier du 17 février 2023 reproduit intégralement cette clause résolutoire, laquelle fait état du délai d’un mois pour régulariser la situation et détaille les sommes dues, pour le mois de février 2023, une facture précise y étant annexée. Il est donc régulier en la forme.

A titre liminaire, il sera relevé que la la SARL FAHRENHEIT GROUPE sollicite la nullité du commandement de payer alors qu’en réalité le moyen qu’elle invoque tend à le voir déclarer privé d’effets.

La SARL FAHRENHEIT GROUPE fait valoir que la SAS BIG a fait preuve de mauvaise foi en lui signifiant ce commandement de payer alors même que la présente action était pendante entre elles depuis le mois de septembre 2022 et qu’elle était à jour de l’ensemble de ses loyers malgré une impossibilité, au moins partielle, d’exploiter les locaux. Elle souligne qu’elle est en réalité créancière de son bailleur compte tenu des désordres affectant les locaux et de l’impossibilité en découlant pour elle d’y exploiter. Si elle ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers visés par le commandement de payer, elle argue, pour justifier cette attitude, de l’exception d’inexécution.

Il résulte en effet des termes de l’assignation délivrée par la SARL FAHRENHEIT GROUPE à la SAS BIG le 23 septembre 2022 que, lui reprochant une absence de délivrance conforme des locaux en raison de différents désordres affectant le local commercial loué, la SARL FAHRENHEIT GROUPE sollicitait la restitution de l’ensemble des loyers versés à la SAS BIG, outre la réparation de différents préjudices, pour un montant total excédant la somme de 600.000 euros. Elle demandait par ailleurs la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux nécessaires à son exploitation.

La SAS BIG ne conteste pas que le commandement de payer litigieux, délivré postérieurement à la délivrance de l’assignation au fond susvisée, ne concerne que le paiement d’un seul loyer du mois de février 2023 et a été délivré dès le 17 février 2023. Il résulte cependant des termes susvisés du bail conclu entre les parties que celui-ci autorisait le jeu de la clause résolutoire après non paiement d’un seul terme du loyer. Or, ce bail prévoit expressément un paiement du loyer annuel par fractions mensuelles à régler le 1er de chaque mois.

Aucune mauvaise foi ne peut être retenue de ce chef.

En outre, il est constant que l’existence d’une action judiciaire en cours ne permet pas au preneur, tant qu’une décision de justice ne l’y a pas autorisé, de cesser de respecter ses obligations parmi lesquelles l’obligation de payer le loyer. En saisissant le tribunal judiciaire au fond par assignation du 23 septembre 2022, la SARL FAHRENHEIT GROUPE avait conscience de ce qu’une telle procédure, par nature écrite, serait longue et ne lui permettrait pas d’obtenir une décision ordonnant la suspension du paiement des loyers, comme sollicité, dans les semaines s’en suivant. Elle n’a pour autant pas fait usage des éventuelles procédures d’urgence qui auraient pu lui permettre d’obtenir une telle décision mais a préféré cesser tout paiement des loyers à compter du mois de février 2023, ce qu’elle ne conteste pas, aucune reprise des paiement n’étant intervenu par la suite. Elle a ainsi fait le choix, non de retenir une partie du loyer, mais de s’abstenir de tout paiement à compter de cette date.

En outre, il ne peut qu’être constaté que la dénonce de commandement de payer visant la clause résolutoire contenait, par ailleurs, dénonce d’un constat établi par commissaire de justice le 10 février 2023 aux termes duquel il est exposé qu’à cette date, les « lieux sont parfaitement agencés et exploitables », tant à l’étage qu’au rez-de-chaussée et que « le reste des locaux sont occupés et exploités ». Dès lors et contrairement aux affirmations de la SARL FAHRENHEIT GROUPE, cette dernière ne peut aucunement arguer de l’exception d’inexécution fondée sur les articles 1728 et 1719 du code civil pour justifier un défaut de paiement du loyer, lequel n’aurait pu être admis qu’en cas de défaut de délivrance empêchant toute exploitation des locaux commerciaux. La SARL FAHRENHEIT GROUPE n’établit aucunement une impossibilité d’exploiter les locaux.

Au surplus, il est constaté que de très nombreux développements de la SARL FAHRENHEIT GROUPE concernant les défauts électriques contrevenant, selon elle, à l’obligation de délivrance pesant sur son bailleur sont antérieurs à la date à laquelle a été signé le contrat de sous-location commercial, soit le 1er avril 2022 et ce, alors même qu’une relation contractuelle antérieure existait entre les deux sociétés puisque qu’un bail dérogatoire de 6 mois avait été conclu le 8 octobre 2021, lequel n’était pas arrivé à expiration lors de la signature du contrat de sous-location.

Dès lors, la SARL FAHRENHEIT GROUPE ne démontre aucune mauvaise foi de la SAS BIG, laquelle doit s’apprécier dans les conditions de délivrance du commandement de payer, lequel lui est donc parfaitement opposable.

Sur la demande subsidiaire de suspension de la réalisation et les effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

La suspension des effets de la clause résolutoire exige que le locataire soit de bonne foi et soit en mesure d’exécuter ses obligations dans le délai maximal de deux ans.

En l’espèce, la SARL FAHRENHEIT GROUPE ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle sera en mesure d’exécuter ses obligations et ainsi de payer les sommes dues au titre des loyers non payés, dans le délai de deux ans. En effet, si elle formule une demande de suspension des effets de la clause résolutoire au dispositif de ses écritures, elle ne l’étaye aucunement dans ses motifs.

Cette demande est donc rejetée.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

L’application de la clause résolutoire entraîne les mêmes effets que la résiliation judiciaire. Le bail commercial est anéanti. Le preneur devient alors sans droit ni titre, et ce à compter de l’expiration du délai du mois qui suit la signification du commandement.

Par conséquent, la SAS BIG ayant fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL FAHRENHEIT GROUPE par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, cette-dernière est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 17 mars 2023 à minuit, date à laquelle le bail a été résolu de plein droit.

Dans la mesure où elle a quitté les lieux, la demande visant à voir prononcer son expulsion est devenue sans objet.

En outre, la résolution étant constatée, les demandes tendant au prononcé de la résiliation judiciaire sont rejetées.

Sur l’engagement de caution de madame [C] [T] et de monsieur [U] [K]

En application des dispositions de l’article 1137 du code civil, le contrat peut être annulé lorsque le consentement d’une partie a été vicié par dol, soit par des manœuvres ou des mensonges.

En l’espèce, Madame [C] [T] et de monsieur [U] [K] se sont portées caution des engagements de la SARL FAHRENHEIT GROUPE à l’égard de la SAS BIG en leur qualité de gérants et associés de la première, ce qui n’est pas contesté par les parties et est repris aux termes du contrat de sous-location commerciale en page 8.

Ils sollicitent l’annulation de cet engagement au motif que, s’ils avaient su que la SARL BIG allait manquer à son obligation de délivrance, ils ne se seraient pas engagés de la sorte mais également au motif qu’il leur avait été dissimulé l’absence d’autorisation d’urbanisme pour les constructions.

Il appartient à celui qui évoque le dol de rapporter la preuve de l’existence de dissimulations ayant trompé son consentement et du caractère déterminant de l’information retenue dans la délivrance de ce consentement.

Or, en l’espèce, les demandeurs, cautions des engagements de la société dont ils sont les dirigeants et en particulier de son engagement de payer les loyers dus à échéance, échouent dans la charge de la preuve qui lui incombe, se contentant de procéder par affirmation.

Ils sont donc déboutés de cette demande d’annulation des actes de cautionnement.

Compte tenu de l’ensemble des éléments retenus, aucune faute n’étant établie à l’égard de la SAS BIG, Madame [C] [T] et de monsieur [U] [K] sont également déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral allégué, non établi au surplus.

Sur les sommes sollicitées par la SAS BIG au titre de la résolution du bail

La SAS BIG sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 21.100 euros par mois et la condamnation, en conséquence, de la SARL FAHRENHEIT GROUPE à la payer la somme de 231.400 euros TTC au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation sur la période du 1er février 2023, date du premier défaut de paiement, au 30 novembre 2023, date de départ des locaux.

Les parties s’accordent à dire que le loyer, à la date de résolution du bail, était fixé à la somme de 21.100 euros par mois, hors charges. En l’absence d’élément en justifiant la modification, l’indemnité d’occupation sera ainsi fixée à cette même somme.

La somme due sur la période du 1er février au 30 novembre 2023, soit pour dix mois, s’élève donc à 210.000 euros.

Dès lors, la SARL FAHRENHEIT GROUPE, Madame [C] [T] et de monsieur [U] [K] sont solidairement condamnés à payer à la SAS BIG la somme de 210.000 euros.

Sur la responsabilité contractuelle de la SAS BIG et l’absence de délivrance conforme

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et maintenir au preneur une jouissance paisible.

Il est constant que la seule mention, dans un bail commercial, de ce que le preneur prend les lieux loués dans l’état dans lequel ils se trouvent, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En application de l’article 1231-1 du code civil, La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le contractant qui fait état d’un manquement contractuel dont il sollicite la réparation doit cependant établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la SARL FAHRENHEIT GROUPE fait état de divers manquements contractuels reprochés à son bailleur qu’elle assimile à un manquement à l’obligation de délivrance et sollicite ainsi le paiement de diverses sommes et ce, tant durant l’exécution du contrat de bail dérogatoire de 6 mois que durant l’exécution du contrat de sous location commerciale.

S’agissant du bail dérogatoire de 6 mois du 8 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021:

Il résulte des pièces produites par la SARL FAHRENHEIT que des échanges entre les parties ont portés, avec la signature du contrat, et dès le mois d’août 2021, sur la nécessité pour cette dernière de bénéficier d’une puissance électrique de 240 KW en raison de la nature des activités commerciales envisagées dans les locaux.

Le bail dérogatoire prévoit expressément que « les parties sont convenues de recourir à un bail dérogatoire et ainsi de déroger au statut des baux commerciaux » puis que « le bien est en l’état brut et sera aménagé par le PRENEUR ». Il était en outre convenu que le bailleur ne prendrait à sa charge que les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, à l’exclusion de toutes autres réparations, « même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure ».

Les échanges produits démontrent par ailleurs que, si le bail précaire prenait effet au 1er novembre 2021, il n’était pas prévu que la SARL FAHRENHEIT GROUPE installe son activité dans les locaux immédiatement alors que les travaux dans les bâtiments étaient toujours en cours et notamment des travaux effectués par ses soins. Les éléments produits par la SARL FAHRENHEIT GROUPE ne permettent aucunement d’attribuer à la SAS BIG la responsabilité du retard pris dans son installation dans les lieux alors qu’il n’est pas contesté que les locaux étaient bien alimentés en eau et en électricité et que les aménagements nécessaires à son activité demeuraient à sa charge exclusive selon les terme du contrat de bail précaire. Lorsqu’elle a contracté avec la SAS BIG, la SARL FAHRENHEIT GROUPE, professionnelle, connaissait parfaitement les contraintes liées au type de contrat conclu et l’ampleur des engagement qu’elle prenait en acceptant notamment de prendre à sa charge les différents travaux et aménagements nécessaires alors qu’elle louait des locaux bruts dans lesquels tout était à faire.

Il est d’ailleurs relevé qu’en dépit de l’ensemble des critiques désormais émises à l’encontre de son bailleur, la SARL FAHRENHEIT GROUPE a choisi de poursuivre ses relations contractuelles avec celui-ci en signant à effet au 1er avril 2022 un contrat de sous-location commercial. Elle connaissait alors parfaitement les lieux loués pour y avoir accès depuis 6 mois et y avoir elle même réalisé de nombreux travaux.

Dans ces conditions, aucun des griefs allégués à l’encontre de la SAS BIG durant la période d’exécution du bail dérogatoire n’est constitué et les demandes indemnitaires portant sur cette période sont rejetées.

S’agissant du contrat de sous-location commercial à effet au 1er avril 2022 :

Il est précisé que l’essentiel des demandes indemnitaires formulées par la SARL FAHRENHEIT GROUPE concernent la période antérieure au 1er avril 2022, seules les demandes de remboursement des loyers et charges sur la période du 1er avril 2022 au mois de janvier 2023 et les frais de déménagement et de réinstallation concernent la période postérieure.

Toutefois, il ne peut qu’être rappelé que la demande de résiliation judiciaire du bail n’a pas abouti, celui-ci a tant fait l’objet d’une résolution de plein droit en application de la clause résolutoire.

En outre et comme déjà retenu, la SARL FAHRENHEIT GROUPE échoue à démontrer que les locaux empêchait toute exploitation et il est d’ailleurs notable que les pertes d’eploitation dont elle sollicite l’indemnisation ne concernent que la période antérieure au 1er avril 2022. Au contraire, elle a pu faire savoir à son bailleur qu’elle avait connu une hausse significative de son chiffre d’affaires à compter de la mise en route de son activité dans les locaux concernés et les éléments produits par les deux parties confirment qu’elle a en effet poursuivi son activité jusqu’à son déménagement.

Dans ces conditions, les demandes de remboursement des loyers et des frais de déménagement, qu’elle met en lien avec la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SAS BIG, ne peuvent qu’être rejetées, rappel étant fait que la mise ene oeuvre de la responsabilité contractuelle nécessite que les trois éléments soient réunies : faute, préjudice et lien de causalité. Les loyers réglés en application du contrat de bail et alors qu’elle a en effet exploité son activité commerciale dans les lieux ne sauraient constituer un préjudice indemnisable, pas plus que les frais de déménagement qui font suite au constat d’acquisition de la clause résolutoire.

La SARL FAHRENHEIT GROUPE est donc déboutée de ses demandes de ce chef.

En l’absence de condamnation pécuniaire de la SAS BIG au bénéfice de la SARL FAHRENHEIT GROUPE, la demande de compensation formulée par cette dernière est par ailleurs rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

La SAS BIG formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros, faisant valoir que la procédure intentée par la SARL FAHRENHEIT GROUPE d’une part et Madame [C] [T] et de monsieur [U] [K] d’autre part revêt un caractère abusif.

Outre qu’elle ne fonde pas sa demande en droit, il est constant que le droit d’agir en justice ne peut dégénérer en abus que dans des circonstances équipollentes au dol, ce dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

La SAS BIG est donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL FAHRENHEIT GROUPE, Madame [C] [T] et de monsieur [U] [K], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Ils seront également solidairement condamnés à payer à la SAS BIG une somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Les demandes plus amples ou contraires des parties à ces titres sont rejetées.

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, sans qu’il soit besoin de la rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 17 février 2023 ;

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de sa demande d’inopposabilité du commandement de payer fondée sur la mauvaise foi du bailleur;

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de sa demande de suspension de la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

DÉCLARE VALIDE le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SAS BIG à la SARL FAHRENHEIT GROUPE le 17 février 2023 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mars 2023, à minuit,

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de sous location conclu le 1er avril 2022 ;

FIXE à la somme de 21.100 euros (vingt-et-un mille cent euros) l’indemnité d’occupation due par la SARL FAHRENHEIT GROUPE à la SAS BIG à compter du 18 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux le 30 novembre 2023 ;

DEBOUTE madame [C] [T] et monsieur [U] [K] de la demande tendant à la nullité de l’acte de cautionnement des engagements pris par la SARL FAHRENHEIT GROUPE ;

CONDAMNE la SARL FAHRENHEIT GROUPE, Madame [C] [T] et monsieur [U] [K] solidairement à payer à la SAS BIG la somme de 210.100 € (deux-cent-dix mille cent euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 30 novembre 2023 ;

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SAS BIG ;

DEBOUTE la SARL FAHRENHEIT GROUPE de l’ensemble de sa demande de compensation ;

DEBOUTE madame [C] [T] et monsieur [U] [K] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral subi ;

DEBOUTE la SAS BIG de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL FAHRENHEIT GROUPE, Madame [C] [T] et monsieur [U] [K] solidairement a payer à la SAS BIG la somme de 6.000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL FAHRENHEIT GROUPE, Madame [C] [T] et monsieur [U] [K] solidairement aux entiers dépens en ce compris les frais de commandements de payer signifiés les 17 et 23 février 2023;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dépens et frais de procédure.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 février 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT