TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00035 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZS47

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION :

Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 19] – Réalisation d’un programme de construction de logements

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE

[Adresse 14]

[Localité 16]

représentée par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

Monsieur [N] [H]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Madame [R] [H]

[Adresse 7]

[Localité 18] (ROYAUME-UNI)

représentés par Maître Louis VERMOT, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P 399

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 17 juin2024 notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception le 13 juin 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. [N] [H] et Mme [R] [H] au titre de la préemption de l’immeuble sis [Adresse 3] à Bagneux, sur la parcelle de 381 m² cadastrée section AC n°[Cadastre 11] à la somme totale de 550 000€ toutes commissions comprises en valeur libre.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 4 septembre 2024 à 13h15 et le 14 octobre 2024 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et du conseil des’expropriés le 4 septembre 2024 .

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 28 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 670 000 €.

Par mémoire récapitulatif de l’autorité expropriante visé par le greffe le 27 septembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme totale de 550 000 € toutes commmissions comprises.

Aux termes de son mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024,M. [N] [H] et Mme [R] [H] sollicitent de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 850 000€ outre 51 000 € de frais d’agence ainsi qu’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 19] est le 27 septembre 2016 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 7 décembre 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2021.

A cette date, le bien était situé en zone UT, sous secteur Uta du PLU de la commune de [Localité 19].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe au numéro [Adresse 2], dans un quartier résidentiel comportant un centre commercial à environ 400 m ainsi que des espaces verts à proximité, notamment la coulée verte. En termes de transports en commun, le bien est à 10 à 20 minutes des lignes 4 et 13 du métro et bénéficie de plusieurs lignes de bus. Il est à noter que la station [Localité 22], faisant partie du [Localité 23] [Localité 25] Express ouvrira bientôt.

La rue où se trouve le bien est calme, peu passante et bien aménagée. La parcelle est séparée de la rue par un muret surmonté d’une grille. Il y a un portail d’accès unique pour véhicules et piétons. A côté se trouve une aire de stationnement.

II/ Extérieur

Le bâtiment est dans un état de délabrement et squatté, de nombreux objets abandonnés étant visibles. L’avant du terrain est en béton, à noter la présence d’un figuier. La façade est dans un état passable, la toiture n’est pas visible de l’extérieur. L’aspect général donne l’image d’un désordre. Il y a une impossibilité partielle de visiter le niveau 0 car la porte d’accès est scellée.

Nous empruntons l’escalier d’accès au niveau 1 qui débouche sur un long couloir. A droite se trouve un espace cuisine sans équipement, abandonné, avec des fils apparents. Ensuite, une chambre côté jardin, des toilettes avec douche, une deuxième chambre côté jardin, une troisième chambre enfin. Il y a un escalier à droite menant à l’étage supérieur que nous empruntons. Là, à droite et gauche de celui-ci se trouvent encore deux chambres. Le couloir se termine sur une salle de bain avec baignoire. Il y a également un espace cuisine/salle à manger. Derrière la chambre côté jardin, un autre escalier se trouve dans le couloir menant vers le bas. A partir de l’étage le jardin est visible en contrebas, situé derrière le bâtiment. Il y a des arbres à la limite de la propriété ainsi qu’un mur haut d’environ 10-12 mètres. Le jardin est à l’état de décharge, de nombreux détritus jonchant le sol. L’intérieur de la maison est dans un état de délabrement, les revêtements des murs sont endommagés voire absents, les câbles électriques et les lumières sont apparents. Le bien est inhabitable en l’état et sale, contenant une grande quantité de biens et détritus.

Les parties n’ont pas d’observation sur la surface. L’EPFIF souhaite utiliser la méthode par comparaison. La commissaire du Gouvernement envisage les deux tout en précisant qu’elle retiendra la plus favorable au préempté. Le conseil du défendeur évoque un débat sur l’état du bien.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur la surface

Conformément à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface du bâti à hauteur de 168m².

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, l’établissement public foncier d’Île-de-France retient une moyenne de 2 876€ /m², M. et Mme [H] proposent une valeur unitaire de 5 927,79 € /m² et Mme le Commissaire du gouvernement de 3 968€ /m².

L’établissement public foncier d’Île-de-France verse aux débats cinq termes de comparaison :

M.et Mme [H] proposent 4 termes de référence alternatifs :

6- cession 16 septembre 2022 (2022P20385) portant sur une maison sis [Adresse 8] à [Adresse 20]

Surface utile brute : 108m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 705 000 euros

Prix unitaire : 6 527,78 €/m2

7 – cession du 5 septembre 2019 (2019P11520) portant sur une maison sis [Adresse 9]

Surface utile brute : 102m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 521 000 euros

Prix unitaire : 5 107,84 €/m2

8 – cession du 24 février 2021 (2021P03324) portant sur une maison sis [Adresse 1]

Surface utile brute : 98m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 610 000 euros

Prix unitaire : 6 224,49 €/m2

9 – cession du 19 décembre 2023 (922402/2024) portant sur une maison sis [Adresse 15]

Surface utile brute : 94m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 550 000 euros

Prix unitaire : 5 851,06 €/m2

Mme le Commissaire du gouvernement verse quatre termes de comparaison :

10 – cession du 19 juillet 2023 (922P02/2024P13846) portant sur une maison en R+1 sis [Adresse 6]

Surface utile brute : 96m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 650 000 €

Prix unitaire : 6 770 € /m2

11 – cession du 15 février 2024 (9224P02/202P03812) portant sur une maison édifiée en R+1 sur sous-sol sis [Adresse 12] à [Localité 19]

Surface utile brute : 192m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 095 000 €

Prix unitaire : 5 703 € /m2 €

12 – cession du 14 juillet 2024 (9224P02/2024P09310) portant sur une maison édifiée en R+2 avec sous-sol sis [Adresse 10] à [Localité 19]

Surface utile brute : 120m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 598 000 €

Prix unitaire : 4 963 € /m2

13 – cession du 31 mars 2023 (9224P02/2023P06840) portant sur une maison édifiée sur sous-sol sis [Adresse 5] à [Localité 19]

Surface utile brute : 119m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 730 000 €

Prix unitaire : 6 134 € /m2

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. et Mme [H].

Sur le bien

Le bien préempté est très bien situé dans la commune, à proximité de tous les commerces, dans un secteur résidentiel et calme bénéficant de transports en commun.

En revanche, il n’est pas contesté qu’il a fait l’objet de plusieurs squatts successifs de sorte que l’état général du bien, tant intérieur qu’extérieur, nécessite des travaux de rénovation lourds, le jardin à l’arrière étant entièrement recouvert de détritus, ce qui a été constaté à l’occasion du transport.

Sur les comparables

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants

L’exproprié ayant régularisé un mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024 comportant des références conformes s’agissant de son 4ème terme proposé, le moyen de l’autorité expropriante tiré de l’absence de référence de publication de l’acte de vente est dès lors inopérant.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, les termes de référence 1 à 5, 11, 12 et 13 situés en dehors de la zone UT, au surplus voisines d’immeubles (termes de comparaison n°1 et 11) ou dont le vis à vis donne sur un immeuble de 6 étages ou une casse automobile et une entreprise de nettoyage de voirie, sur des axes passants (termes n°12 et 13) ne seront pas considérés comme comparables.

Parmi les termes de comparaison, les termes de comparaison 6 à 10 seront retenus :

— terme 6 : 108m², 6 527,78€ /m², maison en R+1 mansardé en état moyen, 271 m²,

— terme 7 :102m², 5 197,84€/m², maison en R+1 sur sous-sol mansardé en état moyen, 282m²

— terme 8 : 98m², 6 224,49€/m², maison en R+1 sur rez de jardin en bon état, vue sur station service, 203m²,

— terme 9 : 94m², 5 851,06€, maison en R+1 en mauvais état, vue sur station service 184m²,

— terme 10 : 96 m²,6 770 € /m2, maison en R+1.

Au vu des constatations résultant du procès verbal de transport sur les lieux, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté, l’immeuble, ayant fait l’objet de plusieurs squatts successifs et de dégradations importantes outre la nécessite de travaux de rénovation significatifs.

Néanmoins, les termes de référence tiennent compte d’un état moyen, voire mauvais état et/ou disposent d’une vue sur station service. Dès lors, il y a lieu de retenir un coefficient de vétusté de 25%.

Le ratio unitaire s’établit donc à 6 114,23€ /m² x 0,75 = 4 585,67 €/m².

Le calcul du prix s’effectue comme suivant : 168 m² x 4 585,67 €/m² = 770 392,56 €, arrondi à 770 393 €.

Il n’y a pas lieu de faire droit à une indemnisation complémentaire au regard de la surface différentielle de terrain de 146m² qui n’est pas significative au regard de la moyenne du terrain des termes de référence retenus.

Le moyen tiré de la méthode dite “promoteur” est inopérant en présence d’un accord des parties en faveur de la méthode comparative.

Enfin, l’acte de vente conclu avec la SAS CKMK ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire des vendeurs à la commune de [Localité 19] le 15 janvier 2024, prévoyant une commission d’agence de 51 000 € à la charge de l’acquéreur, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à M. Et Mme [H] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 770 393 €,outre 51 000 € de commission d’agence, soit à la somme totale de 821 393 €, le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France du bien immobilier appartenant à M. [N] [H] et à Mme [R] [H] situé [Adresse 4] à [Localité 21] sur la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 11] d’une contenance de 381 m² ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à M. [N] [H] et à Mme [R] [H] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Fait à [Localité 24], le 18 Novembre 2024.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,