TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 25 Novembre 2024

N° RG 23/07923 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3MC

N° de minute :

AFFAIRE

S.A. CREDIT LYONNAIS

C/

S.C. ACCIMMO-PIERRE

DEMANDEUR

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Nicole-marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228

DEFENDEUR

S.C. ACCIMMO-PIERRE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 10 juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 22 décembre 2009, la société de droit allemand COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société ACCIMMO PIERRE, a donné à bail commercial à la société CREDIT LYONNAIS, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010, des locaux à usage de bureaux d’une surface de 523 m² environ situés au 3ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3]) et treize emplacements de stationnement, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 290.638 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2018, la société ACCIMMO PIERRE a fait délivrer à la société CREDIT LYONNAIS un congé à effet du 31 décembre 2018 et offert le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel qu’elle demandait de voir porter à la somme de 322.850 euros en principal.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2019, la société CREDIT LYONNAIS a accepté le principe du renouvellement du bail proposé à compter du 1er janvier 2019, mais refusé le loyer revendiqué, proposant de régler un loyer de 300.000 euros par an en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 30 décembre 2020, la société CREDIT LYONNAIS a fait assigner la société ACCIMMO PIERRE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit du 22 mars 2021 afin essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 237.350 euros en principal et, à titre subsidiaire, voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date du renouvellement, le loyer provisionnel étant fixé, pour la durée de l’instance, au même montant.

Par mémoire en réponse notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 6 septembre 2021, la société ACCIMMO PIERRE a sollicité, reconventionnellement, la fixation du loyer renouvelé à la somme de 323.000 euros par an en principal et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire.

Par jugement du 8 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er janvier 2019 du bail entre la société ACCIMMO-PIERRE et la société CREDIT LYONNAIS portant sur les locaux situés [Adresse 2],

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société LE CREDIT LYONNAIS, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [B],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société LE CREDIT LYONNAIS pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— ordonné le retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/02881, a consécutivement été retirée du rôle.

M. [C], expert judiciaire nommé en remplacement de M. [B], a établi son rapport le 19 novembre 2022. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux à la date du renouvellement ressort à la somme de 248.300 euros en principal, correspondant à un prix unitaire de 500 euros/m²/an et une surface locative de 523 m² pour les bureaux, ainsi qu’à un loyer annuel de 26.520 euros hors taxes pour les treize parkings, après déduction d’un abattement de 5% à raison du transfert au preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative, du montant de la taxe foncière (18.419,90 euros) et de la taxe sur les bureaux (8.223,83 euros).

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/07923.

Aux termes de son dernier mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 27 mai 2024, la société LE CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux, de

A titre principal,

DEBOUTER la société Accimmo-Pierre de toutes ses demandes fins et conclusions tant de sa demande principale que de sa demande subsidiaire tendant à voir fixer le loyer à la somme de 290.638 euros dans l’hypothèse où la valeur locative au 1er janvier 2021 serait inférieure à ce montant ;

FIXER le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme de 210.000 euros HT et HC ;

CONDAMNER la société Accimmo-Pierre à payer des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter rétroactivement de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer de renouvellement par application de l’article 1231-6 du Code civil ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Accimmo-Pierre à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût des opérations d’expertise, étant rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Suivant dernier mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 4 juin 2024, la société ACCIMMO PIERRE demande au juge des loyers commerciaux, de :

DECLARER que le renouvellement du bail commercial entre la société ACCIMMO-PIERRE et la société CREDIT LYONNAIS portant sur des locaux situés [Adresse 1], est intervenu à compter du 1er janvier 2019,

A titre principal :

DECLARER que la valeur locative des locaux loués s’élève, au 1er janvier 2019, à la somme annuelle de 334.000 euros hors charges, hors taxes,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé entre la société ACCIMMO-PIERRE et la société CREDIT LYONNAIS à la somme de 334.000 € (trois cent trente-quatre mille euros) hors charges, hors taxes, par an, à compter du 1er janvier 2019,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Juge des loyers commerciaux venait à considérer que la valeur locative des locaux loués au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce était inférieure à la somme annuelle de 290.638 € hors charges et hors taxes :

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé entre la société ACCIMMO-PIERRE et la société CREDIT LYONNAIS à la somme de 290.638 € (deux cent quatre-vingt-dix mille six cent trente-huit euros) hors charges, hors taxes, par an, à compter du 1er janvier 2019, conformément à l’article 5 du bail,

En tout état de cause :

DEBOUTER la société CREDIT LYONNAIS de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS à payer à la société ACCIMMO-PIERRE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens, en ce compris, le cas échéant, les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 juin 2024, a été mise en délibéré au 9 septembre 2024, prorogé in fine au 25 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à «  déclarer », telles que figurant dans le dispositif du mémoire de la défenderesse, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du Juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux, de condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire de loyer, comme le sollicite la demanderesse. (Pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689)

Cette demande est irrecevable comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ce point.

Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er janvier 2019

Sur les principes

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article R145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

Les parties s’accordent sur un renouvellement du bail au 1er janvier 2019 et sur la fixation du loyer à la valeur locative, eu égard à la destination des lieux stipulée dans le bail, en application de l’article R145-11 du code de commerce. Elles sont toutefois contraires sur la valeur locative tant des locaux à usage de bureaux que des parkings.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert judiciaire précise que les locaux :

— sont situés à [Localité 17], commune aisée de 60.000 habitants en 2019, au revenu médian par ménage nettement supérieur à la moyenne nationale, limitrophe de [Localité 18], [Localité 20] et [Localité 15] et bien desservie par la route (RN13, D908 et D1) ainsi que par les transports en commun (Métro ligne 1, RER C et différente lignes de bus), [Adresse 12], principale artère de la commune, à double sens de circulation, qui relie la [Adresse 19] au Pont de [Localité 16] (correspondant à la N13), face au parking Indigo Charles de Gaulle et à proximité de la station de métro Les [Localité 21] et des arrêts de bus lignes 43 et 82 notamment ;

— dépendent d’un ensemble immobilier vitré de 9.600 m² entièrement restructuré en 2005, composé de deux bâtiments, le bâtiment A où sont situés les lieux loués, sur l’avenue, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de huit étages, le second relié au rez-de-chaussée et premier étage, de six étages, comprenant un restaurant interentreprises de 740 m², de nombreuses terrasses et 208 places de stationnement ;

— sont accessibles depuis le rez-de-chaussée par trois ascenseurs desservant les étages ; au niveau du hall du troisième étage (moquette au sol, murs peints, plafond peint avec spots intégrés), une porte en bois blindée à double vantaux ouvre sur un dégagement (sol parquet et murs recouverts de toile de verre) qui dessert, côté avenue, trois salons et quatre bureaux (respectivement parquet et moquette au sol, murs peints et recouverts de toile de verre, plafond à dalles minérale spots encastrés) et, côté cour, un open-space (moquette au sol, murs peints et plafond à dalles minérale) avec un coin cuisine (sol carrelé et murs carrelés ou peints), un bureau fermé, un vestiaire, une baie de brassage et des sanitaires, ainsi qu’un salon (recouvert de moquette au sol et murs peints) qui peut également être rejoint par le dégagement principal, le tout en très bon état d’usage et d’entretien et équipé d’une climatisation ; au sous-sol, un dégagement au niveau des ascenseurs (sol parquet et murs peints ou en bois) mène aux places de stationnement (sol ciment ciré et murs peints) et à une rampe d’accès extérieur.

L’expert s’est fondé sur le relevé de surfaces établi par le cabinet GEXPERTISE pour retenir une surface de 494,90 m² correspondant à la surface utile brute des locaux (dont 383,60 m² de bureaux, 12,30 m² de locaux sociaux, 21,20 m² de sanitaires, 7,10 m² de locaux techniques, 59,40 m² de circulations générales, 1,10 m² de locaux d’entretien et 10,20 m² de paliers). Il précise qu’il n’est pas d’usage de pondérer les surfaces de bureaux. A cette surface privative, il indique que s’ajoute contractuellement la quote-part de la superficie de certaines parties communes, aboutissant à une surface locative totale de 523 m² environ stipulée au bail.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, il a procédé à l’analyse trente-sept références dont quatre issues de ses propres données (prix unitaire de 450 euros/m²/an à 490 euros/m²/an), six transmises par la bailleresse (prix unitaire de 470 euros/m²/an à 575 euros/m²/an), et vingt-sept émanant du preneur (prix unitaire de 295 euros/m²/an à 500 euros/m²/an). Il indique que ces références présentent un loyer facial, sans permettre de connaître les franchises de loyer consenties, ce dont il a tenu compte dans son évaluation du prix unitaire, en plus du bon emplacement des locaux pour l’activité prévue, du fait qu’ils sont climatisés et d’une surface adaptée, de leur très bon état d’entretien, du fait qu’ils bénéficient d’un restaurant inter-entreprise et d’emplacements de stationnement, mais aussi du caractère valorisant pour la clientèle de l’immeuble et de son hall d’accueil et de leur bonne desserte par les transports en commun. Il a également tenu compte des inconvénients résultant du fait que les locaux sont situés dans une zone à forte circulation automobile génératrice de nuisances sonores et de pollution, ainsi que des charges collectives importantes. Il est d’avis que le prix unitaire doit s’inscrire dans la fourchette haute des références, sans toutefois pouvoir dépasser 500 euros/m²/an dans la mesure où les locaux ne se situent pas dans le quartier central des affaires.

Il en déduit que la valeur locative brute annuelle en renouvellement au 1er janvier 2019 ressort à la somme de 288.020 euros en principal correspondant à la somme de 261.500 euros (500 euros/m²/an X 523 m²) pour les bureaux, augmentée de la somme de 26.520 euros (170 euros/mois X 12 mois X 13) pour les treize emplacements de stationnement.

Après déduction des sommes acquittées par le preneur au titre de la taxe foncière (18.419,90 euros) et de la taxe sur les bureaux (8.223,83 euros) et abattement de 5% à raison du transfert au preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative outre les honoraire du syndic, il conclut à un loyer annuel renouvelé au 1er janvier 2019 à la valeur locative d’un montant de 248.207,45 euros qu’il propose d’arrondir à la somme de 248.300 euros par an en principal.

Sur la surface locative

La bailleresse acquiesce à la surface locative de 523 m² retenue par l’expert judiciaire, laquelle intègre une quote-part des parties communes tel que prévu par le bail, tandis que la locataire prétend à une surface locative de 494,90 m² correspondant à la surface utile brute des seuls bureaux mis à sa disposition.

Il est admis que la surface à prendre en considération pour la fixation de la valeur locative doit intégrer la quote-part des parties communes dès lors que dans le bail initial, dont les conditions sont reconduites dans le nouveau bail, la surface des locaux loués avait été indiquée avec mention expresse de ce qu’elle incluait celle-ci. (Cour d’appel de VERSAILLES RG : 07/08975)

En l’espèce, le bail stipule une surface locative totale d’environ 523 m² correspondant à « la totalité des locaux à usage de bureaux situés au 3ème étage de l’immeuble, Bâtiment A, en ce comprise une quote-part de la superficie de certaines parties communes, soit une surface locative totale d’environ 523 m 2 comme indiqué sur les plans figurant à l’Annexe 2 ».

Ces stipulations claires et précises du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties en application des articles 1103 et 1104 du code civil, et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

En conséquence, la surface locative sera fixée à 523 m², comme le demande la société ACCIMMO-PIERRE.

Sur le prix unitaire

Les parties sont contraires sur le prix unitaire. La demanderesse acquiesce aux prix unitaires calculés par l’expert tant pour les bureaux (500 euros/m²p/an) que pour les emplacements de stationnement (2.040 euros par emplacement et par an), tandis que la société ACCIMMO-PIERRE revendique respectivement un prix unitaire de 550 euros/m²p/an pour les surfaces de bureaux et un montant de 2.400 euros par emplacement de stationnement.

La bailleresse estime que la valorisation retenue par l’expert ne tient pas suffisamment compte de la qualité tant de l’emplacement que des locaux donnés à bail, qui ont fait l’objet d’une rénovation en 2005. Elle insiste sur le fait que l’adresse est très recherchée et que les locaux sont bien desservis et adaptés à l’activité prévue au bail avec un hall d’accueil spacieux, des espaces communs valorisants ainsi que des bureaux et salles de réunions bénéficiant d’un éclairage naturel sur l’avenue ou sur le jardin, outre les emplacements de parking dans le même immeuble.

La société CREDIT LYONNAIS lui oppose que la qualité de l’emplacement est à relativiser en raison des difficultés de circulation de l'[Adresse 12] spécialement aux heures de bureaux et de la pollution y compris sonore engendrée dont l’expert a tenu compte. Elle rappelle aussi qu’elle a dû aménager elle-même, à ses frais, le plateau qu’elle occupe au troisième étage. Elle ajoute qu’elle ne peut accéder depuis ses bureaux aux emplacements de stationnement qu’elle loue au sous-sol, ceux-ci étant desservis par un ascenseur distinct. Elle souligne qu’elle sollicitait initialement un prix unitaire de 480 euros/m²/an mais qu’au regard de l’analyse pertinente de l’expert des références de comparaison, elle acquiesce au montant de 500 euros/m²/an qu’il a calculé. Enfin, elle relève que la bailleresse revendique un prix de 2.400 euros/emplacement de stationnement et par an, sans s’expliquer sur la raison qui motive la différence de 360 euros par unité avec l’évaluation de l’expert judiciaire.

En l’espèce, il convient de relever que sur les trente-sept références de comparaison, seules quatre références transmises par la bailleresse portent sur des prix unitaires supérieurs à 500 euros/m²/an : 540 euros/m²/an et 570 euros/m²/an pour des locaux donnés à bail [Adresse 12] respectivement en juillet 2017 et septembre 2019 (soit postérieurement à la date de renouvellement) ; 575 euros/m²/an et 550 euros/m²/an pour des locaux donnés à bail [Adresse 11] respectivement en juillet 2015 et octobre 2018. Ces quatre références ont en outre toutes trait à des surfaces non comparables entre 1.120 m² et 5.200 m² de sorte qu’elles à d’autres besoins et n’apparaissent pas pertinentes.

Les deux autres références communiquées par la société ACCIMMO-PIERRE relatives à des locaux situés à proximité immédiate de ceux donnés à bail portent sur des prix unitaires de 477 euros/m²/an pour une surface de 220 m², et 470 euros/m²/an pour une surface de 647 m², concernant des locaux donnés à bail sis [Adresse 5] respectivement en avril 2018 et juin 2019 (soit postérieurement à la date de renouvellement).

Il doit donc être tenu compte du fait que l’essentiel des références de comparaison font ressortir des prix unitaires inférieurs à 500 euros/m²/an. De surcroît, les huit références les plus pertinentes en termes de proximité ([Adresse 4] [Adresse 6]) et de surfaces (428 m² à 648 m²) présentées par les deux parties et l’expert judiciaire lui-même portent sur des prix unitaires de 390 euros/m²/an à 470 euros/m²/an.

Etant rappelé qu’il est d’usage d’écarter les références extrêmes, et que le prix unitaire ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l’emplacement, de l’état des locaux donnés à bail, de l’activité autorisée, la valeur locative proposée par l’expert, de 500 euros/m²/an est adaptée au regard de la qualité de l’emplacement des locaux bénéficiant d’un bonne desserte par la route et en transports en commun, de leur très bon état d’entretien, du fait qu’ils sont adaptés à l’activité prévue et donnent accès à un restaurant inter-entreprise et à des emplacements de stationnement, mais aussi des nuisances sonores et de pollution résultant de l’important trafic routier quotidien, ainsi que des charges locatives importantes.

En conséquence, le prix unitaire des locaux à usage de bureaux incluant une quote-part des parties communes sera fixé à 500 euros/m²/an.

Par ailleurs, la société ACCIMMO-PIERRE ne développant aucune argumentation propre à remettre en cause l’évaluation du prix proposé par l’expert judiciaire pour chaque emplacement de stationnement, ni ne versant aucune pièce pour étayer le quantum de 2.400 euros/an/emplacement revendiqué, tel que requis par l’article 9 du code de procédure civile, le prix annuel de chaque emplacement de stationnement sera fixé à la somme de 2.040 euros (170 euros/mois X 12 mois).

Il en résulte que la valeur locative brute annuelle en renouvellement au 1er janvier 2019 des locaux donnés à bail à la société LE CREDIT LYONNAIS ressort à la somme de 288.020 euros en principal [(500 euros/m²/an X 523 m²) + (170 euros/mois X 12 mois X 13)].

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties sont contraires sur les abattements et majorations à pratiquer.

La société LE CREDIT LYONNAIS soutient que le bail contient différentes clauses exorbitantes du droit commun à son préjudice, justifiant l’application d’abattements sur la valeur locative brute des locaux. Elle fait siennes les conclusions de l’expert judiciaire qui a retenu la déduction de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux, des honoraires de gestion et un abattement de 5% au titre du transfert au preneur de la prise en charge des travaux préconisés par l’administration. Elle affirme qu’eu égard aux termes de la clause d’accession des travaux réalisés dans les lieux par ses soins au bailleur et de la jurisprudence constante, elle est fondée à obtenir un abattement supplémentaire de ce chef de 10% ainsi que la déduction du coût de l’assurance de l’immeuble (557,73 euros) qui lui est également refacturé. Elle s’oppose en revanche à la majoration revendiquée à raison de la clause de sous-location partielle en raison de son caractère très limité.

Elle rétorque à la bailleresse que le fait que ce type de transfert de charges soit usuellement pratiqué est indifférent au regard des dispositions de l’article R145-8 du code de commerce et de la jurisprudence constante rendue au titre de la taxe foncière (Pourvoi n°19-23 183, n°21-21943 et n°22-24268), de la taxe sur les bureaux (Cour d’appel de [Localité 22] RG : 20/01710 et RG : 17/05522), de l’assurance de l’immeuble (Cour d’appel de [Localité 22] RG : 17/05522 et Cour d’appel de [Localité 14] RG : 20/00859), des travaux préconisés par l’administration (Pourvoi n°18-24980), et de la clause d’accession (Pourvoi n°19-21713 et n°20-16802).

La bailleresse s’oppose aux abattements proposés par l’expert judiciaire et revendiqués par le preneur. Elle soutient que le bail ne contient aucune clause exorbitante du droit commun. Elle fait valoir que le remboursement par le preneur de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux, de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion, ainsi que la prise en charge par celui-ci des travaux préconisés par l’administration sont d’usage dans les baux commerciaux. Elle se prévaut d’une jurisprudence rendue en matière de taxe foncière (Pourvoi n°16-11972) pour contester tous les abattements revendiqués par la société LE CREDIT LYONNAIS y compris celui au titre de la clause d’accession différée. Elle précise que le bail prévoit une accession en fin de bail des travaux d’aménagement réalisés et non pas en fin de jouissance. Elle ajoute que la demanderesse ne justifie pas avoir réalisé des travaux et, qu’alors qu’elle sollicitait initialement un abattement de 5%, elle prétend désormais à un abattement de 10% dont le quantum n’est pas justifié. Reconventionnellement, elle sollicite une majoration de 5% à raison de l’autorisation de sous-louer partiellement les locaux à d’autres sociétés du groupe du preneur considérant que cette stipulation lui est favorable. Elle se prévaut de la jurisprudence (Cour d’appel de [Localité 13] RG : 15/0807).

En l’espèce, le contrat de bail transfère au preneur outre le paiement de l’impôt foncier, celui de la taxe sur les bureaux, des honoraires de gestion et de la prime d’assurance de l’immeuble, mais aussi les travaux imposés par l’administration.

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En vertu de ce texte, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative, qui doit être minorée.

Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est de droit que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Mais, dès lors que le bailleur en est le redevable légal, le preneur est fondé à revendiquer un abattement de la charge qui lui est imputée, non prévue par le droit commun. Il en va de même concernant le transfert au preneur de la prime d’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et des travaux imposés par l’administration dès lors qu’ils incombent légalement au propriétaire.

Ainsi, la société LE CREDIT LYONNAIS est fondée à voir retenir les abattements appliqués par l’expert judiciaire au titre de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux, des honoraires de gestion et des travaux imposés par l’administration, transférés au preneur par le bail.

Pour les mêmes raisons, il convient d’accueillir sa demande d’abattement au titre des frais d’assurance de l’immeuble incombant à la bailleresse, qui lui sont refacturés.

Par ailleurs, il est constant que lorsque le bail contient une clause d’accession au bailleur en fin de jouissance, sans contrepartie, le preneur solliciter un abattement.

Vainement la bailleresse tire-t-elle argument du fait qu’il serait d’usage, dans les baux commerciaux de transférer au preneur les obligations et charges au titre desquelles la société LE CREDIT LYONNAIS revendique un abattement. En effet, le texte précité impose au juge des loyers commerciaux, pour retenir un abattement, d’apprécier les obligations et charges transférées au preneur, par rapport au droit commun. Ce n’est que dans l’hypothèse où il n’existerait pas de disposition légale, qu’il doit analyser les usages dégagés pour pallier l’absence de règle.

Aussi, même si les praticiens transfèrent habituellement, dans les baux qu’ils rédigent pour les bailleurs, au preneur les taxes foncières, sur les bureaux etc. ainsi que les honoraires de gestion et frais d’assurance de l’immeuble ou travaux imposés par l’administration, au vu des textes existant en la matière, ces charges résultent de clauses exorbitantes du droit commun puisque le redevable légal en est le propriétaire bailleur.

Il en va de même de la clause d’accession stipulée au bail sans contrepartie pour le preneur.

A cet égard, il convient de rappeler que l’article 551 du code civil dispose que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

L’articles 555 du même code précise que le propriétaire peut, soit conserver les constructions, soit obliger le locataire à les enlever et énonce le principe d’une indemnisation versée au preneur par le propriétaire entendant conserver les constructions.

Cette dernière règle n’est cependant pas d’ordre public et peut être écartée par les parties, les baux prévoyant ainsi fréquemment une accession intervenant gratuitement au profit du bailleur.

Quant à la date à laquelle le bailleur devient propriétaire des constructions et améliorations, le bail peut la fixer ou rester muet. En l’absence de stipulation particulière ou en présence d’une stipulation expresse en ce sens, l’accession intervient en fin de bail. En revanche, si le bail prévoit une accession en fin de jouissance, soit au jour où le locataire quitte les lieux, les modifications intervenues dans les lieux loués sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative de sorte que le déplafonnement ne s’applique pas.

Il est de droit que lorsque le bailleur dispose, aux termes du bail, d’une option lui permettant de demander la remise en état des lieux dans leur état primitif, l’accession ne peut avoir lieu qu’à la fin des relations contractuelles, de sorte que ce n’est pas à l’occasion d’un renouvellement que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine (Pourvoi n°05-21428, n°17-14599 et n°19-21713).

Le fait que ce type de clause se retrouve fréquemment dans les baux commerciaux en région parisienne n’est pas de nature à éluder le fait qu’elle procède ainsi à un transfert du coût des travaux notamment d’aménagement voire de mise en conformité des locaux à l’activité autorisée par le bail sur le locataire, sans contrepartie pour ce dernier, et s’analyse dès lors en une clause exorbitante ouvrant ainsi droit à un abattement par application de l’article R145-8 du code de commerce précité.

Le bail contient une clause ainsi rédigée :

« 4.4.2 Sort des travaux ou améliorations réalisés par le Preneur :

A la fin du bail, tous travaux ou améliorations réalisés par le Preneur deviendront la propriété du Bailleur sans indemnité, et le Bailleur pourra demandé que tout ou partie des Locaux Loués soient remis dans leurs conditions d’origine aux frais du Preneur. Il est expressément convenu que, concernant les travaux autorisés par le Bailleur, celui(-ci) pourra exiger la remise en état primitif au départ du Preneur. Le Bailleur pourra demander au Preneur de retirer à ses frais les aménagements qu’il aura réalisés dans les parties communes et notamment dans le hall d’accueil du rez-de-chaussée et de remédier si nécessaire aux dégradations qui pourraient résulter du fait de leur enlèvement. »

Ces stipulations claires et précises du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties en application des articles 1103 et 1104 du code civil, et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

Il en résulte qu’ainsi que le soutient la société LE CREDIT LYONNAIS, les travaux d’aménagement qu’elle a réalisés, dont le quantum est contesté mais pas le principe, ne feront accession à la bailleresse qu’à la fin de la relation contractuelle.

Il convient donc d’accueillir la demande d’abattement formée par la société LE CREDIT LYONNAIS, qui sera justement fixé à 4% de la valeur locative brute, celle-ci ne produisant pas les factures démontrant que le montant des investissements d’ores et déjà réalisés justifieraient un abattement supérieur.

A l’inverse, la bailleresse est fondée à revendiquer une majoration à raison de la clause de sous-location partielle des locaux qu’elle a consentie dans le bail. En effet, cette clause exorbitante du droit commun des baux commerciaux qui prohibe la sous-location, constitue un avantage pour la société LE CREDIT LYONNAIS qui peut accueillir dans les lieux loués une société de son groupe.

Toutefois, au regard du caractère restreint de la faculté de sous location, puisqu’elle est limitée à une partie des locaux et aux sociétés du groupe LCL, cette majoration sera justement fixée à 3% de la valeur locative brute.

Sur le montant du loyer renouvelé

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 ressort, à la valeur locative, à la somme de 243.537,34 euros en principal [(500 euros/m²/an X 523 m²) + (170 euros/mois X 12 mois X 13) X 0,94 – (18.419,90 euros + 8.223,83 euros +557,73 euros)].

La bailleresse sollicite, à titre subsidiaire, que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 290.638 euros en principal, si la valeur locative s’avérait au 1er janvier 2019, inférieure à ce montant. Elle se prévaut de l’article 5 du bail.

La société LE CREDIT LYONNAIS résiste à cette prétention, arguant principalement que cet article instaure un loyer plancher non pas dans le cadre d’un renouvellement du bail, mais dans le cadre de l’indexation annuelle automatique. Elle ajoute que cette clause contrevient aux dispositions d’ordre public du code monétaire et financier, outre qu’elle est contraire à la clause prévoyant que l’indexation du loyer jouera à la hausse comme à la baisse par rapport à l’indice défini contractuellement.

Il est constant que, dans un bail commercial, les parties peuvent librement déterminer, d’un commun accord, dès l’origine, le montant du loyer de renouvellement par une clause expresse, et ce même si le renouvellement intervient à une date différente de celle prévue contractuellement.

En l’espèce, l’article 5 du bail stipule :

«  Le bail est consenti et accepté moyennant un Loyer minimal annuel HT/HC en principal de 290.638 € (…)

Il est expressément entendu entre les parties que le loyer annuel, déterminé dans les conditions ci-dessus ne pourra cependant, en aucun cas, être inférieur à 290.638 € hors taxes et hors charges par an.

Ledit loyer minimal garanti sera indexé, de plein droit et sans aucune formalité, à compter du 1er janvier 2011 conformément aux dispositions du bail commercial. Les parties conviennent que lors de la prochaine indexation, dans le cas où l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ou autre indice évoluerait de façon négative, le loyer indexé ne pourra pas être inférieur au Loyer tel que prévu à l’article 5. (…) ».

Ces stipulations claires et précises du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties en application des articles 1103 et 1104 du code civil, et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

Cet article relatif au loyer contractuel vise exclusivement les modalités d’indexation du loyer initial, sans évoquer à un quelconque moment le renouvellement du bail, ainsi que le soutient la demanderesse.

En conséquence, la demande subsidiaire formée par la société ACCIMMO-PIERRE ne peut être accueillie.

Partant, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 sera fixé, à la valeur locative, à la somme de 243.537,34 euros en principal.

Sur la capitalisation des intérêts

La société LE CREDIT LYONNAIS sollicite que les intérêts dus sur le différentiel résultant du loyer renouvelé fixé judiciairement produisent eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la bailleresse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de cette demande relative à la capitalisation des intérêts, en sorte qu’elle sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de ne pas laisser à la charge de la société LE CREDIT LYONNAIS la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 3.000 euros lui sera donc allouée que la bailleresse, qui succombe principalement, devra lui régler en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable, devant le juge des loyers commerciaux, la demande tendant à condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire de loyer,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ce chef,

FIXE à la valeur locative à la somme annuelle de 243.537,34 euros hors taxes hors charges le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er janvier 2019 entre la société ACCIMMO-PIERRE et la société CREDIT LYONNAIS portant sur les locaux situés [Adresse 2],

DEBOUTE la société LE CREDIT LYONNAIS de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la société ACCIMMO-PIERRE à payer à la société LE CREDIT LYONNAIS la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

M^e Nicole-marie POIRIER GALIBERT

Maître [D] [E] de la SELARL RACINE