TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/02331 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3CQZ

N° de minute :

S.A.S. HOTELPARIS [Localité 27] DAGOBERT

c/

Commune [Localité 30], Etablissement public BOUCLE NORD DE SEINE, S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, S.A. AREAS DOMMAGES, [G] [S] [J], [R] [W] [Z] épouse [F]

DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL [Localité 36] [Localité 29]

[Adresse 5]

[Localité 21]

représentée par M^e Shabnam SHAHSAVARI SHIRAZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2215

DEFENDERESSES

Madame [G] [S] [J]

[Adresse 11]

[Localité 23]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

Commune [Localité 30]

[Adresse 33]

[Adresse 19]

[Localité 21]

Etablissement public territorial “BOUCLE NORD DE SEINE”

[Adresse 2]

[Localité 24]

non comparants

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

[Adresse 3]

[Localité 26]

représentée par Maître Eric MANDIN de la SELARL MANDIN- ANGRAND AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: J046

S.A. AREAS DOMMAGES

[Adresse 16]

[Localité 18]

représentée par Maître Julien BESLAY de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J133

Madame [R] [W] [Z] épouse [F], exerçant sous l’enseigne “[W] Vintage”

[Adresse 9]

[Localité 22]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2018, Madame [G] [J] a renouvelé un bail à la société HOTEL [Localité 36] [Localité 29] un ensemble immobilier composé de deux immeubles sis [Adresse 4] et [Adresse 12]), pour une durée de douze années et moyennant un loyer annuel hors taxe de 110.000 euros.

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2005, la société HOTEL [Localité 36] [Localité 29] a donné en sous-location à Madame [R] [Z] épouse [F], exerçant en tant qu’entrepreneur individuel sous l’enseigne « [W] Vintage », un local commercial sis [Adresse 13]), pour un loyer annuel de 7.800 euros.

Le 5 septembre 2025, la commune de [Localité 31] a rendu un arrêté de mise en sécurité d’urgence en raison de l’existence d’un danger immédiat pour la sécurité des personnes.

Autorisée par ordonnance du 18 septembre 2025, la société HOTEL PARIS CLICHY DAGOBERT a par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2025 assigné à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la commune de CLICHY-LA GARENNE, l’établissement public BOUCLE NORD DE SEINE, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société AREAS DOMMAGES, Madame [G] [J] et Madame [R] [Z] épouse [F] aux fins d’obtenir une expertise judiciaire et de voir ordonner à titre conservatoire la suspension partielle ou totale d’activité du local « [W] Vintage ».

A l’audience du 09 octobre 2025, le conseil de la société HOTEL [Localité 36] [Localité 27] DAGOBERT a maintenu les demandes formulées dans son assignation.

Elle précise que le bâtiment sinistré est le plus ancien des deux bâtiments loués. L’arrêté n’évoque pas le local sous-loué au rez-de-chaussée, dont l’entrée se fait par une rue distincte et qui est actuellement fermé. La demanderesse s’oppose à la désignation de l’expert suggéré par Madame [J] et demande un partage des frais d’expertise.

Le conseil de la société SWISSLIFE ASSURANCES BIEN, soutenant oralement ses écritures, a formulé les protestations et réserves d’usage, précisant que les opérations d’expertise devront être financées par la demanderesse et qu’il s’en rapporte sur les conditions d’exploitation du local « [W] Vintage ».

Le conseil de Madame [G] [J], par des conclusions soutenues à l’audience, demande de :

Prendre acte de son acceptation de la mesure d’expertise judiciaire, à la charge de la demanderesse ;Dire qu’elle s’en rapporte à justice quant à la demande tendant à ce qu’il soit statué sur les conditions d’exploitation du local « [W] VINTAGE » ; Rejeter toute demande au titre des frais irrépétibles et dépens qui serait formulée à son encontre, les dépens étant laissés à la charge de la demanderesse.

Il est précisé que Madame [G] [J] a été mobilisée pour la recherche des causes du sinistre contrairement à la société exploitante.

Le conseil de la société AREAS DOMMAGE formule les protestations et réserves d’usage.

La commune de [Localité 30], l’établissement public BOUCLE DU NORD, tous deux régulièrement cités à personne morale, ainsi que Madame [R] [Z], citée à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, la société HOTEL [Localité 36] [Localité 29] produit notamment au soutien de sa demande d’expertise les éléments suivants :

Des photographies des dégâts constatés dans l’immeuble ; Un rapport d’intervention de la société AIRT CONTROLE du 28 janvier 2025 relevant que l’immeuble présente des fissures et l’affaissement de certaines parties de l’hôtel, mais constatant que les évacuations et alimentations inspectés ne cheminent pas à proximité des désordres ; Un avis technique de la société GROUPE EXPERT BÂTIMENT du 29 août 2025 relevant d’importants désordres (lézardes, déformations et décollement des cloisons), qu’il attribue à un afouillement des sols liés à une fuite sur un réseau d’évacuation, qui crée une déstabilisation des sols et affecte la structure du bâtiment avec un risque d’effondrement ; Le courriel de l’ingénieur géotechnicien du groupe Fondasol en date du 27 août 2025 où il indique que la stabilité du bâtiment semble réellement compromise, en raison de fondations décomprimées et déjointées ainsi que de sols très mous et humide ; il identifie des sols lessivés par une fuite d’eau en cours et des zones de vide sous le dallage du bâtiment et sous le trottoir de la voirie ; L’arrêté de mise en sécurité d’urgence rendu le 5 septembre 2025 par le maire de [Localité 28] au motif que l’état de l’immeuble menace la sécurité des biens et des personnes.

Madame [G] [J] produit quant à elle :

Un premier avis technique de la société OSCULT BTP relevant le 5 octobre 2023 que le bâtiment présente des fissures et crevasses longitudinaux au niveau des façades, qui sont dues à la faiblesse de l’ensemble des linteaux de bois suite à l’attaque de champignons ; Une note de [V] [M], architecte, du 26 octobre 2023, indiquant que les désordres seraient plutôt liés à un ravalement ; Le diagnostic géotechnique rendu le 19 septembre 2025 par le groupe FONDASOL concluant à des désordres de type fissuration le long des façades, à un tassement du dallage dans le salon de l’hôtel et à un taux d’humidité élevé dans cette pièce, outre un penchement du bâtiment ; il est identifié un réseau fuyard qui serait à l’origine de ces désordres structurel.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble situé [Adresse 8]) présente d’importants désordres structurels, établissant l’existence d’un intérêt légitime justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société HOTEL [Localité 36] [Localité 29] et dans son intérêt probatoire, il conviendra de lui faire supporter la consignation des frais d’expertise.

Sur la suspension de l’exploitation du local « [W] Vintage »

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort des différentes pièces produites à la cause qu’il existe un risque d’effondrement de l’immeuble situé [Adresse 7] ([Adresse 20]). C’est à ce titre que l’arrêté municipal du 5 septembre 2025 dispose dans son article 3 que le gérant de l’hôtel est tenu d’assurer la sécurité des occupants de son établissement, notamment en interdisant l’accès et l’occupation des chambres sinistrées et du local du rez-de-chaussée. Toutefois, cet arrêté ne vise pas spécifiquement le commerce exploité dans le local « [W] Vintage » en vertu du contrat de sous-location du 7 décembre 2005. Or les photographies produites par l’ingénieur géotechnicien du groupe Fondasol établissent que l’établissement est dans une proximité immédiate des zones problématiques RF2 et RF3. Il apparaît en effet que si ce commerce a une entrée sur une rue distincte, il appartient au même ensemble immobilier que l’hôtel exploité par la demanderesse et visé par l’arrêté du 5 septembre 2025.

Afin de prévenir le risque imminent constitué par l’état de l’immeuble où se situe le commerce « [W] Vintage », il sera ordonné à titre conservatoire la suspension totale de l’exploitation des locaux tant que l’arrêté de mise en sécurité d’urgence rendu par le maire de [Localité 30] n’aura pas fait l’objet d’une décision de mainlevée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens à la charge de la requérante.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à titre conservatoire la suspension totale de l’exploitation des locaux sous-loués par Madame [R] [Z] épouse [F] à la société HOTEL [Localité 36] [Localité 27] DAGOBERT, situés [Adresse 13]) et exploités sous le nom commercial « [W] Vintage » jusqu’à mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence rendu par le maire de [Localité 27] [Localité 34] le 5 septembre 2025 ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 15]

[Localité 25]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 0614725029

Mèl : [Courriel 32]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

convoquer les parties à une réunion sur site dans un délai de 10 jours à compter de l’avis de consignation ;

se rendre sur les lieux de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 14] ;

dresser un constat des désordres existants et de leur évolution, en délimitant précisément le périmètre atteint ;

en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, en distinguant notamment les facteurs exogènes et endogènes ;

indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ou à sa dangerosité  ;

caractériser la dangerosité liée à ces désordres (évolutions probables, risque d’effondrement) et l’urgence ;

donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ; déterminer les mesures conservatoires nécessaires pour prévenir ou mettre fin au danger ;

donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;

rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties, et notamment déterminer le périmètre à risque pour le local « [W] Vintage » et les conditions d’une reprise sécurisée ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les plans, DOE, police d’assurance, rapports antérieurs, schémas et historiques des réseaux, interventions et constats ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 8 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) [Courriel 37]

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier enregistré sur un CD-ROM, au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 17] (01 40 97 14 82), dans le délai de neuf (9) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Laissons à la société HOTEL [Localité 36] [Localité 29] la charge des dépens ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

FAIT À [Localité 35], le 13 octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge