Tribunal Judiciaire de Nanterre, 7e chambre, 9 octobre 2025, n° 23/02648

TJ Nanterre 9 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Exécution des contrats
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas contesté les factures et n'a pas prouvé qu'il s'était acquitté de ses obligations, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Application de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale était excessive et a décidé de la réduire à un euro, conformément à l'article 1231-5 du Code civil.
Rejeté
Droit à l'indemnité forfaitaire
La cour a estimé que cette indemnité ne s'appliquait pas dans le cadre d'une relation entre un syndicat de copropriété et un prestataire de services, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a rappelé que la partie perdante est généralement condamnée aux dépens, ce qui est le cas ici.
Accepté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles engagés, et a accordé une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 7e ch., 9 oct. 2025, n° 23/02648
Numéro(s) :	23/02648
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hubert MOREAU
Cabinet(s) :	SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGO
Parties :	Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ ista ” c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence ALLEGRO [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Octobre 2025

N° R.G. : 23/02648

N° Minute :

AFFAIRE

Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista”

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence ALLEGRO [Adresse 7], son Syndic : société [Localité 12] COPROPRIETES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista”

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence ALLEGRO [Adresse 7]

Syndic : société [Localité 12] COPROPRIETES

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillante

En application des dispositions de l’article 779 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience et a été jugée devant :

Juline LAVELOT, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Juline LAVELOT, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO sise [Adresse 5] [Localité 15], représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, a fait appel à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA pour l’installation, l’entretien et le relevé des compteurs d’eau et de chauffage.

Le 21 mai 2015, les parties ont conclu deux contrats :

— un contrat ayant pour objet la location, l’entretien et le relevé de compteurs d’eau dans la copropriété deux fois par an, et ce pour une durée de dix ans à compter du 13 juin 2016.

— un contrat ayant pour objet la location, l’entretien et le relevé de répartiteurs de frais de chauffage une fois par an, et ce pour une durée de dix ans, à compter du 13 juin 2016;

La société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA a adressé, par courrier du 26 août 2021, une mise en demeure à la société [Localité 12] COPROPRIETES, en qualité de syndic de la copropriété ALLEGRO sise [Adresse 3] à [Localité 15], aux fins de règlement de la somme de 15.158,83 euros correspondant à des factures impayées.

Par acte d’huissier délivré le 21 mars 2021, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO sise [Adresse 3] à [Localité 15], sur le fondement des articles 1103 du code civil, 1217, 1341 et 1344 du code civil, L.441-6 du code de commerce et 514 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALLEGRO, [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction, au paiement au profit de la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES « ista » de :

— La somme de 33.535,15 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure soit le 31 août 2021, et ce jusqu’à parfait paiement,

— La somme de 6.707,03 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

— La somme de 320,00 euros à titre des indemnités forfaitaires pour frais de recouvrement,

— Les pénalités de retard dues à compter de l’échéance de chaque facture, au taux de la BCE majoré de 10 points et ce, jusqu’à parfait paiement.

— La somme de 3.600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— ORDONNER en tant que de besoin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution,

— CONDAMNER conformément à l’article 696 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALLEGRO, [Adresse 4] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 5] [Localité 14][Adresse 11]) représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023.

Avec l’accord du demandeur, ce dossier a fait l’objet d’une procédure sans audience et l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, prorogé au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1. Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA verse aux débats les deux contrats signés par les parties, les listings de relevés de compteurs, justifiant de sa propre exécution contractuelle, ainsi que les sept factures et les cinq avoirs justifiant de sa créance, à savoir :

— la facture n°3310546312 établie le 22 décembre 2020 pour un montant de

3.585,50 euros TTC,

— la facture n°3310546311 établie le 22 décembre 2020 pour un montant de

4.300,32 euros TTC,

— la facture n°3310602547 du 01 mars 2021 d’un montant de 4.461,89 euros TTC,

— la facture n°3310602552 du 01 mars 2021 d’un montant de 3.741,36 euros TTC,

— la facture n°3310761081 du 12 janvier 2022 d’un montant de 3.937,20 euros TTC,

— la facture n°3310774385 du 21 janvier 2022 d’un montant de 4.695,26 euros TTC,

— la facture n°3310938713 du 13 janvier 2023 d’un montant de 4.443,94 euros TTC,

— la facture n°3310938714 du 13 janvier 2023 d’un montant de 5.299,92 euros TTC

pour un montant total de 34.465,39 euros TTC,

— l’avoir n°3310546318 du 22 décembre 2020 d’un montant de 485,52 euros TTC,

— l’avoir n°3310546364 du 22 décembre 2020 d’un montant de 28,56 euros TTC,

— l’avoir n°3310546344 du 22 décembre 2020 d’un montant de 354,96 euros TTC,

— l’avoir n°3310546353 du 22 décembre 2020 d’un montant de 31,01 euros TTC,

— l’avoir n°3310546361 du 22 décembre 2020 d’un montant de 30,19 euros TTC

soit un montant total à déduire de 930,24 euros TTC,

— le courrier de mise en demeure en date du 26 août 2021

pour un montant total de 33.535,15 euros TTC.

Ces pièces justifient du principe et du montant de la réclamation formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par son absence, le syndicat des copropriétaires s’interdit de rapporter la preuve selon laquelle elle se serait libérée de ses obligations, conformément aux termes de l’article 1353 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas constitué avocat, sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 33.535,15 euros TTC au titre des factures impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2021 et jusqu’à complet paiement en application de l’article 1231-7 du code civil.

2. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES ISTA sollicite également :

— la somme de 6.707,03 euros au titre de la clause pénale,

— la somme de 40,00 euros par facture au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, soit la somme de 320,00 euros,

— des pénalités de retard au taux de dix fois celui de l’intérêt légal à compter du jour suivant la date d’échéance des factures, et ce jusqu’à parfait paiement.

S’agissant de la demande relative à la clause pénale stipulée à l’article 6.3 des conditions générales des contrats, qui prévoit une pénalité à hauteur de 20% des sommes dues, il y a lieu, en application de l’article 1231-5 du code civil, de la réduire, en raison de son caractère manifestement excessif, à la somme de 1 euro.

Les pénalités de retard sont sollicitées en application de l’article L.441-6 ancien du code de commerce. Ces pénalités, qui sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être mentionnées dans le contrat s’appliquent, selon l’alinéa 1er du texte, aux relations entre, d’un côté, tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur, de l’autre, tout acheteur de produits ou tout demandeur de prestations de services qui contracte pour son activité professionnelle. Tel n’est pas que le cas en l’espèce, s’agissant d’un syndicat des copropriétaires.

Il en est de même de l’indemnité forfaitaire de recouvrement. Ces demandes seront par conséquent rejetées.

3. Sur les frais irrépétibles et dépens

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais irrépétibles engagés par elle dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 1]) représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES sera par conséquent condamné à lui verser la somme de

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 6]), représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” la somme de

33.535,15 euros TTC au titre des factures impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 1]), représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” la somme de 1 euro au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 6]) représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” du surplus de ses demandes ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ALLEGRO, [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 1]) représenté par son syndic la société [Localité 12] COPROPRIETES, à payer à la société COMPTAGE IMMOBILIER SERVICES “ista” aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,