TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05286 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XZ3

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Avril 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 29/01/2026

Expert:[P] [S][2]

[2] À Me [T] et M^e BRIAND

CCC à M. [S] et M. [R]

[Adresse 2] 01.45.44.51.46

Médiateur : [O] [R]

[Adresse 11] 40 05 53 20

[Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. GMF VIE

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.S. LEPINAY MALET

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Emmanuelle BRIAND, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 18 août 2015, la SA GMF VIE a consenti à la SAS LEPINAY MALET le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux et cinq emplacements de stationnement sis [Adresse 7] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2015 se terminant le 31 octobre 2024 et moyennant un loyer annuel principal de 250 920 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2024, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2024, moyennant un loyer annuel HT et HC de 363 735 €.

La locataire a accepté l’offre de renouvellement du bail commercial mais a refusé le loyer proposé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 13 janvier 2025, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à 376 500 € par an, HT et HC.

Par acte du 23 avril 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant de :

— Fixer le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative, soit la somme annuelle de 376.500 € hors taxes et hors charges, à effet du 1er novembre 2024, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurent inchangées ;

— Condamner la société LEPINAY MALET au paiement des intérêts légaux, à compter de la date de délivrance de la présente assignation, sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Subsidiairement, si le juge des loyers estime ne pas pouvoir fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative revendiquée par la bailleresse, dès à présent :

— Ordonner avant dire-droit une expertise pour l’estimation de la valeur locative, en application de l’article R.145-30 du Code de commerce.

— dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principe actuel ;

— Dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est maintenue, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société LEPINAY MALET aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle, ainsi qu’à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 10 juillet 2025, la locataire sollicite du juge des loyers de :

FIXER le montant du loyer du bail commercial consenti par la société GMF VIE à la société LEPINAY MALET à la somme annuelle maximale de 330.051,56 hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2024, date d’effet du renouvellement ;

DEBOUTER la société GMF VIE de sa demande de voir fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 376.500 € HT et HC à compter du 1er novembre 2024,

DEBOUTER la société GMF VIE de l’ensemble de ses demandes,

Si le juge des loyers commerciaux l’estime nécessaire :

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, aux fins de donner son avis sur la valeur locative à la date du 1er novembre 2024,

METTRE le montant des provisions à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge de la société GMF VIE, en sa qualité de demanderesse à la procédure,

En tout état de cause

CONDAMNER la Société GMF VIE à payer à la société LEPINAY MALET la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et notamment aux frais d’expertise.

L’affaire est venue à l’audience du 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L. 145-34 de ce code, « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…) »

En vertu de l’article R. 145-11 dudit code, selon lequel « le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence », le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 précité n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2024 et pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application de l’article R. 145-11 du code de commerce, mais demeurent en désaccord sur son montant.

Elles discutent de la valeur locative unitaire des surfaces de bureaux, la bailleresse produisant notamment un tableau de transactions de locaux à usage de bureaux sur [Localité 15] en 2022 et 2023 ainsi que sur le neuvième arrondissement, dont la locataire critique la pertinence, celle-ci se prévalant de son côté d’un avis de valeur d’un agent immobilier et d’une offre de location de locaux situés sur la même rue.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux, pour avoir toutes informations et avis sur la valeur locative des lieux afin de déterminer le loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux et cinq emplacements de stationnement sis [Adresse 7] à [Localité 16] à compter du 1er novembre 2024,

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [P] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

01.45.44.51.46

[Courriel 14]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 16] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er novembre 2024,

*rendre compte du tout et donner son avis motivé,

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 janvier 2027,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SA GMF VIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 29 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[O] [R]

Martel expertises

[Adresse 10]

01 40 05 53 20

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA