TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/07282 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YV6B

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la R2sqdience “LES FOSSES JEAN Bâtiment D” sis 1-5 allée Paul Langevin 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

C/

[H] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la R2sqdience “LES FOSSES JEAN Bâtiment D” sis 1-5 allée Paul Langevin 92700 COLOMBES représenté par son syndic :

NEXITY LAMY

19 rue de Vienne

75008 PARIS

représentée par M^e Fabienne GUITARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0949

DEFENDEUR

Monsieur [H] [O]

1 allée Paul Langevin

92700 COLOMBES

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 21 janvier 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [O] est usufruitier des lots n°59 et 230 au sein de la Résidence Les Fossés Jean (Bâtiment D) sise 1-5 bis, allée Paul Langevin à Colombes (92700) soumise au statut de la copropriété.

Monsieur [T] [K] [O] est le nu-propriétaire desdits lots.

Le 1er mars 2021, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, le cabinet Nexity Lamy, a mis en demeure M. [H] [O] de régler diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Suivant acte extra-judiciaire du 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [H] [O] devant le tribunal judiciaire de Nanterre en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour l’audience d’orientation du 1er mars 2024.

Au visa des articles 10 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 1153 du code civil, il demande au tribunal de :

— Dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES FOSSES JEAN BATIMENT D recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [H] [O] à lui payer les sommes suivantes :

o Charges de copropriété impayées au 21 juillet 2023 (appels de fonds travaux pour la période du 1er avril 2018 au 28 juin 2023 et appels de fonds charges générales pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2023) : 20 728,90 euros

o Frais nécessaires : 52 euros

o Dommages et intérêts (art 1153 C. civ.) : 3000 euros

o Article 700 CPC : 3000 euros

— Dire que la condamnation au titre des charges impayées portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la citation introductive d’instance.

— Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du Code civil.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner Monsieur [H] [O] aux dépens.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [H] [O] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, la demande relative aux intérêts au taux légal constitue une véritable prétention sur laquelle il convient de statuer, en dépit du terme erroné employé de « dire » en lieu et place de « ordonner ».

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 20.728,90 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [O] pour la période du 1er avril 2018 au 28 juin 2023,

— un extrait du compte de M. [O] pour la période du 1er janvier 2023 au 29 février 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 25 janvier 2018, 4 juin 2018, 4 juin 2019, 12 novembre 2020, 21 juin 2021, 30 juin 2022 et 28 juin 2023 et l’attestation de non-recours afférentes aux assemblées des 30 juin 2022 et 28 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que M. [O] pour est propriétaire des lots n°59 et 230 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 janvier 2018, 4 juin 2018, 4 juin 2019, 12 novembre 2020, 21 juin 2021, 30 juin 2022 et 28 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 29 février 2024. Il ressort de l’analyse dudit décompte que le défendeur a soldé la totalité de ses arriérés de charges. Le solde au 29 février 2024 y apparaît bien à 0 euros.

Ainsi, les sommes portées au crédit du compte du défendeur sur la période ont désintéressé le syndicat des copropriétaires de sa créance. Il n’y a donc pas lieu d’accueillir sa demande au titre des charges de copropriété.

Sur les intérêts au taux légal dus sur les charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ayant été désintéressé de sa dette au titre des charges, sa demande relative aux intérêts au taux légal sur ladite dette est sans objet.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Le syndicat des copropriétaires ayant été désintéressé de sa dette sur le chef des charges, sa demande au titre des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts sur ladite dette est sans cause.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [O] pour la période du 1er avril 2018 au 28 juin 2023,

— une facture du syndic en date du 26 février 2021 pour l’envoi d’une lettre de mise en demeure au défendeur,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de mise en demeure en date du 26 février 2021 (52 euros) dès lors que ladite lettre n’est pas produite.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 52 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [O].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [O] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [O] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [O], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [O] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1-5 bis, allée Paul Langevin à Colombes (92700) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (52 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [H] [O],

CONDAMNE Monsieur [H] [O] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT