TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° R.G. : 22/02319 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XK6N

N° Minute :

AFFAIRE

Société ADVANS

C/

[W] [K] veuve [X], [J] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ADVANS

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1466

DEFENDEURS

Madame [W] [K] veuve [X]

demeurant

[Adresse 2]

[Localité 7]

et faisant élection de domicile dans les locaux de la société Etude Colonna d’Istria, [Adresse 3]

Monsieur [J] [X]

demeurant

[Adresse 1]

[Localité 6]

et faisant élection de domicile dans les locaux de la société Etude Colonna d’Istria, [Adresse 3]

Tous les deux représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2012 Monsieur [N] [X], aux droits duquel viennent aujourd’hui Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] (ci-après « les consorts [X] ») a donné à bail, en renouvellement, à la société [Adresse 9], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Advans, divers locaux commerciaux à usage d’hôtel sis [Adresse 4]), pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2011.

Par exploit du 27 juin 2019 M. [N] [X] a fait délivrer congé à la société Advans à compter du 31 décembre 2019 à minuit avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel hors taxe hors charges de 75.000 euros à compter du 1er janvier 2020.

Le 11 septembre 2020 la société Irea, en charge de la maintenance de l’ascenseur de l’immeuble, a adressé un courrier à la société [Adresse 11] l’informant de ce qu’après analyse technique de l’installation, elle avait laissé l’appareil hors service « en raison de plusieurs dysfonctionnements et/ou anomalies pouvant altérer la fiabilité et surtout la sécurité des usagers ». Elle ajoutait que la porte cabine était inappropriée et de ce fait « préjudiciable pour la protection des usagers ». Elle adressait également un devis des travaux de modernisation de l’ascenseur de l’hôtel « fortement conseillée pour la sécurité des usagers ».

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 22 septembre 2020 et relance par courriel du 9 octobre suivant adressés à son bailleur, la société Résidence Hôtel a sollicité la prise en charge par celui-ci des travaux préconisés pour un montant de 31.753,20 euros TTC (armoire de commande, panneau de commande en cabine, boites à boutons palières, groupe de traction, porte cabine).

Par courriel du 12 octobre 2020, le bailleur a indiqué qu’il s’occuperait de remplacer l’armoire de commande, indiquant que le remplacement des autres éléments n’était pas nécessaire mais simplement conseillé.

La société [Adresse 11] a dès lors fait réaliser à ses frais les travaux correspondant au devis de la société Area, à l’exception du remplacement de la porte cabine et sollicité, en vain, remboursement de ceux-ci auprès de son bailleur suivant plusieurs courriels adressés entre le 23 décembre 2020 et le 12 avril 2021 puis par courrier recommandé avec avis de réception valant mise en demeure du 18 novembre 2021.

C’est dans ce contexte que suivant actes du 14 mars 2022 la société Advans a fait assigner les consorts [X] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de les voir solidairement condamner à leur rembourser la somme de 25.437,60 euros au titre des travaux réalisés outre la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

A la suite d’une nouvelle intervention en début d’année 2023, la société Area a préconisé le remplacement de la porte cabine de l’ascenseur « compte tenu de son ancienneté » et fourni un devis à cette fin.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 8 février 2023 la société Advans a sollicité de son bailleur l’autorisation de faire réaliser ces travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, la société Advans, au visa des articles 1719 et 606 du code civil, R. 145-35 et L. 145-40-2 du code de commerce, demande au tribunal de :

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, Mme [W] [K] veuve [X] et M. [J] [X] demandent au tribunal de :

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2024 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 11 mars 2025, a été reportée au 14 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

I Sur les demandes de condamnation des consorts [X] au titre des travaux de réparation de l’ascenseur

La société Advans sollicite la condamnation in solidum des consorts [X] à lui rembourser la somme de 25.437,60 euros au titre des travaux qu’elle a fait réaliser sur l’ascenseur en 2020 et à lui verser la somme de 10.680 euros au titre des travaux à réaliser pour le remplacement de la porte de cabine de l’ascenseur. Sur le fondement de l’article 1719 et 606 du code civil, R. 145-35 et L. 145-40-2 du code de commerce elle soutient que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée pour l’usage pour lequel elle est louée et de l’entretenir en état de servir à cet usage pendant toute la durée du bail. Elle ajoute que le bailleur est tenu de toutes réparations à cette fin autres que locatives ainsi que des réparations réputées locatives qui seraient la conséquence de la vétusté. Elle expose, d’une part, que les travaux de mise aux normes ou de mise en conformité tout comme les réparations importantes relatives à des équipements indispensables à l’utilisation du local sont considérées comme de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, d’autre part, que les pièces versées aux débats, démontrent les travaux préconisés sont liés à la vétusté de l’ascenseur. Elle en déduit que les consorts [X] sont tenus en l’espèce d’assumer la charge des travaux de mise en conformité de l’ascenseur rendus nécessaires pour que l’activité d’hôtellerie qu’elle exploite dans les lieux loués puisse continuer à s’exercer dans le respect des prescriptions légales et réglementaires de sécurité.

Les consorts [X] s’opposent à ces demandes. Ils font valoir « à titre principal » qu’aucune pièce versée aux débats ne vient établir que les travaux litigieux relèveraient des grosses réparations de l’article 606 du code civil, seules à la charge du bailleur. Ils exposent ainsi que la société Advans se prévaut de travaux de mise aux normes sans toutefois viser aucune disposition légale, que les travaux préconisés sont de simples travaux de modernisation de l’ascenseur et que les travaux effectivement réalisés, qui ne concernent que l’armoire de commande, sont des réparations locatives. S’agissant des travaux de remplacement de la porte cabine ils soulignent que la société Advans s’est contentée en 2020 de faire procéder à la mise en place d’une barrière, qu’il s’agit là encore de travaux de modernisation, qu’en tout état de cause le devis présenté est deux fois plus élevé que celui établi en 2020 par la société Area de sorte qu’ils ne pourraient être condamnés à verser la somme réclamée en l’espèce, ajoutant que les travaux n’ayant pas été réalisés ils ne peuvent être condamnés à remboursement d’aucune somme. « A titre subsidiaire » les consorts [X] font valoir qu’en application des stipulations du bail et conformément à une jurisprudence constante le locataire ne peut procéder lui-même à la réalisation de travaux et en demander remboursement au bailleur mais doit mettre le bailleur en demeure de les réaliser et, à défaut d’accord, obtenir une autorisation judiciaire à cette fin.

*

L’article 606 du code civil met à la charge du bailleur les grosses réparations, à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose notamment que « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 1.de délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

Pendant la durée du bail, le bailleur, qui doit l’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été donnée à bail, est tenu de toutes les réparations nécessaires à cette fin, à l’exception d’une part des réparations locatives, d’autre part des réparations qu’une clause particulière du bail a pu mettre à la charge du preneur.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que, cet article n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Cet article n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières. Les parties peuvent ainsi décider de mettre les travaux liés à la vétusté à la charge du preneur.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui (Civ. 3e, 23 mai 2013, n°11-29.011).

En l’espèce il ressort du courrier adressé le 11 septembre 2020 par la société Irea, en charge de la maintenance de l’ascenseur, à la société [Adresse 11], qu’après analyse technique de l’installation, la société a laissé l’appareil hors service « en raison de plusieurs dysfonctionnements et/ou anomalies pouvant altérer la fiabilité et surtout la sécurité des usagers ». La société Irea relève que le matériel existant (armoire de manœuvre, filerie en gaine et palière, groupe moto réducteur) est obsolète, ce qui engendre des troubles de fonctionnement dont l’origine est difficilement détectable du fait de la vétusté des composants. Elle ajoute que la porte cabine est inappropriée et de ce fait « préjudiciable pour la protection des usagers ».

La société Irea a procédé à la mise à l’arrêt de l’ascenseur.

Début 2023 la société Irea a encore informé la société Advans de la nécessité de remplacer la porte cabine de l’ascenseur et lui a rappelé l’avoir déjà sensibilisée en 2020 sur le sujet compte tenu de l’ancienneté de ladite porte.

Aucune clause du contrat de bail ne vient mettre à la charge du preneur les réparations locatives résultant de la vétusté.

Ainsi, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la nature des travaux litigieux, il convient de retenir que ceux-ci sont en l’espèce à la charge des consorts [X].

Néanmoins, la société Advans ne justifie pas de ce qu’elle a mis en demeure son bailleur d’avoir à exécuter les travaux réalisés en 2020 ni d’une autorisation judiciaire en ce sens.

Elle ne justifie pas davantage de l’urgence à faire réaliser ces travaux, la mise à l’arrêt de l’ascenseur ayant permis d’assurer la sécurité de ses usagers.

S’agissant du remplacement de la porte cabine de l’ascenseur la société Advans ne produit aux débats aucune mise en demeure adressée à son bailleur d’avoir à effectuer ces travaux et elle ne sollicite pas d’être autorisée par le tribunal à les faire réaliser.

Il convient en conséquence de la débouter tant de sa demande de remboursement des travaux réalisés en 2020 que de sa demande de condamnation des consorts [X] à lui verser les fonds nécessaires au remplacement de la porte cabine de l’ascenseur.

II Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance formée par la société Advans

La société Advans demande la condamnation des consorts [X] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi. Elle explique avoir rencontré de nombreuses difficultés du fait des nombreuses pannes successives ayant affecté l’ascenseur au premier semestre 2020. Elle ajoute que durant la période d’arrêt de l’ascenseur au dernier trimestre 2020 elle a dû fermer les chambres des 4e et 5e étages qui n’étaient plus accessibles que par escalier et que cette fermeture a contribué à la baisse de son chiffre d’affaires.

Les consorts [X] concluent au rejet de cette demande. Ils font valoir que la crise sanitaire a durablement affecté les hôtels, bien que non touchés par les mesures de fermeture administrative, et que la baisse du chiffre d’affaires de la société Advans n’apporte nullement la preuve du préjudice de jouissance dont elle demande réparation.

*

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 12 du même code le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231 du même code dispose que, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En application de l’article 1231-2 dudit code les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce il est établi qu’en ne procédant pas aux réparations qui leur incombaient les consorts [X] n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles et manqué en particulier à leur obligation d’entretenir les lieux loués en état de servir à l’usage pour lequel ils l’ont été.

Les pannes successives et l’arrêt de l’ascenseur durant un trimestre, au sein d’un hôtel de cinq étages, ont nécessairement impacté l’activité de la société Advans dans un contexte économique déjà obéré par la crise sanitaire.

La société Advans a dû faire procéder elle-même, à ses frais, aux travaux pour remédier à la vétusté de l’ascenseur pour un montant de 25.437,60 euros.

Son préjudice sera équitablement évalué à la somme de 10.000 euros réclamée que les consorts [X] seront condamnés à lui verser.

III Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de cet article, les consorts [X] seront condamnés aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de constat d’huissier de justice qui relèvent des frais irrépétibles et seront arbitrés à ce titre.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens les consorts [X] seront condamnés à verser à la société Advans la somme de 3.000 euros à ce titre et seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

IV Sur la demande de condamnation solidaire des consorts [X]

Selon l’article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour la société Advans de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’elle invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des sommes mises à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la société Advans de ses demandes de condamnation in solidum de Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] à lui rembourser la somme de 25.437,60 euros pour les travaux réalisés ;

DEBOUTE la société Advans de ses demandes de condamnation in solidum de Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] à lui verser la somme de 10.680 euros au titre des travaux relatifs au changement de la porte cabine de l’ascenseur ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] à verser à la société Advans la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP Baulac et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] à verser à la société Advans la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [W] [K] veuve [X] et Monsieur [J] [X] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,