TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00040 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTU2

Minute N° :

Date : 20 Janvier 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 9]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185

et

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 7]

non représenté

En présence de Monsieur [L] [S], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 25 juin 2024, notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception le 24 juin 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. [Z] [U] au titre de la préemption des lots n°4 et n°12 de l’immeuble sis [Adresse 5] à Malakoff, sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] d’une superficie totale de 111m² à la somme totale de 80 000 € toutes commmissions comprises.

Par ordonnance du 2 octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 27 novembre 2024 à 12h00 et 16 décembre 2024 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante et du commissaire du gouvernement le 27 novembre 2024. La partie préemptée, qui a régulièrement reçu notification de l’ordonnance fixant date de transport et d’audience par courrier recommandé avec accusé réception le 17 octobre 2024, n’a pas comparu.

Par conclusions modificatives et récaptilatives visées par le greffe le 2 décembre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 98 370 €.

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 25 juin 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à 80 000 € toutes commmissions comprises.

M. [Z] [U] n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 9] est le 16 décembre 2015 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 26 février 2024.

En conséquence, la date de référence est fixée au 26 février 2024.

A cette date, le bien était situé en zone UB de la commune de [Localité 9].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Le bien préempté aurait fait l’objet d’un bail oral avec plusieurs arriérés de loyers selon la déclaration d’intention d’aliéner. Néanmoins, lors de la visite, l’autorité préemptrice a indiqué que le bien serait désormais vacant, sans que cela n’ait pu être confirmé à défaut d’accès au logement.

Par conséquent, en l’absence d’éléments, le bien sera évalué comme étant libre.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe sur la commune de [Localité 9] en zone UB, en limite de la ville de [Localité 12] et dans un quartier excentré. Il a un accès à la route principale et à la ligne N du transilien et bénéficie de la desserte de plusieurs lignes de bus.

II/ Extérieur

Le bien dispose d’un accès donnant sur une voie à double sens de circulation via un double portail en acier en mauvais état. Ce dernier s’ouvre sur une cour recouverte d’une mosaïque. Le bien se trouve dans un immeuble élevé sur 5 niveaux au fond de la cour. Le revêtement extérieur du bâtiment est en béton et apparaît en bon état. Des câbles extérieurs et des canalisations sont visibles. L’appartement objet de la visite est au 1er étage, la fenêtre est visible et comporte des huisseries PVC, des volets coulissants et équipée d’une rambarde acier. L’accès à l’immeuble se fait par deux marches en béton et une porte en bois en état moyen dont une vitre est cassée.

III/ Intérieur

Le sol des parties communes est recouverts de carreaux de ciment, les murs étant tapissés de toile de verre, le tout en mauvais état. Au fond, un escalier en bois mène aux étages. Une porte à gauche mène à une cour extérieure fermée comportant un mur mitoyen en pierre avec l’immeuble voisin. L’appartement se situe au 1er étage à droite. Ce dernier possède une porte en bois en mauvais état. Le sol du palier est recouvert de parquet.

Le préempté est absent, le transport s’avère impossible à l’intérieur de l’appartement tout comme à la cave.

Le préempteur précise que le sol est infecté d’un champignon pour cause d’humidité et ajoute qu’il est déjà propriétaire de 6 appartements sur 9.

Observations :

Le préempteur ajoute que l’appartement semble être vacant.

La commissaire du gouvernement indique que la surface Carrez réelle lui est inconnue.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur la surface

Conformément à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, l’autorité préemptrice sollicite de fixer la surface Carrez estimée à 22,88m². Néanmoins, aucun élément n’est produit à l’appui de cette évaluation. En l’absence de mesurage, il convient de retenir la surface utile figurant à la déclaration d’intention d’aliéner soit 23,20m².

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, en l’absence de mémoire en réponse de Monsieur [Z] [U], le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’établissement public foncier d’Île-de-France.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité principale à 80 000 toutes commmissions comprises.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE la somme de 80 000 €, le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France du bien immobilier appartenant M. [Z] [U] sis [Adresse 4]) sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 11] d’une contenance de 111 m² ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Fait à [Localité 10], le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION