TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE D’EXPERTISE

Rendue le 24 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 23/04876 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YRC6

N° Minute : 25/

AFFAIRE

SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE

C/

Société MAISONS DU MONDE FRANCE

Copies délivrées le :

A l’audience du 06 Février 2025,

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE

7, Place du Chancelier Adenauer

75016 PARIS

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423

DEFENDERESSE

Société MAISONS DU MONDE FRANCE

Lieudit Le Portereau

44120 VERTOU

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 06 octobre 2009, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a donné à bail commercial en renouvellement à la société MAISONS DU MONDE, pour une durée de dix années à compter rétroactivement du 27 octobre 2009, une partie de local n°16B d’une surface de 521 m² environ et une partie de local n°C20B d’une surface de 71 m² environ à usage de réserve, situés au niveau 0 du Centre commercial LES QUATRE TEMPS, sis Parvis de la Défense à PUTEAUX (92800), afin qu’elle y exploite une activité principale de vente de petits meubles, de vaisselle et d’articles de décoration de la maison et, à titre accessoire, de vente d’accessoires se rapportant à l’activité principale, sous l’enseigne MAISONS DU MONDE, moyennant un loyer annuel de base fixé à la somme de 306.729 euros en principal et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 8 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxe, outre la somme de 13.271 euros en principal au titre du local à usage de réserve.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 avril 2019, la bailleresse a fait signifier à la société MAISONS DU MONDE FRANCE un congé à effet du 26 octobre 2019, offrant le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de dix années à compter du 27 octobre 2019, moyennant le règlement d’un loyer de base annuel sollicité d’un montant de 573.100 euros en principal pour le local n°16B et de 56.800 euros en principal pour le local n°C20B, outre un pourcentage sur le chiffre d’affaires au taux et modalités inchangés par rapport au bail initial.

La société MAISONS DU MONDE FRANCE a acquiescé au renouvellement offert par acte d’huissier du 24 juillet 2019, mais sollicité que le bail soit renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 27 octobre 2019, qu’il tienne compte des dispositions résultant de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et invoqué les dispositions de l’article L145-34 du code de commerce concernant la fixation du montant du loyer renouvelé.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié à la société MAISONS DU MONDE FRANCE en lettre recommandée avec avis de réception, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE l’a fait assigner devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 28 mars 2022, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer de base de renouvellement au 27 octobre 2019 à la somme annuelle de 573.100 euros en principal pour le local n°16B et à la somme annuelle de 56.800 euros en principal pour le local de réserve n°C20B.

Par jugement en date du 09 mai 2023, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de NANTERRE (8ème chambre), compte tenu notamment de l’absence d’accord des parties sur la durée du bail renouvelé.

C’est dans ce contexte que la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a élevé un incident le 25 avril 2024, afin de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant du loyer renouvelé dans les conditions stipulées au bail, à la valeur locative déterminée par rapport aux références issues du Centre commercial LES QUATRE TEMPS.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 16 janvier 2025, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE demande au juge de la mise en état, de :

RECEVOIR la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la société MAISONS DU MONDE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONSTATER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 27.2 « Loyer du bail renouvelé » de l’annexe au bail :

— D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,

— De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé en fonction de la valeur locative de marché des locaux considérés,

VOIR DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame / Monsieur le Juge de la Mise en Etat de désigner, avec mission de :

— Visiter les locaux situés dans le Centre Commercial Super Régional WESTFIELD LES QUATRE TEMPS et les décrire,

— Entendre les parties en leurs dires et explications,

— Donner son avis sur la valeur locative au 27 octobre 2019 des lieux loués situés dans le Centre Commercial Super Régional WESTFIELD LES QUATRE TEMPS, dont les éléments devront être recherchés conformément aux articles 27.2 « Loyer du bail renouvelé » de l’annexe au bail et 27.2.2. « Détermination de la valeur locative de marché » du Titre III du bail, exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional WESTFIELD LES QUATRE TEMPS sis à PUTEAUX (92800) Parvis de la Défense, celui-ci constituant un marché autonome de références de valeurs locatives de convention expresse entre les parties,

— Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— Adresser aux parties, préalablement au dépôt de son rapport définitif, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

VOIR FIXER, dans ce cas, le loyer provisionnel à la somme de :

—  573.100 € hors taxes et hors charges par an pour le local n°16B,

—  56.800 € hors taxes et hors charges par an pour le local n°C20B,

Tel que les parties l’ont convenu d’un commun accord aux termes de l’article 27.2.1 de l’annexe au bail,

VOIR RESERVER, dans ce cas, les dépens.

Selon dernières conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au juge de la mise en état, de :

A titre principal,

DECLARER la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que les frais d’expertise seront supportés par la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE,

JUGER que toute éventuelle augmentation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément à l’article L 145-34 alinéa 4ème du code de commerce,

En tout état de cause :

CONDAMNER la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE à verser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE la somme de 5 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, fixée à l’audience du 06 février 2025, a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « constater » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Celle relative aux frais d’expertise correspond, quant à elle, à une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « juger » en lieu et place de « ordonner ». Il sera donc statué de ce chef.

Sur la demande d’expertise judiciaire

La société MAISONS DU MONDE FRANCE excipe de l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par la bailleresse en application de l’article R145-23 du code de commerce qui confère compétence au juge des loyers commerciaux pour statuer sur le montant du loyer renouvelé, le tribunal n’ayant qu’une vocation accessoire à trancher un différend portant sur le renouvellement du bail. Elle soutient que le juge de la mise en état n’a pas le pouvoir d’ordonner une expertise dès lors que la bailleresse ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombant, excluant que sa demande de fixation du loyer renouvelé puisse être accueillie sur le fond. Elle fait grief à la bailleresse de communiquer un rapport d’expertise lacunaire et de verser un simple tableau qu’elle a elle-même établi sur la base de références dont les baux n’ont pas été soumis au contradictoire. Elle en déduit que sa demande d’expertise ne peut prospérer, une telle mesure n’étant pas destinée à pallier la carence d’une partie dans la charge de la preuve qui lui incombe. Elle soutient en outre que le loyer de renouvellement doit être fixée selon les règles fixées par le code de commerce.

La SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, qui demande à être déclarée recevable et conclu au débouté de la défenderesse aux termes du dispositif de ses conclusions d’incident, ne procède aucun développement dans la partie « discussion » de ses écritures concernant la recevabilité de sa demande. Elle affirme qu’elle est fondée dans la mesure où elle permettra au tribunal chargé de statuer ultérieurement sur le loyer de renouvellement de disposer des informations utiles à cette fin. Elle rétorque à la société MAISONS DU MONDE FRANCE qu’elle administre suffisamment la preuve qui lui incombe en produisant le bail définissant les conditions dans lesquelles les parties ont, par anticipation, défini les modalités de fixation du loyer en renouvellement à l’issue du bail signé le 06 octobre 2009, un rapport d’expertise rédigé par M. [P] et un tableau de différentes références pertinentes permettant de calculer le montant du loyer renouvelé au 27 octobre 2019. Elle insiste sur le fait que l’expertise judiciaire permettra précisément aux parties, dans le respect du principe du contradictoire, d’accéder aux baux du centre commercial dans le cadre d’une DATAROOM, le nombre important de baux consentis et la confidentialité de la vie des affaires ne permettant pas de les communiquer in extenso. Elle ajoute que contrairement à ce que soutient la défenderesse, le loyer renouvelé ne peut être fixé conformément aux termes de l’article L145-34 du code de commerce.

Elle explique que ce texte n’est pas d’ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger, ce qu’elles ont fait en l’espèce à l’article 27.2 du bail en renvoyant expressément à la valeur locative de marché au sein du centre commercial, qui constitue une unité autonome de marché, telle que prévue par l’article 27.2.2.

Selon l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

La demande d’expertise judiciaire formée par la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE devant le juge de la mise en état est ainsi recevable.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties, ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 232 du même code prévoit que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 263 du même code précise que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article 146 du même code indique qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ces dispositions relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 06 octobre 2009, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un renouvellement du bail au 27 octobre 2019, mais sont contraires sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il est établi, sans contestation sérieuse possible, que les parties ont, par anticipation, fixé les modalités applicables à la fixation du montant du loyer renouvelé à l’article 27.2 du bail expiré.

En l’état des éléments transmis et de l’opposition des parties sur la pertinence et l’objectivité des références retenues unilatéralement par la bailleresse au sein du centre commercial, qui constitue une unité économique autonome, à l’appui de sa demande de fixation du loyer de base renouvelé à la somme de 573.100 euros en principal pour le local n°16B et à la somme annuelle de 56.800 euros en principal pour le local de réserve n°C20B, il y a lieu d’ordonner, d’office, une expertise judiciaire afin de permettre au tribunal de disposer des éléments nécessaires à sa décision sur le montant du loyer renouvelé, aux frais avancés de la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, demanderesse à la mesure d’instruction.

De plus, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société MAISONS DU MONDE FRANCE, pendant la durée de l’instance, au loyer contractuel tel que résultant du bail échu.

Enfin, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties et l’affaire sera retirée du rôle.

Sur les mesures accessoires

Les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et, en l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présence ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 et suivants du code de procédure civile,

DECLARE la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE recevable en sa demande d’expertise judiciaire,

ORDONNE, d’office, une expertise judiciaire et commet pour y procéder:

M. [V] [R]

20, rue Cambon – 75001 PARIS

Tel: 01-49-24-98-90

glv.expertises@orange.fr

Avec pour mission de :

— se faire remettre toutes les pièces et documents techniques, contractuels ou non nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, local n°16B et local de réserve n°C20B, situés au niveau 0 du Centre commercial LES QUATRE TEMPS, sis Parvis de la Défense à PUTEAUX (92800), en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués,

— décrire et photographier les locaux commerciaux,

— déterminer la surface des locaux, ce après s’être adjoint un sapiteur chargé de procéder à un mesurage à défaut d’accord des parties sur leur surface réelle, puis dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L145-33 et R145-2 et suivants du code de commerce,

— donner son avis en s’attachant aux prix du marché locatif au sein du centre commercial, tel que prévu par les parties dans le bail signé le 06 octobre 2009 en particulier à l’article 27.2, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 27 octobre 2019, en précisant si tous les locataires des locaux de comparaison supportent contractuellement des charges, impôts et obligations particulières et ce, en tenant compte de toutes références pertinentes de fixations amiables et judiciaires et éventuellement des usages observés dans la branche d’activité considérée,

ORDONNE à la SOCIETE CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE de mettre à la disposition de l’expert et de la société MAISONS DU MONDE FRANCE ainsi que de son conseil et de ses techniciens, tous les baux conclus au sein du centre commercial en cours à la date du renouvellement en permettant leur consultation dans le cadre d’une data-room mise en place par la bailleresse et qui restera ouverte pendant le temps de la mission d’expertise et l’instance chargée de fixer judiciairement le montant du loyer renouvelé en ouverture de rapport,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en une version papier avec toutes ses annexes et une version numérisée sur clé USB au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92 020 Nanterre Cedex, dans le délai de 7 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SOCIETE CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis, étant rappelé qu’il convient de privilégier le paiement par virement en sollicitant les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : regie.tj-nanterre@justice.fr.

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la société MAISONS DU MONDE FRANCE, pendant la durée de l’instance, au loyer contractuel tel que résultant du bail échu,

ORDONNE le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 à 9h30 pour retrait de l’affaire du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, sauf avis contraire des parties et, à défaut, radiation.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES