TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Décembre 2025

N° RG 21/03869 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WS43

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. GT

C/

S.C.I. JHALEA, S.A.S. BNP PARIBAS REPM REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT F RANCE SAS représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. GT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Marc PEUFAILLIT de la SELARL SYLIAGE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0830

DEFENDERESSES

S.C.I. JHALEA

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphanie LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1958

S.A.S. BNP PARIBAS REPM (REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT) représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154,

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2025 en audience publique devant :

Murielle PITON, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Murielle PITON, Juge

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 27 mai 2019, la société civile immobilière SCI GT a vendu à la société civile immobilière Jhalea le lot n°5 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Villeneuve-la-Garenne (92390), cadastré section S n°[Cadastre 2], au prix de 390 000 euros.

A cette occasion, les parties sont convenues que « le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant ce jour, exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour ».

Le 14 mai 2019, soit antérieurement à la vente, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble avait voté des travaux dont le coût s’élevait à la somme de 24 260,60 euros pour le lot n° 5.

La société Jhalea, destinataire des appels de fond en sa qualité de nouveau propriétaire, a obtenu le remboursement du montant des travaux par la SCI GT en vertu des stipulations de l’acte de vente.

Par délibération du 9 juillet 2020, une nouvelle assemblée générale a finalement annulé les résolutions ayant voté ces travaux.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 3 mai 2021, la SCI GT a fait assigner la société Jhalea devant le tribunal judiciaire de Nanterre en restitution de la somme de 24 260,60 euros.

Par acte judiciaire du 6 janvier 2023, la société Jhalea a attrait dans la cause la société par actions simplifiée BNP Paribas Real Estate Property Management France (BNP Paribas) en qualité de syndic de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2022, la SCI GT, au visa des articles 1104, 1178 et suivants et 1352-6 du code civil, demande au tribunal de :

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner la société Jhalea à lui restituer la somme de 24 260,60 euros outre les intérêts au taux légal à compter des versements intervenus ;

— condamner la société Jhalea à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société Jhalea aux dépens ;

— condamner la société Jhalea à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que le 9 juillet 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a annulé les résolutions votées le 14 mai 2019 par lesquelles les copropriétaires avaient décidé de réaliser des travaux et que, partant, l’obligation de paiement afférente à ces travaux a été rétroactivement supprimée. Elle précise à cet égard qu’il ne peut lui être valablement opposé les agissements du syndic de l’immeuble, tiers au contrat de vente. Elle ajoute que le fait qu’elle n’ait pas transmis à la société Jhalea la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2019 n’est pas à l’origine de l’annulation des résolutions précitées, d’autant que celle-ci était nécessairement informée de cette assemblée puisque l’une de ses sociétés sœurs, la société Haleaj, y était par ailleurs conviée. Elle indique que le fait que les travaux soient encore en projet et que le syndic de l’immeuble n’ait pas restitué les fonds à la société Jhalea ne lui est pas opposable. Elle affirme enfin qu’il est indifférent que l’annulation des résolutions ait été prononcée pour éviter une procédure judiciaire à l’initiative d’un copropriétaire, sa demande de restitution étant fondée sur les dispositions de l’acte de vente et non sur les motifs ayant abouti à l’annulation des travaux.

Elle ajoute, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, que la société Jhalea a fait preuve de résistance abusive puisqu’elle et sa société sœur, la société Haleaj, sont les seules à s’être opposées à la résolution portant annulation des décisions relatives aux travaux. Elle affirme qu’en ne lui indiquant pas que les résolutions avaient été annulées et en réclamant le remboursement des appels de fonds après cette annulation, la société Jhalea a fait preuve de mauvaise foi. Elle souligne enfin que cette mauvaise foi ressort également de son affirmation selon laquelle les travaux existeraient toujours à titre de projet alors que ledit projet n’a toujours pas avancé trois ans et demi après le premier vote.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SCI Jhalea, au visa de l’article 1217 du code civil, 1240 et suivants du code civil, et 367 du code de procédure civile, demande au tribunal :

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles à l’égard de la SCI GT ;

— débouter purement et simplement la SCI GT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— juger que la société BNP Paribas a manifestement commis une faute dans l’exercice de son mandat de syndic en convoquant l’assemblée générale des copropriétaires le 9 juillet 2020 avec pour ordre du jour l’annulation des résolutions 15.0, 15.1, 15.2, et 16 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 9 juillet 2020 ;

— juger que ce manquement est directement préjudiciable aux intérêts de la société Jhalea;

— condamner BNP Paribas à la relever et à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts, accessoires, dommages et intérêts, frais de procédure et dépens, au profit de la société GT ;

— débouter purement et simplement la BNP Paribas de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— condamner la société BNP Paribas à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Elle fait essentiellement valoir, au visa de l’article 1217 du code civil, qu’elle n’a violé aucun engagement contractuel en transmettant à la SCI GT les appels de fonds que lui adressait le syndic de l’immeuble, ni fait preuve de mauvaise foi en réclamant ces fonds, alors même qu’ils n’ont jamais été annulés et remboursés par le syndic. Elle indique que l’annulation des travaux résulte d’une erreur du syndic de copropriété, de sorte que tout préjudice financier que pourrait subir la SCI GT ne relève pas de sa responsabilité.

Elle ajoute, au soutien de sa demande de garantie, que la société BNP Paribas a commis une faute de gestion en convoquant une assemblée générale des copropriétaires visant à annuler des résolutions prises 15 mois plus tôt, alors que le recours contre une décision d’assemblée générale doit être effectué dans un délai de deux mois. Elle affirme qu’en procédant ainsi, la société BNP Paribas n’a pas respecté l’expression souveraine de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2019. Elle en déduit que sa responsabilité délictuelle peut être engagée puisque cette faute, commise en sa qualité de syndic de copropriété, a entraîné pour elle un préjudice en ce que les travaux ont finalement été votés par la copropriété pour un budget supérieur à celui fixé initialement.

Elle fait valoir, en réponse à la demande de limitation de la condamnation, que son préjudice doit être réparé dans son intégralité puisqu’il a été réellement subi. Elle soutient en outre que la garantie doit couvrir les intérêts accessoires ainsi que les dommages et intérêts éventuels sollicités par la SCI GT puisque les appels de fond dont cette dernière demande la restitution n’ont pas été remboursés par la société BNP Paribas, qui n’a jamais procédé à leur annulation.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la société BNP Paribas, au visa des articles 1240 et 1199 du code civil, de l’article 17, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 6-3 du décret du 17 mars 1965, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, demande au tribunal :

A titre principal,

— débouter la société Jhalea de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue,

— limiter à 1 213,03 euros le montant auquel elle pourrait être condamnée à garantir la SCI Jhalea au titre de la perte de chance ;

En tout état de cause,

— débouter la société Jhalea de sa demande visant à la condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en intérêts, accessoires, dommages et intérêts, frais de procédure et dépens au profit de la société GT ;

— condamner la société Jhalea aux dépens, qui seront recouvrés directement par M^e Agnès Lebatteux ;

— condamner la société Jhalea à lui verser 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— 

Pour s’opposer aux demandes de la société Jhalea, elle fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 17, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle n’a commis aucune faute, l’annulation des travaux ayant été décidée librement par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle ajoute que la société Jhalea, qui s’était opposée à cette annulation, pouvait contester en justice les résolutions en cause sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dispositions qu’elle ne peut contourner pour rechercher la responsabilité du syndic de copropriété.

Elle souligne par ailleurs que si l’un des copropriétaires avait voté contre la réalisation de travaux lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019, ce que suggère l’erreur de comptabilisation des votes dénoncée par la société Jhalea, ces travaux n’auraient pas obtenu assez de votes pour être réalisés.

Elle ajoute, s’agissant du vote du 28 avril 2022, portant sur le principe de travaux de réfection des façades, que ce projet n’a plus de rapport, ni dans sa nature ni dans son envergure, avec le projet voté le 14 mai 2019.

Elle affirme par ailleurs, en application de l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967, que la promesse de vente conclue entre la SCI GT et la société Jhalea ne lui est pas opposable car elle prévoyait de faire prendre en charge par la bénéficiaire non propriétaire le coût de travaux décidés avant la signature de la vente, en contradiction avec les dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Elle déclare qu’en toute hypothèse, le remboursement demandé à la société Jhalea par la SCI GT résulte des dispositions du contrat de vente qui les lie, auquel elle est tiers, de sorte qu’il ne peut constituer un préjudice qu’elle serait tenue de réparer. Elle rappelle enfin que la société Jhalea n’a pas souhaité récupérer les appels de fonds qu’elle avait versés, si bien qu’elle n’est pas fondée à demander à être garantie des demandes formées par la SCI GT, qu’elle aurait pu satisfaire.

Au soutien de sa demande subsidiaire de limitation du quantum de la garantie, elle fait valoir que, si elle était condamnée à garantir la société Jhalea, il devrait être fait application de la théorie de la perte de chance de sorte qu’elle ne serait tenue que de 5 % du remboursement réclamé par la SCI GT.

Pour contester les demandes de garantie formées par la société Jhalea au titre des intérêts, accessoires et dommages et intérêts pour résistance abusive auxquels elle pourrait être condamnée, elle soutient que la société Jhalea a volontairement omis d’indiquer à la SCI GT que les résolutions avaient été annulées et affirme que suite à cette annulation elle était tenue, en vertu du contrat de vente, de rembourser la SCI GT sans pouvoir invoquer la responsabilité du syndic. Elle ajoute que la société Jhalea aurait pu récupérer les appels de fonds car elle le lui avait proposé, de sorte que sa résistance à rembourser la SCI GT n’est pas imputable au syndic de copropriété.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 mars 2024.

MOTIFS :

1. Sur la demande de restitution des appels de fonds formée par la SCI GT

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1352-6 du code civil dispose que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

L’article 1352-7 du code civil prévoit que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, l’acte de vente du 27 mai 2019 comporte une clause intitulée « Répartition entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR de la charge de paiement des créances de la copropriété » dont il résulte que « Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant ce jour, exécutés ou non ou en cours d’exécution et que » L’ACQUEREUR supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour ".

Il est constant que le 14 mai 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions 16, 16-1 et 16-2 portant sur l’exécution de travaux de réfection des façades de l’immeuble avec isolation.

Il se déduit des stipulations contractuelles précitées que, dans ses rapports avec la société Jhalea, la SCI GT était seule tenue de supporter le coût de ces travaux votés antérieurement à la vente.

Toutefois, il ressort de la délibération du 9 juillet 2020 qu’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a annulé les résolutions 16, 16-1 et 16-2, si bien que ces dernières sont réputées n’avoir jamais été votées.

Il s’en évince que la SCI GT, dont il n’est pas contesté qu’elle a versé la somme totale de 24 260,60 euros à la société Jhalea au titre du coût des travaux, est fondée à en obtenir la restitution.

La circonstance, à la supposer établie, que les sommes versées par la société Jhalea au titre appels de fonds ne lui aient pas été remboursés par le syndic de copropriété ou encore que l’annulation des résolutions 16, 16-1 et 16-2 résulte d’une erreur de comptabilisation lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019 est indifférente, et n’est pas de nature à affecter les termes clairs et précis stipulés dans l’acte de vente.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Jhalea à payer la somme de 24 260,60 euros à la SCI GT.

Cette somme qui se borne au paiement d’une somme d’argent sera assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas de chaque versement, mais de la réception de la mise en demeure, soit le 22 février 2021, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI GT

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI GT reproche à la société Jhalea de s’être opposée à la résolution portant annulation des décisions relatives aux travaux lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2020. Pourtant, en votant contre ladite résolution, la société Jhalea n’a fait qu’exercer son droit, ce qui ne peut lui être reproché.

Par ailleurs, le fait que la société Jhalea lui ait affirmé que les travaux existeraient toujours à titre de projet ne suffit pas à démontrer sa mauvaise foi, le principe de travaux de réfection des façades ayant effectivement été voté par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 avril 2022.

Cela étant, il ressort des pièces versées aux débats que la société Jhalea a réclamé à la SCI GT, le 10 août 2020 et le 3 février 2021, des appels de fonds pour les travaux précités alors que la décision d’exécuter ces travaux avait été annulée le 9 juillet 2020. Si cette attitude caractérise une mauvaise foi de la société défenderesse, la SCI GT ne démontre pas le préjudice qui en résulterait.

Partant, la demande indemnitaire sera rejetée.

3. Sur la demande de garantie formée par la SCI JHALEA

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que le syndic de copropriété n’étant pas mandataire des copropriétaires, sa responsabilité envers eux est d’ordre délictuel. Et un syndic de copropriété peut engager sa responsabilité personnelle, vis-à-vis de chaque copropriétaire, sur le fondement de cette disposition, en cas de faute commise dans l’accomplissement de sa mission.

L’article 42 de la même loi dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la convocation d’une nouvelle assemblée générale, alors que celle du 14 mai 2019 avait donné lieu à un vote irrégulier car entaché d’une erreur de comptabilisation, ne constitue pas une faute de gestion, alors même que l’annulation des résolutions16 à 16-2 a été votée à la majorité par les copropriétaires et qu’il ne ressort pas des débats que la société Jhalea a contesté ce vote sur le fondement de l’article 42 précité.

En outre, il ne peut être reproché à la société BNP Paribas de ne pas avoir respecté la volonté des copropriétaires puisque c’est précisément pour recueillir cette volonté de manière régulière qu’elle a convoqué une nouvelle assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, si la société Jhalea dénonce le non-remboursement des appels de fonds par la société BNP Paribas, il ressort d’un courriel versé aux débats qu’elle a autorisé le syndic à conserver ces sommes le 17 mars 2021.

Il ressort de ces éléments que la société Jhalea échoue à rapporter la preuve d’une faute commise par la BNP Paribas.

En conséquence elle sera déboutée de ses demandes formées à son encontre.

4. Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI JHALEA partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement par M^e Agnès Lebatteux, en application de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle aura fait l’avance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Société Jhalea, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI GT et à la société BNP Paribas la somme de 3 000 euros à chacune.

Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Condamne la société civile immobilière Jhalea à verser la société civile immobilière SCI GT la somme de 24 260,60 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021

Déboute la société civile immobilière SCI GT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute la société civile immobilière Jhalea de sa demande de garantie contre la société par actions simplifiée BNP Paribas real estate property management France ;

Condamne la société civile immobilière Jhalea aux dépens ;

Dit que M^e Agnès Lebatteux, avocat, est autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la société civile immobilière Jhalea à payer à la société civile immobilière SCI GT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Jhalea à payer à la société par actions simplifiée BNP Paribas real estate property management France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile immobilière Jhalea de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,