TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 MAI 2026

N° RG 25/02619 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3EJJ

N° de minute :

VILLE [Localité 1]

c/

S.A.R.L. [B]

DEMANDERESSE

[Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0955

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 27 avril 2026, et prorogé à ce jour

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2020, la SAS Ochito a donné à bail à la SARL [B] un local n°39 d’une surface approximative de 64,3 m² pour une durée de cinq années entières et consécutives à compter du 1er avril 2020, moyennant un loyer annuel de 6 290 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, d’avant, avant le cinq de chaque mois, aux fins d’exercice d’une activité d’ingénierie-études techniques.

Ce local est situé au sein du centre commercial [Localité 4] de [Localité 5].

Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Ochito.

Par jugement du 01 mars 2024, le même tribunal a ordonné la cession des actifs et activités de la société Ochito à l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Selon procès-verbal du 2 mars 2024, l’EPFIF a transféré à la commune de [Localité 5] la gestion et la jouissance des locaux commerciaux situés au sein du centre commercial [Localité 4].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit du 28 juillet 2025, la ville de [Localité 5] a fait signifier à la société [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 31 476,10 euros TTC arrêtée au 9 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse).

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la ville de Courbevoie a fait assigner la société [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1 er avril 2020 du fait du non-règlement des causes du commandement de payer du 28 juillet 2025 ;

— prononcer et ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société [B] du local situé au sein du Centre commercial [Localité 4] – Cellule n°39, [Adresse 3] ; et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble que l’occupant désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision la société [B] à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de 24 298,17€ arrêtée au 8 septembre 2025, correspondant au montant des impayés, conformément à l’article 1728 du code civil ;

— condamner à partir de cette date et/ou du prononcé de l’ordonnance de référé la société [B] à verser une indemnité mensuelle d’occupation de 1550,80€ T.T.C. jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs conformément à l’article 1728 du code civil ;

— condamner la société [B] à régler à la Ville de [Localité 5] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [B] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de commandement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 mars 2026, la ville de [Localité 5] a soutenu oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle verse aux débats un décompte du 5 mars 2026 qui mentionne que l’arriéré locatif est désormais de 34 577,70 euros.

Régulièrement assignée par acte remis à étude, la société [B] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1728 du code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Par ailleurs et aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties est un bail civil de droit commun, soumis aux dispositions susvisées. Il comprend en son article 11 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 28 juillet 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 31 476.10 euros TTC euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte 05 mars 2026 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, bien que la société [B] ait réglé 9 304 euros le 08 août 2025.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 29 juillet 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société [B] sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 29 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires, indemnité d’occupation impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande la ville de [Localité 5] produit un décompte arrêté au 8 septembre 2025, faisant apparaître un règlement postérieur au commandement de payer, le 08 août 2025, à hauteur de 9 304,80 euros, et prenant en compte deux échéances mensuelles postérieures au commandement de payer : échéances d’août et septembre 2025, le solde débiteur d’élevant ainsi à 24 298,17 euros.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette de loyer, charges, accessoires et indemnité d’occupation de la société [B] s’établit à 24 298,17 euros au 8 septembre 2025, ainsi que l’avance la demanderesse.

La société [B] sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [B] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société [B] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 août 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL [B] et de tout occupant de son chef des locaux loués, situés [Adresse 4] – lot n°1205 – cellule n°32, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SARL [B] à verser à titre provisionnel à la Ville de [Localité 5], à compter du 29 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou expulsion effective, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SARL [B] à payer à la Ville de [Localité 5] la somme provisionnelle de 24 298,17 euros au titre des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation arrêtés au 08 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 octobre 2025 ;

Condamnons la SARL [B] aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la SARL [B] à payer à la Ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 04 mai 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente