TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 22/06709 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XXD4

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [F]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1] À [Localité 2] Représenté par son syndic, la Société RBMG,

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 123

DEFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] À [Localité 2] Représenté par son syndic, la Société RBMG,

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PRETENTIONS :

M. [P] [F] est propriétaire de plusieurs lots, au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], placé sous le régime de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 1er juin 2022, celle-ci a notamment adopté les résolutions n° 5,10,11 (relatives à l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels),15 (rénovation de la chaufferie) et 16 (travaux de ravalement).

Par exploit du 27 juillet 2022, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires principalement en annulation des résolutions précitées.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 août 2023, M. [F] demande au tribunal de :

«ANNULER les résolutions n° 5, 10, 11, 15 et 16 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2022 ;

CONDAMNER [Localité 6] DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par la société RBMG, à restituer à Monsieur [P] [F] toutes les sommes versées au titre des résolutions 15 et 16 ;

CONDAMNER [Localité 6] DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5], [Localité 7] [Adresse 6], représenté par la société RBMG, à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl HM GALIMIDI, Avocat, conformément à l’article 699 du CPC ;

DISPENSER Monsieur [P] [F] d’avoir à supporter la charge de sa quote-part des frais de la présente procédure ;

JUGER que la nature de l’affaire ne fait pas obstacle au principe de l’exécution provisoire. »

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande de :

« – DECLARER Monsieur [F] mal fondé en ses demandes ;

EN CONSEQUENCE :

— DEBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [F] à verser au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit nonobstant appel,

— CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens.»

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 24 novembre 2023 formée par M. [F].

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En application de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2023.

Le 20 janvier 2026, le demandeur a notifié des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, indiquant qu’il avait eu communication des causes réelles de l’absence de mise en concurrence par le syndic (résolution n°16 de l’assemblée générale litigieuse) et du mode de financement du nouveau chauffage (résolution n°15 de la même assemblée générale).

Le demandeur ne justifie pas d’une cause grave, postérieure à l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de ses demandes subséquentes tendant à la réouverture des débats et au renvoi de l’affaire à une audience de mise en état.

Sur les demandes de «juger»

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par le syndicat des copropriétaires :

« DECLARER Monsieur [F] mal fondé en ses demandes.»

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5,10,11 de l’assemblée générale du 1er juin 2022

M. [F] sollicite l’annulation des résolutions n°5,10,11 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 en faisant valoir que le solde des provisions de travaux inscrits sur l’annexe financière 5 devrait apparaître dans la rubrique PROVISIONS de l’annexe financière 1, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il en conclut que les comptes présentés par le syndic sont donc nécessairement erronés et soulèvent des interrogations sur la fiabilité de la trésorerie.

Il ajoute que les résolutions 10 et 11 s’appuient sur une annexe financière n°3 (compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé (N) du 01/01/2021 au 31/12/2021 et du budget prévisionnel de l’exercice n+2 du 01/04/2021 au 30/06/2021), qui comporte des éléments de budget totalement faux. Il considère que sans explication, le budget 793 « Travaux portes automatiques » passe de 0 à 28.000 euros, le budget 175 « Contrat de nettoyage » passe de 0 à 25.000 euros, le budget 301 « Salaires concierges 75 % » passe de 38.500 euros à 25.000 euros et le budget « Cotis. URSSAF gardien 75% » passe de 20.000 euros à 15.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires conclut que M. [F] ne prouve aucune erreur comptable. Il fait valoir que les comptes sont parfaitement conformes et sincères. Il admet qu’à la suite de la migration sur un nouveau logiciel comptable, l’annexe 5 n’a pas été renseignée correctement mais que cela n’affecte pas la validité des comptes tels qu’ils ont été approuvés par l’assemblée générale dès lors que l’annexe 1 est, pour sa part, exacte. Il ajoute que pour le reste, et s’agissant du budget prévisionnel, M. [F] ne démontre pas en quoi l’annexe financière n° 3 serait inexacte, étant observé qu’il s’agit, en tout état de cause, d’un prévisionnel établi en concertation avec le conseil syndical, qui fera l’objet d’une régularisation et d’une reddition, de sorte que M. [F] n’est pas fondé à le contester à titre préventif.

*

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

«  I.- Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ".

Ainsi, le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés à l’article 11 du décret. Il est loisible aux copropriétaires s’estimant insuffisamment informés de demander des explications au cours de l’assemblée générale pour éclairer leur vote.

En l’espèce, ont été joints à la convocation à l’assemblée générale les documents suivants en pièce jointe n°1:

— relevé général des dépenses, charges courantes pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— état financier après répartition au 31/12/2021 (date de clôture de l’exercice),

— compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé (N) du 01/01/2021 au 31/12/2021 et budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 01/04/2021 au 30/06/2021,

— compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés (N) du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— liste des copropriétaires débiteurs/créditeurs à la fin de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— état des soldes des copropriétaires au 31/12/2021,

— fonds travaux loi Alur du 24/03/2014, quote-part par copropriétaire du 31/12/2021.

Les documents visés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont donc bien été adressés aux copropriétaires.

Le procès-verbal litigieux rappelle que l’assemblée générale a pris connaissance des documents, à savoir l’état financier, le compte de gestion générale du syndicat des copropriétaires et le comparatif des comptes de l’exercice précédent avant d’approuver les comptes arrêtés du syndicat de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021.

Ainsi l’information donnée aux copropriétaires dans la convocation à l’assemblée générale, relative à la situation comptable du syndicat des copropriétaires, a été délivrée conformément aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

M. [F] n’établit donc aucune irrégularité dans la tenue des comptes.

Les copropriétaires ont ainsi pu discuter et voter en connaissance de cause les résolutions critiquées, régulièrement adoptées.

En conséquence, M. [F] sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°5, 10 et 11 de l’assemblée générale du 1er juin 2022.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 1er juin 2022

M. [F] sollicite l’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 en faisant valoir que le syndic n’a pas joint le diagnostic de performance énergétique à la convocation et a donc privé les copropriétaires et de leur droit légitime à l’information.

Il considère que le syndic ne conçoit l’augmentation de la performance énergétique qu’au titre des travaux relatifs à la chaudière prévus à la résolution n°15, alors même que la résolution n°16 met au vote des travaux de ravalement et qu’il aurait dû missionner un bureau d’étude avec pour mission de proposer une amélioration globale des performances énergétiques.

Il souligne que le syndicat admet ne pas avoir produit de DPE à l’assemblée et donc avoir violé l’article R173-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il considère que le syndicat des copropriétaires avait pour obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale soit un plan de travaux d’économies d’énergie, soit un contrat de performance énergétique et qu’il n’en a rien fait.

Il affirme que les votes ont été largement orientés par la rédaction de la résolution n°15 qui alléguait que la chaudière arrivait en « fin de vie » et indiquait qu’un « diagnostic complet sur l’état de la chaudière » avait été demandé mais qu’au cours de l’assemblée, les copropriétaires ont toutefois été dans l’impossibilité de vérifier ces allégations, faute de production des documents.

Il fait observer à titre surabondant que selon sa propre analyse, la chaufferie ne nécessitait très certainement aucune rénovation, et il précise qu’il s’estime apte à produire un avis éclairé, ayant exercé la fonction d’ingénieur pendant des décennies.

Enfin, il soutient que la résolution a été prise en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en l’absence d’au moins 50% des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’article 25 de ladite loi ne subordonne pas le passage de l’article 25 à l’article 24 à un nombre minimal de votants mais uniquement à un vote d’au moins un tiers des voix et que le remplacement de la chaudière a fait l’objet d’un premier vote à la majorité de l’article 25 par une résolution n° 15.1 qui, n’ayant pas recueilli de majorité suffisante mais plus d’un tiers des voix, a pu faire l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 24.

Il fait valoir que l’assemblée générale est souveraine, de sorte qu’elle seule peut décider si des travaux sont ou non nécessaires et qu’en l’espèce, l’assemblée générale a souhaité procéder au remplacement de la chaudière compte tenu de la date de son installation.

Il soutient que les travaux votés ne s’inscrivent pas dans un plan d’économies d’énergie ou dans un contrat de performance énergétique, au sens de l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l’article R 173-9 du code de la construction n’est pas applicable au litige et que M. [F] ne démontre pas que l’article R 173-2 du code de la construction et de l’habitation serait applicable, faute de prouver que le montant des travaux excéderait bien 25% de la valeur du bâtiment, seuil au-dessus duquel l’amélioration énergétique du bâtiment est obligatoire.

*

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. […] ».

Selon l’article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;[…]

L’article 25-1 de la même loi dispose que : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

L’article R173-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit, pour sa part, que : « lorsque le coût total prévisionnel de travaux de rénovation portant soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une surface hors œuvre nette supérieure à 1000 m2 et ses installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage, soit sur sa seule enveloppe est supérieur à 25 % de sa valeur, le maître d’ouvrage doit améliorer sa performance énergétique.

Sont pris en compte pour calculer le coût des travaux mentionnés à l’alinéa précédent le montant des travaux décidés ou financés au cours des deux dernières années et pour déterminer la valeur du bâtiment mentionnée à l’alinéa précédent le produit de la surface hors œuvre nette dans sa définition applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de plancher par un coût de construction défini par arrêté du ministre chargé de la construction.

L’amélioration de la performance énergétique est obtenue :

— soit en maintenant la consommation en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire et, dans les locaux tertiaires, pour l’éclairage, en dessous de seuils fixés en fonction des catégories de bâtiments par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie ;

— soit en appliquant une solution technique adaptée au type du bâtiment, définie par arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie.

Les travaux réalisés ne doivent pas dégrader le confort d’été préexistant. Ils ne doivent pas augmenter les points de condensation, ni entraîner un risque de détérioration du bâti."

En l’espèce, il est démontré que le nombre de copropriétaires présents ou représentés était de 38 lors du vote de la résolution n°15 et que la résolution pouvait être soumise à un second vote si le projet avait recueilli la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Il convient de noter que 36 copropriétaires ont voté en faveur de la résolution 15.1, soit plus de la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et que le tiers des copropriétaires représente 29 copropriétaires.

Dès lors, il était possible de procéder à un second vote en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le moyen soulevé est inopérant.

En outre, M. [F] ne démontre pas que les travaux de rénovation de la chaufferie s’inscrivaient dans un plan d’économies d’énergie ou dans un contrat de performance énergétique au sens de l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce moyen est dès lors également inopérant.

Enfin, M. [F] ne fournit pas d’éléments permettant de déterminer si les travaux sont soumis à l’article R173-2 du code de la construction (à savoir la surface hors œuvre nette de l’enveloppe du bâtiment ou le fait de savoir si l’enveloppe des travaux est supérieure à 25 % de la valeur du bâtiment). Ce moyen est donc également inopérant.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 est rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1er juin 2022

M. [F] sollicite l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 en faisant valoir qu’elle reste muette sur la question de l’économie d’énergie réalisée par le biais de l’isolation thermique, alors que cette question est majeure en cas de ravalement de façade, comme cela ressort des articles R131-28-7 et R173-4 du code de la construction et de l’habitation.

Il considère que la réalisation d’un DPE était nécessaire et oppose que, contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires, ce n’est pas le ravalement qui permettra de mettre fin aux infiltrations, mais des travaux d’étanchéité au niveau de la toiture.

Il soutient que, de manière similaire à la résolution n°15, la résolution n°16 a violé l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il affirme que la résolution litigieuse ne prend pas la peine d’opérer une distinction entre les différents types de travaux entre parties privatives et parties communes et que les travaux relatifs aux garde-corps, parties privatives, auraient dû faire l’objet d’une facturation distincte. Il considère qu’en ne procédant pas de la sorte, le syndicat a rompu l’égalité entre les copropriétaires.

Enfin, il fait valoir que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, dernière assemblée précédant celle du 1er juin 2022, fixe à 5.000 euros HT le seuil au-delà duquel les marchés de travaux nécessitent une mise en concurrence, que l’absence de production du moindre avant-projet (qui aurait dû être validé par l’assemblée) et du moindre DCE ne permet pas, une fois de plus, de vérifier ces déclarations.

Il souligne que du propre aveu du syndicat des copropriétaires, il existait bien plusieurs offres mais que le syndic et le conseil syndical se sont arrogé le droit de retenir l’offre de leur choix, lésant ainsi l’assemblée des copropriétaires.

Le syndicat oppose que les conditions de la passerelle prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient parfaitement remplies.

Il relève que la lecture du règlement de copropriété proposée par M. [F] est erronée puisque les balustrades, à l’exception des jalousies, persiennes, volets et leurs accessoires, sont expressément qualifiées de parties communes aux termes du règlement de copropriété, de sorte que le coût de travaux y afférent doit être réparti en fonction des tantièmes de copropriété, que les éléments de serrurerie associés doivent être regardés comme accessoires d’une partie commune et qu’ils assurent la sécurité de l’immeuble, laquelle incombe au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que l’article R.131-28-7 du code de la construction et de l’habitation n’est plus applicable depuis le 1er juillet 2017 et que l’article R.173-4 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable que pour les ravalements importants et portant sur des parois constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.

Il ajoute que l’immeuble, qui est en pierre de taille apparente, est isolé par l’intérieur, du moins en ce qui concerne la façade côté [Localité 8] et que le ravalement ne porte que sur le rebouchage des trous et la réfection des joints entre les pierres, si bien qu’il ne saurait constituer un ravalement « important » au sens des dispositions de l’article R 173-4 précité.

Il fait valoir que la mise en concurrence a bien été effectuée et que les copropriétaires ont, suivant assemblée générale du 4 juin 2019, désigné le cabinet LBA en qualité de maître d’œuvre afin de réaliser un avant-projet pour les travaux de ravalement, le maître d’œuvre ayant procédé aux appels d’offre et à la consultation des entreprises pour le compte de la copropriété.

Il rappelle que le maître d’œuvre devait retenir les devis les mieux disant afin qu’ils soient soumis à l’assemblée générale mais que seule la société PRH a rendu une offre conforme à l’avant-projet établi par le maître d’œuvre, de sorte qu’un seul devis a pu être soumis au vote, sachant que les autres offres dépassaient très largement le budget alloué à LBA.

Il ajoute que la circonstance que seul le devis PRH ait été produit en annexe de la convocation à l’exclusion des deux autres devis établis par les autres sociétés consultées, ne saurait constituer une cause de nullité de la délibération litigieuse dans la mesure où le syndic a fait le rapport de la procédure d’appel d’offre aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, que les copropriétaires ont entendu l’avis du conseil syndical sur le choix de l’entreprise, lequel a été associé à la procédure d’appel d’offres et que M. [F] avait tout le loisir de prendre connaissance de l’ensemble du dossier de consultation des entreprises et d’appels d’offres au cabinet du syndic, de sorte qu’il était en mesure de connaître la procédure d’appels d’offre menée par l’architecte de l’immeuble.

*

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. […] ».

Selon l’article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;[…]

L’article 25-1 de la même loi dispose que : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

L’article R173-4 du code de la construction dispose que lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d’ouvrage réalise sur les parois concernées des travaux d’isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l’article R.173-3.

Au sens du présent article, sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement comprenant soit la réfection de l’enduit existant, soit le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins 50 % d’une paroi d’un bâtiment, hors ouvertures.

Il est constant que des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

Selon l’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

L’article 11 I 3° dudit décret ajoute que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat.

Il est admis que certaines circonstances peuvent être « exclusives de la mise en concurrence », notamment en ce qui concerne le recours à l’architecte habituel du syndicat des copropriétaires ayant établi l’appel d’offre et que le rapport de synthèse établi par le maître d’œuvre, analysant et comparant les devis reçus sur la base d’un CCTP, constitue une information suffisante des copropriétaires. (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°22-10.096).

En outre, il est constant que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass., 3e civ, 9 mars 2022, n° 21-12.658).

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 « décision de réaliser les travaux de ravalement de façade» porte sur :

l’accord de principe sur les travaux (résolution n° 16.1)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.2)le mandat à donner au syndic et conseil syndical (résolution n° 16.3)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.4)les modalités d’appel de fonds (résolution n° 16.5)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.6)les honoraires syndic (résolution n° 16.7)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.8)la souscription d’une police D-O (résolution n° 16.9)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.10)la nomination d’un coordinateur SPS (résolution n° 16.11)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.12)la définition des honoraires du coordinateur SPS (résolution n° 16.13)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.14)les honoraires architecte (résolution n° 16.15)le deuxième vote à la majorité simple (article 24) (résolution n° 16.16).

La résolution n°16 indique :

« Pour votre parfaite information, les devis pour le ravalement intérieur et extérieur sont de Août 2021. Les devis ne pouvant être mis à jour que pour une durée de 30 jours ces derniers seront mis à jour à la signature de ces derniers.

L’assemblée générale après avoir :

Pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés ;Pris connaissance de l’avis du conseil syndical ;Et délibéré»

Concernant la possibilité de soumettre la résolution n°16 à un second vote, il est démontré que le nombre de copropriétaires présents ou représentés était de 37 lors du vote de cette résolution et que la résolution pouvait être soumise à un second vote si le projet avait recueilli la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Il convient de noter que 31 copropriétaires ont voté en faveur de la résolution 16.1, soit plus de la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et que le tiers des copropriétaires représente 29 copropriétaires. Dès lors, il était possible de procéder à un second vote en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, ce moyen est inopérant.

En outre, comme souligné par le syndicat des copropriétaires, l’article R 131-28-7 du code de la construction et de l’habitation était en vigueur du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2021, soit antérieurement à l’assemblée générale litigieuse. Dès lors, ce moyen est inopérant.

M. [F] ne démontre nullement que les travaux de ravalement votés portent sur certaines parties privatives et que les garde-corps en métal constituent elles-mêmes des parties privatives en vertu du règlement de copropriété. Il fournit un procès-verbal du 21 juin 1983 qui ne correspond nullement aux paragraphes inclus dans ses écritures. Au surplus, au vu des développements reproduits, il est indifférent qu’un président de séance considère que la lisse (main courante de balcon) d’appartement soit réputée partie privative. Ce moyen est donc inopérant.

M. [F] ne fournit aucun élément permettant de déterminer l’applicabilité de l’article R173-4 du code de la construction et de l’habitation en l’espèce ni pour quelles raison la violation de cet article entraînerait la nullité de la résolution litigieuse. Ce moyen est donc inopérant.

Enfin, concernant la mise en concurrence des entreprises appelées à entreprendre les travaux, elle constitue un acte de bonne gestion et de transparence en ce qu’elle permet de trouver l’offre présentant le meilleur rapport qualité-prix au regard des besoins de la copropriété tout en évitant que le syndic ne fasse appel qu’à une seule et unique entreprise.

Elle n’est obligatoire et sanctionnée qu’à partir du moment où elle a été imposée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il est établi que l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2021 a voté à la résolution n°11 un seuil de mise en concurrence rédigé ainsi :

« Montant des marchés et contrats – Mise en concurrence

[…]

L’assemblée générale décide de fixer à 5 000 € HT, le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. »

Dès lors, le coût envisagé des travaux de ravalement de la copropriété impliquait un dépassement de ce seuil de 5.000 euros HT et donc une mise en concurrence subséquente.

L’assemblée générale du 4 juin 2019 avait voté la réalisation d’une étude avant-projet pour des travaux de ravalement et décidé que la société LBA ingénierie serait le maître d’œuvre du projet.

Il ressort du rapport d’appel d’offres établi le 3 septembre 2021 par la société LBA ingénierie, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, qu’une mise en concurrence a été effectuée et que trois sociétés ont répondu à l’appel d’offres.

Dans ce rapport, le maître d’œuvre conclut que « nous vous proposons de retenir l’entreprise PRH mieux disante sur cette consultation».

Il n’est pas contesté que les copropriétaires ont obtenu communication avec l’ordre du jour de l’assemblée générale du 1er juin 2022 du seul devis de la société PRH portant sur un montant de 482.075 euros TTC.

N’a été jointe à la convocation de l’assemblée générale du 1er juin 2022 que le devis de la société PRH sans les devis des deux autres société (Prestibat et Lamos) ou le rapport d’appel d’offres établi en 2021. Dès lors, la mise en concurrence devant l’assemblée générale n’a pu être effective.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, comme il l’affirme, que le maître d’œuvre devait retenir les devis les mieux disant afin qu’ils soient soumis à l’assemblée générale et que seule la société PRH a rendu une offre conforme à l’avant-projet établi par le maître d’œuvre, de sorte qu’un seul devis a pu être soumis au vote.

Or, la mise en concurrence étant obligatoire en vertu de la résolution n°11 adoptée lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, l’assemblée générale ne pouvait voter sur le seul devis mentionné à l’ordre du jour et choisi par le syndic, qui n’avait pas le pouvoir de se substituer à l’assemblée dans la sélection de l’entreprise, mais devait se prononcer sur chacun des devis des entreprises consultées.

Par conséquent, la résolution n°16 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 est annulée.

Sur la demande de restitution des sommes versées au titre des résolutions n°15 et 16

M. [F] demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions, de "CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par la société RBMG, à restituer à Monsieur [P] [F] toutes les sommes versées au titre des résolutions 15 et 16".

Outre que la résolution n°15 n’a pas été annulée, de telle sorte que sa demande sur ce point ne peut prospérer, M. [F] ne développe aucun moyen au soutien de cette demande de restitution dans le corps de ses écritures.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’instance.

La Selarl HM GALIMIDI, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et, en équité, M. [F] est également débouté de cette demande.

Il est en revanche dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [P] [F] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de ses demandes subséquentes tendant à la réouverture des débats et au renvoi de l’affaire à une audience de mise en état;

Annule la résolution n°16 de l’assemblée générale du 1er juin 2022 ;

Déboute M. [P] [F] de sa demande d’annulation des résolutions n°5, 10 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale du 1er juin 2022 et de sa demande de restitution des sommes versées au titre des résolutions n°15 et 16 adoptées lorsde l’assemblée générale du 1er juin 2022;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, aux dépens ;

Autorise la Selarl HM GALIMIDI à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M. [P] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,