TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 25/04524 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z2VL

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic

C/

S.A.R.L. PARISUD IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic

Cabinet SERGIC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

S.A.R.L. PARISUD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord des parties, l’affaire a été fixée le 04 décembre 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de Georges DIDI, Greffier

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société Parisud Immobilier est propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]., soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société Parisud Immobilier dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23 mai 2025, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965 en particulier ses articles 10 et 10-1 et de son décret d’application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55, de :

« CONDAMNER la société PARISUD IMMOBILIER au paiement d’une somme de 19 354,56 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2025 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER la société PARISUD IMMOBILIER au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER la société PARISUD IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], une indemnité d’un montant de 1 140 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.».

La défenderesse, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025. Le demandeur ayant donné son accord pour le recours à une procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19 354,56 euros au titre des charges courantes et frais impayés arrêtés au 2e trimestre 2025 inclus.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que la défenderesse est propriétaire des lots n°3, 4, 5,7,10, 18, 19,21, 23, 25, 27 et 31, dans la copropriété susvisée.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds couvrant la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024 inclus

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-15 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023

-12 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2024, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2025.

— les attestations de non-recours afférentes,

— une mise en demeure par lettre recommandée par voie d’avocat, du 06 mai 2024 demandant le règlement de la somme de 14 802,98 euros et son accusé de réception,

— le relevé de comptes de la défenderesse faisant apparaître un solde débiteur de 14622, 24 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, dont 566 euros au titre des frais de recouvrement décomposés de la manière suivante :

-35 euros au titre de frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », facturés le 28 octobre 2022,

-25 euros au titre de frais de « relance après mise en demeure », facturés le 28 novembre 2022,

-35 euros au titre de frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », facturés le 28 janvier 2023

-25 euros au titre de « relance après mise en demeure », facturés le 28 février 2023

-39 euros au titre de frais « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », facturés le 28 mai 2023,

-28 euros au titre frais de « relance après mise en demeure » facturés le 28 juin 2023,

-39 euros au titre de frais « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », facturés le 28 août 2023,

-28 euros au titre frais de « relance après mise en demeure » facturés le 28 septembre 2023,

-192 euros au titre de « frais de procédure » facturés le 16 avril 2024,

-120 euros au titre frais de « facture avocat STE PARISUD » facturés le 25 mai 2024

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Parisud Immobilier à lui régler la somme de 19 354,56 euros au titre des charges et frais impayés arrêtés au 3e trimestre 2025 inclus.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte individuel produit, que la créance invoquée est arrêtée au 3e trimestre 2024 inclus, aucune autre pièce n’étant produite pour justifier la créance réclamée pour la période postérieure.

Or, en application combinée des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du montant exact des sommes dont il sollicite le paiement.

Ainsi, en l’absence de décompte ou pièces justificatives établissant les sommes exigibles au titre de la période postérieure au 3e trimestre 2024, le demandeur ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande pour cette période.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande, dans la limite des sommes justifiées arrêtées au 3e trimestre 2024 inclus, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

S’agissant des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 13 mars 2024 au 30 septembre 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu pour les prestations du syndic de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception », « relance après mise en demeure », facturées avant le 13 mars 2024. Ces sommes ne seront donc pas retenues.

S’agissant de la prestation du syndic au titre de « frais de procédure » correspondant, selon la facture produite, à des frais de constitution de dossier à transmettre à l’avocat, le contrat de syndic ne facture ce type de prestations qu’en cas de diligences exceptionnelles, qui ne sont pas justifiées en l’espèce.

Enfin, s’agissant de la somme de 120 euros, facturée le 25 mai 2024 et libellée « facture avocat STE PARISUD », aucune pièce justificative n’est transmise étant en tout état de cause relevée que s’il s’agit de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat, cette somme doit être rejetée, comme indiqué précédemment et que s’il s’agit d’honoraires réglés à l’avocat, elle relève des frais irrépétibles, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires formule déjà une demande.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie que d’une créance de (14622,24 – 566) =14056,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus, que la société Parisud Immobilier est condamnée à lui payer.

Sur les intérêts

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’ « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande dans ses conclusions que la somme à lui régler soit assortie des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

Cependant, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de son assignation dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions précitées.

Par conséquent, les intérêts légaux courront à partir de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et explique que le comportement de la société Parisud Immobilier est répétitif et injustifié et que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que l’importance du solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires et que de surcroit, un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur ce qui a abouti à l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de faire l’avance de la somme due par la société défenderesse.

En l’espèce, le demandeur se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement de leurs charges aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Parisud Immobilier, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

La défenderesse est par conséquent condamnée à lui régler la somme de 1140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Parisud Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]., la somme de 14056,24 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaire au recouvrement dus arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Orodonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société PARISUD IMMOBILIER au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne la société Parisud Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 1140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT