TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 24/03324 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZODJ

N° Minute :

AFFAIRE

[Localité 2]

C/

[F] [B] [T] épouse [R] : es qualité de représentant légale de Monsieur [P] [R], [P] [Z] [G] [R] (intervenant volontaire), [H] [R] : es qualité de représentant légal de Monsieur [P] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0319, M^e Marie-Pierre MERIGUET, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 183

DEFENDEURS

Madame [F] [B] [T] épouse [R] : es qualité de représentant légale de Monsieur [P] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02

Monsieur [P] [Z] [G] [R] (intervenant volontaire)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02

Monsieur [H] [R] : es qualité de représentant légal de Monsieur [P] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant :

Xavier HAUBRY, Vice-président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président

Camille COSQUER, Vice-président

Sylvain THONIER, Juge placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Elza BELLUNE, Greffière placée,

Greffier lors du prononcé : Tiffen MAUSSION, Greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 1999, les époux [L] ont donné à bail commercial à la société ICADE EUROSTUDIOMES, à laquelle la SAS [Localité 2] est venue aux droits, les lots n°109 et 110 (n°4011 et 4012 au règlement de copropriété) situés [Adresse 4], pour une durée de 9 années à compter de la livraison du bien, jusqu’au 31 août 2008, et à destination de résidence services pour étudiants, jeune en formation et cadres en mobilité consistant en la sous-location en meublé des locaux à l’année, au mois ou à la journée, accompagnée des services et prestations liés à l’exploitation de la Résidence

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2008, ce bail a été renouvelé pour une durée ferme de neuf années à compter du 1er septembre 2008 au 31 août 2017.

Suivant acte authentique en date du 11 janvier 2017, les époux [L] ont vendu le lot n°109 à Monsieur [R] [H], qui est venu à leurs droits. Suivant acte extrajudiciaire en date du 10 février 2017, Monsieur [R] [H] a délivré à la société [Localité 2] un congé avec refus de renouvellement comportant offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 août 2017.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 22 août 2019, la SAS [Localité 2] a fait assigner Monsieur [R] [H] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de solliciter l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 30 janvier 2023, devenu depuis définitif, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 février 2022 ;

— déclaré Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F], recevable en son intervention volontaire du fait de sa qualité de nu-propriétaire du lot 4011 ;

— déclaré irrecevable, comme prescrite, l’action en fixation de l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 2] depuis le 1er septembre 2017, à la valeur locative ;

— désigné Madame [J] [W], en sa qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 16 mars 2023, l’affaire a été retirée du rôle.

Par suite, un rapport d’expertise a été établi le 03 avril 2024, de sorte que la société [Localité 2] a sollicité par voie de conclusions devant le juge de la mise en état en date du 17 avril 2024, le rétablissement de l’instance devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 22 août 2024, la SAS [Localité 2] demande au tribunal de :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— fixer à la somme globale de 23.343,40 euros, sauf à parfaire, le montant de l’indemnité d’éviction due par les défendeurs à la Société [Localité 2] pour le lot n°4011 situé [Adresse 5] ;

A titre subsidiaire :

— fixer à la somme globale de 24.902,40 euros, sauf à parfaire, le montant de l’indemnité d’éviction due par les défendeurs à la Société [Localité 2] pour le lot n°4011 situé [Adresse 6] [Localité 6] [Adresse 7] ;

— débouter les défendeurs de leur demande d’indexation à l’ILC de l’indemnité d’occupation ;

— débouter les défendeurs de leur demande de capitalisation ;

— condamner les défendeurs solidairement au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— condamner les défendeurs solidairement à verser à la société [Localité 2] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Aux termes de leurs dernières écritures communes, notifiées par voie électronique en date du 04 juin 2024, Messieurs [R] [H], et [R] [P] [Z] [G] représenté par ses parents en leur qualité de représentants légaux de leur fils mineur, savoir Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F], demandent au tribunal de :

— déclarer Messieurs [R] [H], et [R] [P] [Z] [G] représenté par ses parents en leur qualité de représentants légaux, recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit :

— fixer l’indemnité d’éviction due par ces derniers à la société [Localité 2], pour l’éviction du lot 4011 au sein de la résidence service [Adresse 8] à [Localité 7], à la somme de quatre mille neuf cent trente-deux euros (4 932 €) se décomposant ainsi :

— indemnité d’éviction principale : 4 462 €

— indemnité pour frais de déménagement : 150 €

— indemnité pour frais fixes : 320 €

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 2] à Monsieur [R] [H], et Monsieur [R] [P] [Z] [G] représenté par ses parents en leur qualité de représentants légaux, Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F], pour l’occupation du lot 4011, au montant du loyer contractuel, outre les charges contractuelles et la TVA à compter du 1er septembre 2017 ;

— condamner la société [Localité 2] à leur payer cette somme, en deniers ou quittance, à compter rétroactivement du 1er septembre 2017, jusqu’à la parfaite libération des lieux ; cette somme étant indexée en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, et la première fois le 1er septembre 2018, l’indice de base étant celui du 1er trimestre 2017 (109,46) et l’indice multiplicateur étant celui du même trimestre de l’année de l’indexation.

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société NEXITY :

— à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tous les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2025. L’affaire a été plaidée devant le juge rapporteur lors de l’audience du 11 février 2026, et mise en délibéré au 14 avril 2026.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande de paiement d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de l’indemnité d’éviction. En revanche, elles s’opposent sur le montant de celle-ci.

— Sur la fixation du montant de l’indemnité principale

Dans un rapport en date du 03 avril 2024, l’expert judiciaire a retenu deux hypothèses aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction principale, qui se différencie selon l’existence ou non d’une unité d’exploitation.

Dans sa première hypothèse, il a retenu la perte partielle du fonds de commerce, et a alors appliqué l’évaluation de l’indemnité d’éviction retenue par la jurisprudence, de sorte qu’il a calculé cette perte à partir du chiffre d’affaires global du fonds de commerce, puis a divisé ce chiffre d’affaires par le nombre de lot pour estimer le préjudice résultant de la perte d’un lot au sein de la résidence. Ainsi, l’expert a fixé le montant de l’indemnité principale à 16.166 euros.

Dans sa seconde hypothèse, en considérant que les studios sont indépendants, et qu’il n’y a pas d’unité d’exploitation, l’expert a retenu une indemnité forfaitaire de 6 mois de loyers HT actuel, de sorte qu’il a estimé l’indemnité d’éviction principale à 4.462 euros.

A l’appui d’une décision de la Cour de cassation rendue le 21 février 2019, la SAS [Localité 2] expose que l’éviction d’un ou plusieurs lots dans une résidence étudiante entraine la perte partielle de fonds de commerce, de sorte que le bailleur doit indemniser cette perte mais pas le fonds dans son entier.

Elle considère en revanche que le coefficient 1.85 retenu par l’expert est bas au vu des services proposés par la Résidence (nettoyage des locaux, distribution de petits déjeuners, laverie avec lave-linge et sèche-linge, cafétéria, salle d’étude, accueil-gardiennage, accès internet haut débit illimité), et de son emplacement, et soutient que son activité diffère de celle d’un administrateur de biens, de sorte que le juge devra retenir un coefficient médiant de 2.

Par conséquent, elle sollicite que soit fixée le montant de l’indemnité principale à 17.423 euros.

A titre subsidiaire, elle considère que la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction, dans le cas de la seconde hypothèse où l’unité d’exploitation n’existe pas, ne doit pas être forfaitaire, de sorte que le montant de l’indemnité principale devra être fixée à 18.840 euros.

Quant aux consorts [R], ils réfutent toute unité d’exploitation entre les différents lots loués à la société [Localité 2], que ce soit :

— d’un point de vue légal, du fait que la loi du 10 juillet 1965 permet une multiplicité d’exploitations, et n’oblige donc pas une unicité d’exploitation ;

— d’un point de vue juridique, du fait qu’il existe autant de bailleurs que d’appartements en ce qui concerne les résidences services, et que chaque bailleur est indépendant des autres ;

— d’un point de vue économique, du fait que le congé pour un seul studio ne met pas nécessairement en péril l’exploitation ;

— d’un point de vue contractuel, du fait qu’il n’existe aucune clause au sein de l’acte de vente ou du bail relative à une unité d’exploitation, ni aucune clause d’indivisibilité, outre l’absence de volonté réelle du bailleur de se lier au bailleur ;

de sorte que l’indemnité d’éviction doit être évaluée selon la deuxième hypothèse retenue par l’expert, qui a retenu la somme de 4.462 euros.

SUR CE,

La société [Localité 2] s’appuie sur l’existence d’une unité d’exploitation correspondant à l’ensemble des baux commerciaux consentis, soulignant que cette unité d’exploitation, entraînant une disparition partielle du fonds de commerce constitué de la résidence, est reconnue par les décisions de jurisprudence versées aux débats par la défenderesse. Selon elle, ce qui est dénié par la jurisprudence est l’indivisibilité du fonds de commerce, c’est-à-dire la perte de la résidence tout entière du fait de l’éviction d’un ou plusieurs lots.

La notion d’unité d’exploitation est effectivement habituellement invoquée pour solliciter la reconnaissance de la perte totale du fonds de commerce constitué de l’ensemble des locaux se trouvant dans la résidence, ce qui n’est pas soutenu en l’espèce.

La société [Localité 2] soutient en revanche à bon droit que l’éviction entraînera une disparition partielle du fonds correspondant aux locaux loués par les consorts [R], ces derniers ne démontrant pas l’existence d’une possibilité de remplacement de ces locaux par des locaux équivalents dans une autre résidence gérée par l’exploitant.

La perte partielle du fonds de commerce correspondant à la location de l’appartement sera donc retenue.

L’activité exercée par la société [Localité 2], à savoir celle de gestionnaire de résidence étudiante, présente des points communs, mais aussi des différences, avec celle d’administrateur de biens et avec celle d’hôtelier dans le cadre d’un hôtel meublé. Ainsi, le gestionnaire d’une résidence étudiante s’occupe, au même titre qu’un administrateur de biens, de la mise à disposition de locaux à des tiers mais la durée de la location est de plus courte durée pour un gestionnaire de résidence étudiante (12 mois maximum selon l’expert) que pour un administrateur de biens (baux d’une durée habituelle de 3 ou 6 ans). De plus, l’administrateur de biens n’est pas le locataire des locaux et est rémunéré sur la base d’un pourcentage des loyers quittancés.

En ce qui concerne la comparaison entre l’activité de gestionnaire de résidence étudiante et celle de gérant d’hôtel meublé, les prestations s’avèrent présenter des différences puisque certaines prestations courantes proposées par les hôtels (ménage des chambres, petit déjeuner, accueil, etc.) ne sont pas assurées, ou alors à titre optionnel pour la résidence étudiante, ce qui induit, selon l’expert une distinction importante au niveau de la masse salariale : entre 25 et 40 % du chiffre d’affaires pour les hôtels alors qu’elle ne représente que 5 à 10 % du chiffre d’affaires des résidences étudiantes.

Les fonds d’administrateur de biens sont habituellement évalués sur la base de 70 à 200 % du chiffre d’affaires annuel TTC tandis que ceux de gestionnaire d’hôtel sont évalués, selon la catégorie et l’analyse des éléments comptables, entre 2,5 et 5 fois le chiffre d’affaires (sans que l’expert précise s’il s’agit d’un chiffre d’affaires HT ou TTC).

En proposant d’affecter un coefficient de 1,85 sur le chiffre d’affaires HT, l’expert judiciaire retient une évaluation correspondant à la valeur haute d’un fonds de commerce d’administrateur de biens, et à un niveau proche de la valeur basse de l’évaluation de fonds de commerce d’hôtel. Il a tenu compte de l’évolution des chiffres d’affaires et de l’emplacement de la [Adresse 9].

Par ailleurs, l’expert a également évoqué le fait que les résultats d’exploitation de la résidence sont passés de 18,60 % du chiffre d’affaires pour l’année 2020, 20,40 % du chiffre d’affaires en 2022, malgré une augmentation du poste « autres produits et charges ».

Il résulte de ces éléments que, comme l’expert judiciaire l’a relevé, l’activité de gestionnaire de résidence étudiante se situe entre les activités d’administrateur de biens et d’exploitant d’hôtel.

Il convient, en conséquence, de fixer l’indemnité principale à la somme de 16.166 euros, telle que retenue dans le rapport d’expertise.

— Sur le montant des indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale. Peuvent ainsi être alloués, si le fonds n’est pas transférable, notamment des frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation etc.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité qui vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail, est due sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas. C’est donc en vain que les consorts [R] font valoir qu’il appartient à NEXITY de prouver son éventuelle réinstallation et que l’expert a estimé hypothétique cette réinstallation.

Il résulte en effet de la jurisprudence de la Cour de cassation qu’une telle indemnité est due même dans l’hypothèse d’un fonds non transférable sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

L’indemnité de remploi sera fixée à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit 1.620 euros, aucun élément ne venant remettre en cause utilement la proposition de l’expert.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser à la fois la perte de temps générée par l’éviction, soit les démarches nécessaires pour obtenir réparation du préjudice au détriment de l’activité (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment), ainsi que la perturbation et la fragilisation du fonds depuis la réception du congé.

Aux termes de ses écritures, la société [Localité 2] sollicite que la demanderesse lui verse une indemnité d’un montant de 446 €, au titre d’un prétendu trouble commercial, telle qu’estimée par l’expert judiciaire.

Suivant la même justification que pour le non-paiement de l’indemnité de remploi, les défendeurs sollicitent que soit écarté l’indemnité pour trouble commercial.

Cette indemnité a été proposée par l’expert, sur la base de trois mois du bénéfice réel, à la somme de 446 euros ; il conviendra de l’accueillir en dépit des contestations des consorts [R], qui ne démontrent pas l’absence de réinstallation.

Sur les frais de déménagement

L’expert a proposé de retenir une indemnité forfaitaire de 150 euros, qui n’est pas contestée. Cette indemnité sera donc retenue pour un montant de 150 euros.

Sur les frais fixes

En l’espèce, les frais fixes correspondent au trouble d’exploitation visant à indemniser la perte de rentabilité du locataire.

A l’appui d’une décision du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 novembre 2022 qui a entériné une méthode de calcul sur les frais fixes, la société [Localité 2] a sollicité que cette indemnité soit fixée à la somme de 3.082,50 euros au lieu des 320 euros proposés par l’expert.

Les défendeurs acceptent l’estimation de l’expert.

La société [Localité 2] ne parvient pas à justifier du montant sollicité de cette indemnité.

En conséquence, il convient de fixer cette indemnité à la somme de 320 euros.

Sur les frais administratifs

La société [Localité 2] soutient devoir procéder à différentes formalités administratives (modification du site internet, résiliation du contrat avec l’étudiant, résiliation des contrats d’abonnement, etc.) à la suite de la perte du studio, de sorte qu’elle sollicite que cette indemnité soit fixée à la somme de 500 euros.

Les défendeurs ne disent mot sur les frais administratifs.

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur ce chef de demande qui ne lui a pas été présenté. Il n’est pas justifié par la société NEXITY STUDÉA que la perte partielle du fonds de commerce entraîne une nécessité de modifier le site Internet, ni qu’elle implique des frais en ce qui concerne la prise en charge de l’électricité, de l’eau ou de l’abonnement internet du studio.

Les formalités administratives se limitent donc à la résiliation du contrat avec l’occupant des lieux et seront réparées par la location de la somme de 50 €.

En conséquence, il convient de fixer cette indemnité à la somme de 50 euros.

AU REGARD DE CE QUI PRÉCÈDE,

En conséquence, les sommes retenues seront les suivantes :

—  16.166€ au titre d’indemnité d’éviction principale ;

—  1.620 € pour indemnité de remploi ;

—  446€ au titre du trouble commercial ;

—  320€ au titre des frais fixes ;

—  150 € pour frais de déménagement ;

—  50 € au titre des frais administratifs.

Le montant total de l’indemnité d’éviction intégrant les sommes accessoires sera donc fixé à un total de 18.752€.

À titre d’information, le tribunal rappellera :

D’une part, que l’article L.145-58 du code de commerce dispose que « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. » ;D’autre part, que l’article L.145-29 du code de commerce prévoit notamment que « En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. ».

— Sur la demande d’indexation à l’ILC de l’indemnité d’occupation

L’article L145-28 du Code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

La société [Localité 2] affirme avoir versé à Monsieur [R] [H], depuis la date d’effet de congé, un montant d’indemnité d’occupation égal au loyer du bail résilié qui a été indexé. A l’appui d’un avenant du 24 juillet 2000, elle soutient que l’indemnité d’occupation qu’elle a réglée a été indexée depuis le 1er septembre 2018 selon les dispositions du bail à l’IRL.

A l’appui d’une jurisprudence de la cour de cassation, les défendeurs sollicitent que soit fixée l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 2] au montant du loyer contractuel, outre les charges contractuelles de la TVA.

SUR CE,

Les parties s’accordent sur l’existence d’un droit à indemnité d’occupation mais s’opposent sur l’indexation de cette indemnité.

En l’espèce, le bail initial prévoyait une indexation selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et non l’ILC. A l’appui du jugement en date du 17 novembre 2022 versé aux débats, la société [Localité 2] justifie s’être acquittée régulièrement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer contractuel, dûment indexée selon l’IRL conformément aux stipulations contractuelles.

Dès lors, la demande des défendeurs visant à appliquer rétroactivement l’indice ILC depuis le 1er septembre 2018 est dépourvue de tout fondement juridique et contractuel. Le bailleur ne peut solliciter l’application d’un indice étranger au contrat pour une période d’occupation qui doit précisément respecter l’économie dudit contrat.

Sur la demande de capitalisation

Dès lors que l’indemnité d’occupation a été réglée et déjà indexée, la société [Localité 2] sollicite le rejet de la demande des défendeurs concernant la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

SUR CE,

La société [Localité 2] démontre avoir réglé l’indemnité d’occupation au fur et à mesure de l’échéance, incluant déjà l’indexation contractuelle. Il n’existe donc aucune créance liquide et exigible sur laquelle pourraient courir des intérêts.

L’indemnité d’occupation ne peut donner lieu à capitalisation des intérêts dès lors que les sommes ont été versées à bonne date selon les modalités du bail expiré.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F] succombent et seront donc condamnés aux dépens de l’instance, qui incluront les frais d’expertise.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité conduisent à laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles par elle exposés dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent écartées.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui posent le principe de l’exécution provisoire de droit, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Pour autant et en l’espèce, il convient d’ordonner l’exécution provisoire facultative, au regard de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction due par Mlle [M] à la société NEXITY STUDÉA à la somme de 18.752 euros se décomposant en :

-16.166 euros pour indemnité principale

—  1.620 euros pour indemnité de remploi ;

—  446 euros au titre du trouble commercial ;

—  320 euros au titre des frais fixes ;

—  150 euros pour frais de déménagement ;

—  50 euros au titre des frais administratifs.

CONDAMNE Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F] à payer la société [Localité 2] cette indemnité d’éviction à hauteur de 18.752 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F] de leur demande d’indexation à l’ILC de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F] de leur demande de capitalisation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [H] et Monsieur [R] [P], mineur représenté par ses parents Monsieur [R] [H] et Madame [T] [F] aux dépens de l’instance, qui incluront les frais d’expertise ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Tiffen MAUSSION, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,