JUGEMENT

DU

10 JUIN 2024

Minute n°:

N° N° RG 23/05512 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MVKT

S.C.I. LA VIVA 4 (RCS de Nantes 328 046 503)

C/

S.A.R.L. CRISSNANTES

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CLARENCE

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL

délivrées le 10 Juin 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffiers : Sylvie DUBO lors des débats, Florence RAMEAU lors du prononcé

Débats à l’audience publique du 13 MAI 2024.

Prononcé du jugement fixé au 10 JUIN 2024, par mise à disposition au greffe.

Jugement ,

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ENTRE :

S.C.I. LA VIVA 4 (RCS de Nantes 328 046 503), demeurant [Adresse 7] – [Localité 4]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

PARTIE DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CRISSNANTES, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 283

PARTIE DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 18 mars 2014, la S.A.R.L. RENE GUCHET a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SAMINES des locaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2014 à destination de bar restaurant brasserie grill crêperie, moyennant un loyer annuel de 37 869,59 € hors charges, payable mensuellement d’avance.

Par lettre recommandée du 5 septembre 2022, la S.A.R.L. CRISSNANTES venant aux droits du preneur a notifié à la S.C.I. LA VIVA 4 venant aux droits du bailleur une demande de renouvellement du bail à effet du 1er février 2023.

La S.C.I. LA VIVA 4 a donné son accord sur le principe du renouvellement du bail en réclamant une augmentation du loyer par courrier recommandé du 18 novembre 2022.

Suivant mémoire préalable du 27 septembre 2023 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 28 septembre 2023, la S.C.I. LA VIVA 4 a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er février 2023 à la somme de 96 570 € hors taxes hors charges avec subsidiairement organisation d’une expertise et fixation d’un loyer provisionnel au même montant.

La S.C.I. LA VIVA 4 a fait assigner la S.A.R.L. CRISSNANTES devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023 pour solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er février 2023 à la somme de 96 570,00 € hors taxes hors charges toutes autres clauses demeurant inchangées sauf celles contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application,

— la condamnation de la défenderesse à payer les intérêts légaux sur les arriérés de loyer outre les intérêts capitalisés en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 96 570 € hors taxes hors charges,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.C.I. LA VIVA 4 a notamment fait valoir dans son mémoire n° 1 en réponse notifié par lettre recommandée du 28 mars 2024 que :

— l’absence de mention du nom du représentant légal de la personne morale dans le mémoire préalable n’est pas une cause de nullité, dès lors que l’article 117 du code de procédure civile ne peut s’appliquer au mémoire prévu par l’article R 145-24 du code de commerce et qu’en tout état de cause aucun grief n’est allégué,

— aucun grief n’est non plus invoqué au titre de l’irrégularité de forme résultant de l’absence de copie de la demande en fixation du prix prévue par l’article R 145-25 du code de commerce, ni de celle résultant de l’absence de certification conforme des pièces annexées au mémoire préalable,

— quand bien même le mémoire préalable serait déclaré nul, elle a notifié un nouveau mémoire préalable en mars 2024 par précaution,

— la modification notable des facteurs locaux de commercialité justifie le déplafonnement du loyer au titre de l’évolution démographique du département, de la métropole et de la ville, de la baisse du taux de chômage, de l’amélioration du réseau de transport, de la hausse du tourisme, du développement des zones piétonnes qui ont été reconnues par plusieurs décisions du juge des loyers commerciaux,

— selon le détail qu’elle fournit, la surface des locaux de 317,72 m² peut être pondérée à 222 m²,

— d’après un tableau de valeurs comparatives, les prix pratiqués dans le centre-ville de [Localité 4] sont compris entre 300 et 450 € le m² et elle a signé un bail pour le local adjacent à effet du 1er janvier 2022 au prix de 438 € le m² pondéré,

— les valeurs citées en défense sur la base d’un rapport partial ne sont pas probantes, alors qu’elle retient pour sa part celle de 435 € le m².

La S.A.R.L. CRISSNANTES a répliqué par mémoire en défense du 29 février 2024 notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que :

— la demande est irrecevable, en ce que le mémoire préalable de la demanderesse est affecté d’une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile étant donné qu’il ne fait mention d’aucun représentant légal de la S.C.I. LA VIVA 4 en contradiction avec les dispositions de l’article R 145-24 du code de commerce et que l’article R 145-27 fixe la santion d’irrecevabilité,

— aucune copie de la demande en fixation de prix n’a été communiquée à l’appui du mémoire préalable et les pièces annexées n’ont pas été certifiées conformes en dépit des dispositions de l’article R 145-25 du code de commerce, de sorte que le mémoire, affecté d’une irrégularité de fond est nul,

— les éléments avancés par le bailleur omettent de prendre en considération le contexte particulièrement défavorable résultant de la crise des gilets jaunes, de la crise sanitaire du COVID 19, des manifestations contre les retraites, des émeutes dans le secteur et de l’essor du télétravail,

— la hausse modérée de la population est sans commune mesure avec le développement de la concurrence avec la hausse du nombre de débits de boissons,

— la reprise du commerce dans le cadre de la procédure collective du précédent exploitant démontre le manque d’atractivité de l’emplacement, notamment en période estivale,

— un rapport du cabinet d’expertise [H] décrit l’évolution du contexte économique en précisant le nombre de défaillances d’entreprises et les conséquences des mouvements sociaux également attestées par des reportages,

— les améliorations du réseau de transport ne la concernent pas,

— son chiffre d’affaires est en baisse,

— l’augmentation demandée est déraisonnable et se réfère à des valeurs sans justificatifs,

— le local voisin dispose d’un emplacement plus favorable et d’une surface différente,

— en se référant aux valeurs sélectionnées par l’expert [H] dans la même section cadastrale, la valeur locative ne pourrait excéder 47 855 € hors taxes par an.

Elle a conclu à titre principal à l’irrecevabilité de la demande, à titre subsidiaire à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et en tout état de cause à la fixation du loyer du bail renouvelé à 47 855 € hors taxes hors charges, avec en cas d’expertise, fixation du loyer provisionnel au même montant.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

La nullité des actes de procédure, qu’ils soient antérieurs ou pendant l’instance est régie par les articles 112 et suivants du code de procédure civile.

L’article 114 alinéa 1er du même code dispose que « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Aucune disposition ne sanctionne de nullité le non respect des formes exigées par les articles R 145-24 et R 145-25 du code de procédure civile et il n’est fait état d’aucun grief résultant du non respect des exigences de forme imposées par ces textes.

Contrairement à ce qui est allégué, le défaut de mention des nom et prénom du représentant légal d’une personne morale n’est pas une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile, laquelle ne peut résulter que du défaut de capacité ou de pouvoir de celui-ci.

Il convient donc de rejeter les exceptions de nullité invoquées comme cause d’irrecevabilité de la demande.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé :

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la demanderesse invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour solliciter le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail au 1er février 2023.

L’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité résultant de la combinaison de plusieurs éléments a déjà été reconnue dans d’autres décisions pour des commerces du centre-ville de [Localité 4]. Leur effet favorable notable sur le commerce considéré est l’objet d’un débat technique sérieux qui nécessite la vérification des éléments invoqués par le bailleur et ceux avancés par le preneur au titre du contexte socio-économique ayant impacté l’activité des commerces dans la période récente.

Par ailleurs, dès lors que le déplafonnement serait acquis, il serait nécessaire de rechercher la valeur locative et à ce sujet les éléments versés aux débats sont très insuffisants, puisqu’ils se résument pour l’essentiel d’une part à une expertise amiable se référant aux valeurs de l’observatoire des locaux commerciaux et non à des termes de comparaison précis et en ciblant une section cadastrale qui ne définit pas un secteur de chalandise pertinent, et d’autre part l’exploitation de données mentionnées dans des jugements de la présente juridiction, ce qui lui fait grand honneur mais ne constitue pas nécessairement des références pertinentes pour le commerce considéré.

L’étude de l’impact de l’évolution des facteurs locaux de commercialité ainsi que la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques imposant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d’autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

La demanderesse réclame un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal et la défenderesse fait de même.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse, et que les demandes de modification du loyer doivent être rejetées en l’état.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Déclare la demande recevable,

Ordonne sur le surplus une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [V] [N], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 3] [Localité 4], Port. : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 8] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er février 2023, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.C.I. LA VIVA 4 devra consigner au greffe, avant le 10 août 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 mars 2025,

Rejette les demandes de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE