Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LES AMARYLLIS

9 Avenue des Platanes

44500 LA BAULE ESCOUBLAC

représentée par Maître Camille MANDEVILLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [S]

Appartement 27

6 Rue des Grands Côteaux

44850 LE CELLIER

non comparant

Madame [Y] [S]

Appartement 27

6 Rue des Grands Côteaux

44850 LE CELLIER

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01700 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAZB

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Camille MANDEVILLE

CCC à Monsieur [V] [S] +Madame [Y] [S]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, la S.C.I. LES AMARYLLIS a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] un logement meublé à usage d’habitation lui appartenant sis, Résidence des Grands Côteaux – Appartement n°27 – 44850 LE CELLIER, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 640 €, outre une provision sur charges de 155 € par mois.

Le 23 octobre 2023, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait délivrer à Monsieur et Madame [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 11.187,43€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 octobre 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 25 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 23 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 24 mai 2024, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail en date du 1er septembre 2021 à effet au 23 décembre 2023,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 1er septembre 2021, à effet au 23 décembre 2023, à raison des défauts de paiement volontaires et persistants de Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] ;

— constater que Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] occupent sans droit ni titre, depuis le 23 décembre 2023, l’appartement objet du bail et sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement 27, à LE CELLIER (44850) ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] et de tous occupants et effets de leur chef du logement sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement 27, à Le Cellier (44850), à compter du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 4.437,52 € au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er janvier 2022 au 23 décembre 2023 ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 4.178,22 € au titre de l’indemnité d’occupation sur la période du 24 décembre 2023 au 31 mai 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier des loyers et charges, soit 692,15 € par mois, et ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

— condamner solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement en date du 23 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la S.C.I. LES AMARYLLIS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 13.036,97 € selon le décompte arrêté au 5 novembre 2024. Elle a par ailleurs précisé que l’aide au logement de la CAF n’était plus versée et que le dernier règlement avait eu lieu au mois d’avril 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société bailleresse a déclaré n’avoir aucune information à ce propos.

En l’absence de contact avec les locataires, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la loi applicable

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 mai 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la S.C.I. LES AMARYLLIS justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] le 23 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 11.187,43 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En outre, le contrat de bail comporte un article intitulé “indemnité d’occupation”, ainsi qu’une clause de solidarité prévoyant qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location. Il convient donc de considérer que cette clause de solidarité s’applique au paiement de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] seront condamnés solidairement, en vertu de la clause de solidarité du contrat de bail, à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la S.C.I. LES AMARYLLIS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 13.036,97€ au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 215,83 € imputé aux locataires, cette somme correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation des locataires, lesquels n’ont pas comparu à l’audience, il ne saurait leur être accordé d’office des délais de paiement, ce d’autant plus que le décompte laisse apparaître une absence de paiement depuis mai 2024.

Par ailleurs, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail s’agissant du paiement des loyers et charges, étant rappelé qu’il ressort des développements précédents qu’ils sont également tenus solidairement du paiement des indemnités d’occupation.

En conséquence, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] seront condamnés solidairement à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS la somme de 12.821,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 octobre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] seront condamnés in solidum à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la S.C.I. LES AMARYLLIS à l’encontre de Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 24 décembre 2023, du contrat de bail liant les parties, portant sur le logement situé, Résidence des Grands Côteaux – Appartement n°27 – 44850 LE CELLIER ;

DIT que Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS les sommes suivantes :

—  12.821,14€ (DOUZE MILLE HUIT CENT VINGT-ET-UN EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier des loyers et charges, soit 692,15 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] à payer à la S.C.I. LES AMARYLLIS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [Y] [S] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 23 octobre 2023 ;

DÉBOUTE la S.C.I. LES AMARYLLIS, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET