Minute n° / 2024

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSES :

Madame [O] [M] [J] [F]

Rez de Chaussée

9 Bis Rue Charles Laisant

44610 INDRE

comparant en personne

Madame [G] [J] [X]

Rez de Chaussée

9 Bis Rue Charles Laisant

44610 INDRE

représentée par Maître Manon ORTEL-VIALLET, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 avril 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 23/03912 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MVX4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Manon ORTEL-VIALLET

CCC à Madame [O] [M] [J] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] un logement de type 4 lui appartenant sis, 9 B rue Charles Laisant – 44610 INDRE, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 574,95 €, outre une provision sur charges de 29,64 €.

Le 9 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.352,52 € au titre des loyers échus et impayés au 31 juillet 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, les mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par leur assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 24 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater à compter du 09/09/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 09/10/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 31/03/2023 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 31/03/2023 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] à lui payer la somme de 3.643,10 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30/09/2023 avec intérêts de droit à compter du 09/08/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner solidairement Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 09/09/2023 ou du 09/10/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner solidairement Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’issue de trois renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a réitéré son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance et qu’elle ne maintenait que sa demande de résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 3.119,77 € selon le décompte arrêté au 9 octobre 2024 et sollicité l’octroi d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle a enfin donné son accord à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires.

Madame [O] [M] [J] [F], valablement représentée par ministère d’avocat, a demandé au Juge, aux termes de ses conclusions écrites de :

— la recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

A titre principal

— faire droit à l’exception d’inexécution qu’elle soulève l’autorisant à suspendre le paiement des loyers et ce, jusqu’à la mise aux normes de son logement ;

En conséquence,

— juger de nul effet le commandement de payer qui lui a été délivré le 9 août 2023 ;

— juger de nul effet le commandement d’avoir à justifier de l’assurance qui lui a été délivré le 9 août 2023 ;

— débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant à constater la résiliation du bail conclu le 31 mars 2023 entre les parties à la date du 9 octobre 2023 pour défaut de paiement ;

— débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant à constater la résiliation du bail conclu le 31 mars 2023 entre les parties à la date du 9 septembre 2023 pour défaut de justification d’une assurance ;

— condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à mettre aux normes le logement sis 9B rue Charles Laisant à INDRE – 44610 ou du moins à réaliser les travaux rendus nécessaires par la présence d’humidité et de moisissures dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

— condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance ;

Subsidiairement

— suspendre les effets de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail en date du 31 mars 2023 et visée dans le commandement de payer délivré le 9 août 2023 ;

En conséquence,

— lui accorder un délai de paiement aux fins de s’acquitter des loyers et charges impayées avec un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois ;

— permettre son maintien et celui de tous occupants de son chef dans le logement sis 9 bis rue Charles Laisant à INDRE – 44610 ;

A titre infiniment subsidiaire

— lui accorder un délai de grâce afin de s’acquitter des loyers et charges impayés de 24 mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;

— lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

En tout état de cause

— débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens.

Lors des débats, Madame [O] [M] [J] [F] s’est cependant désistée de ses demandes au titre de l’exception d’inexécution et de la réalisation de travaux sous astreinte. Elle a par ailleurs réitéré sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant cette fois de régler 110 € par mois en sus du loyer courant.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [M] [J] [F] rappelle qu’elle a justifié de la souscription d’une assurance multirisque habitation. Elle fait valoir que le logement qu’elle occupe présente depuis plusieurs mois des infiltrations et des moisissures, et que face à l’inertie du bailleur, pourtant informé de la situation, elle n’a pas réglé certains de ses loyers, et ce dans l’attente de la réalisation de travaux par le bailleur. Elle reconnaît également des difficultés financières à l’origine d’une partie des impayés de loyers. Elle soutient par ailleurs que la présence d’humidité et de moisissures dans le logement rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et lui cause un trouble de jouissance qu’il appartient au bailleur de réparer. Elle rappelle qu’elle a repris le règlement intégral de ses loyers depuis plusieurs mois et qu’elle dispose désormais, avec sa fille, Madame [G] [J] [X], de revenus fixes devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de la dette en sus du loyer courant.

Madame [G] [J] [X] a comparu en personne et actualisé sa situation personnelle et financière, précisant qu’elle était d’accord avec le désistement de sa mère, Madame [O] [M] [J] [F], concernant les demandes au titre de l’exception d’inexécution et des travaux sous astreinte.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, à la note d’audience établie à l’audience du 10 octobre 2024 et aux conclusions écrites déposées à cette audience.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux est joint au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance au regard des justificatifs transmis par les locataires.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur l’exception d’inexécution et la réalisation de travaux sous astreinte

Lors des débats, Madame [O] [M] [J] [F] a déclaré qu’elle se désistait de ses demandes de ces chefs.

La société bailleresse et Madame [G] [J] [X] n’ont formulé aucune observation.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier recommandé du 21 juillet 2023, dont il a été accusé réception le 2 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 7 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] le 9 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.352,52 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.

Sur le montant des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.119,77€ au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 128,76 € imputée aux locataires, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être retirées du décompte les pénalités d’enquête sociale (3 x 7,62€, soit 22,86 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] n’ont pas contesté le montant sollicité, reconnaissant qu’elles n’avaient pas réglé tous leurs loyers. Elles n’ont par ailleurs fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération, tous les paiements dont elles ont justifié apparaissant déjà sur le décompte.

En outre, le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

En conséquence, Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] seront condamnées solidairement à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.968,15 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 2.352,52 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par le bailleur laisse apparaître que Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X], qui perçoivent toujours une allocation logement d’un montant de 217,76 €, ont repris le règlement intégral de leur loyer courant et des charges depuis le mois de janvier 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [O] [M] [J] [F] a ouvert des droits à la retraite au 1er janvier 2023 à hauteur de 350 € avant que ne s’y ajoute, à partir d’octobre 2023, une allocation spécifique de solidarité pour personnes âgées. Madame [G] [J] [X], sa fille, travaille en tant qu’hôtesse de caisse en CDI dans une enseigne de la grande distribution. Madame a pu expliquer au travailleur social qu’elle avait changé d’employeur à trois reprises entre août et septembre 2023, ce qui avait entraîné une baisse de ses ressources. Elle a également déclaré qu’elle était régulièrement en arrêt maladie.

Lors de l’audience, Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] ont confirmé ces éléments, la première justifiant de ressources d’un montant total de 970,99 € par mois, tandis que la seconde a produit des bulletins de salaire laissant apparaître un revenu mensuel moyen de 1.254 € (net annuel imposable). Outre leurs charges courantes, elles ne font état d’aucune autre dette.

Elles ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 110 € par mois en sus de leur loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois et du montant de la dette permettant d’envisager son échelonnement, et dès lors que Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de la dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’elles règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elles pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et elles seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 594,04 € par mois selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

En effet, le contrat de bail comporte dans ses conditions générales un article 4 intitulé « solidarité et indivisibilité » prévoyant que « en cas de co-titularité ou d’un contrat unique de colocation, chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation, et toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat ».

Cette indemnité d’occupation sera due par Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu des dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

En l’espèce, Madame [O] [M] [J] [F] fait valoir que le logement qu’elle occupe avec sa fille, Madame [G] [J] [X], présente des traces d’humidité et de moisissures depuis plus d’un an sans que le bailleur n’ait fait intervenir un expert aux fins d’identifier la cause de ces désordres, ni qu’il n’ait fait intervenir une entreprise en vue de solutionner ceux-ci. Elle considère que ce manquement du bailleur à ses obligations lui occasionne un préjudice de jouissance dont elle demande réparation.

Dès lors, sa demande d’indemnisation se fondant sur un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, c’est bien l’article 1231-1 du Code civil qu’il convient d’appliquer, et non l’article 1240 du Code civil.

Il ressort ainsi des pièces produites aux débats que les locataires ont signalé au bailleur la présence d’humidité et de moisissures dans le logement le 13 février 2024, puis à nouveau le 16 février 2024, ne laissant ainsi pas le temps au bailleur d’organiser une intervention dans le logement.

Si les locataires indiquent avoir signalé l’existence d’un désordre dans le logement dès le 30 mai 2023, les pièces produites ne permettent toutefois pas de confirmer qu’il s’agissait déjà à cette date du signalement d’une difficulté liée à la présence d’humidité et de moisissures.

Il n’est pas contesté par ailleurs que le bailleur a tenté de se rendre à deux reprises au domicile de Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] pour constater la présence des moisissures et infiltrations évoquées par celles-ci. Madame [O] [M] [J] [F] expose toutefois avoir refusé l’entrée dans les lieux au motif que les rendez-vous auraient été fixés unilatéralement par le bailleur et ce alors même qu’il ressort de ses écritures mêmes qu’au moins l’une des locataires était présente dans le logement à chacune des dates proposées par le bailleur.

En outre, concernant l’étendue des désordres, lesquels n’ont pas pu être constatés par le bailleur au regard du refus répété des locataires de permettre l’accès au logement, le Juge rappelle qu’il ne saurait prendre en compte de simples photographies dont il ne sait pas où et quand elles ont été prises, ce d’autant plus qu’aucune autre pièce n’est produite pour justifier de la nature et de l’étendue des désordres allégués.

Dans ces conditions, il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [O] [M] [J] [F], laquelle échoue à rapporter la preuve d’un quelconque manquement de la société CDC HABITAT SOCIAL à son obligation de jouissance paisible.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 août 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de Madame [O] [M] [J] [F] quant à ses demandes au titre de l’exception d’inexécution et de la réalisation de travaux sous astreinte;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.968,15 € (DEUX MILLE NEUF CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET QUINZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 2.352,52 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] un délai de paiement de 28 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 27 fois 110 €, la 28ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 10 octobre 2023 ;

DIT que Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 9 B rue Charles Laisant – 44610 INDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 594,04 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE Madame [O] [M] [J] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour l’indemnisation d’un trouble de jouissance ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [M] [J] [F] et Madame [G] [J] [X] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 août 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET