Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

Madame [R] [L] [X]

domiciliée :

chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE – HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION

87 rue de Richelieu

75002 PARIS

représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocate au barreau de PARIS,

substituée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [E]

8 rue Aflredo Gomez Ollero/ 20 route de Carquefou

Bâtiment C1 Appartement 205 Etage 2

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01951 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDEU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Mélanie HIRSCH,

CCC à Madame [K] [E]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 août 2021, ayant pris effet le 3 septembre 2021, Madame [R] [L] [X] a donné à bail à Madame [K] [E] un appartement à usage d’habitation situé 20 route de Carquefou – Bâtiment C1 – 2ème étage – Porte n°205 – 44300 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 520,39 €, outre une provision sur charges de 45 € par mois.

Le 18 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.130,78 €, correspondant aux loyers et charges impayés de juin et juillet 2022.

Le 12 août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer, la mettant en demeure de régler la somme principale de 565 € au titre du loyer et des charges du mois d’août 2022.

Le 25 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 8.650,93 € au titre des loyers et charges impayés au 5 octobre 2023.

Le 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 10.934,97 € au titre des loyers et charges impayés au 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2024, Madame [R] [L] [X] a fait assigner Madame [K] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— condamner Madame [K] [E] à lui payer la somme de 12.755 € correspondant au montant de la dette locative à la date du 06/05/2024 qu’il conviendra d’augmenter des intérêts au taux légal à compter du 04/03/2024 et d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

— juger que la clause résolutoire du contrat de location est acquise au profit de Madame [R] [L] [X] ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violations répétées de la part de la locataire de ses obligations contractuelles ;

Par conséquent, et dans tous les cas,

— juger que Madame [K] [E] est devenue occupante sans droit ni titre de l’appartement et du parking situés au 8 rue Alfredo Gomez Ollero / 20 route de Carquefou Appt C1 205 à NANTES (44300) ;

— condamner Madame [K] [E] à libérer sans délai l’appartement et le parking situés au 8 rue Alfredo Gomez Ollero / 20 route de Carquefou Appt C1 205 à NANTES (44300) ;

— à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai imparti, ordonner son expulsion et/ou de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens et autoriser le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

— juger que pour le cas où Madame [K] [E] déchue de tous droits d’occupation ne devait pas libérer les lieux ou résister à une ordonnance d’expulsion, elle devra verser une indemnité d’occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— condamner Madame [K] [E] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts ;

— condamner Madame [K] [E] à lui payer la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 lors de laquelle Madame [R] [L] [X], valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 16.113,47 € selon le décompte arrêté au 8 novembre 2024, rappelant que la locataire n’avait effectué aucun règlement depuis des mois.

Régulièrement assignée à étude, Madame [K] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [K] [E] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, Madame [R] [L] [X], bailleresse privée, justifie avoir notifié l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 17 juin 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable son action aux fins de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article XIV une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit (…) deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des provisions sur charges, accessoires ainsi que de la régulation des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (…) ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [K] [E] le 4 mars 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 10.934,97 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

Dès lors, Madame [K] [E], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le recours à un huissier de justice pour établir l’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (…) ».

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [R] [L] [X] n’établit nullement la nécessité de recourir à un huissier de justice pour établir l’état des lieux de sortie à venir.

Il convient donc de la débouter de sa demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère en effet un caractère indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En application de ce texte, les clauses pénales figurant dans un contrat de bail signé après l’entrée en vigueur de cette loi du 24 mars 2014 ne produisent aucun effet, seule la résiliation du bail pouvant désormais venir sanctionner le retard dans le paiement des loyers.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, conclu le 30 août 2021, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, contient une clause pénale prévoyant que :

« Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur ».

Cette disposition, contraire à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, ne peut donc qu’être réputée non écrite.

Dès lors, afin de dédommager Madame [R] [L] [X] du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [E] sera fixé au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Madame [R] [L] [X] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats par la bailleresse laisse apparaître un solde débiteur de 16.113,47 € au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il convient cependant de déduire de la dette locative une somme de 21,35 € correspondant à des frais de relance non contractuellement justifiés (7 x 3,05 €) et une somme de 86,56 € correspondant à des frais de procédure (coût du commandement de payer de juillet 2022), ces frais ne relevant pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

L’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que l’actualisation de la créance est recevable, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Le décompte n’appelle aucune autre critique et Madame [K] [E] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation de la locataire, le Juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ce d’autant plus que le décompte actualisé produit par la bailleresse laisse apparaître une absence de règlement du loyer depuis janvier 2023, de sorte que la dette n’a eu de cesse de s’accroître.

En conséquence, Madame [K] [E] sera condamnée à payer à Madame [R] [L] [X] la somme de 16.005,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de10.934,97 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale prévoyant une majoration des sommes à payer

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En application de ce texte, les clauses pénales figurant dans un contrat de bail signé après l’entrée en vigueur de cette loi du 24 mars 2014 ne produisent aucun effet, seule la résiliation du bail pouvant désormais venir sanctionner le retard dans le paiement des loyers.

En l’espèce, Madame [R] [L] [X] fait valoir que le contrat de bail la liant à Madame [K] [E] contiendrait en son article 14 une clause prévoyant que :

« Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil ».

Cependant, une lecture attentive du contrat de bail démontre que celui-ci ne comporte nullement une telle clause, et qu’il ne contient aucune autre clause prévoyant une majoration de 10 % des sommes dues au titre des loyers et charges.

En tout état de cause, une telle disposition, contraire à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, ne pourrait qu’être réputée non écrite.

Dès lors, la demande formulée par Madame [R] [L] [X] au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [R] [L] [X] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, Madame [R] [L] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [E] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris les coûts des commandements de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [K] [E] sera condamnée à payer à Madame [R] [L] [X], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [R] [L] [X] à l’encontre de Madame [K] [E] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 5 mai 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé 8 rue Alfredo Gomez Ollero / 20 route de Carquefou – Bâtiment C1 – 2ème étage – Porte n°205 – 44300 NANTES ;

DIT que Madame [K] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [K] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à Madame [R] [L] [X] les sommes suivantes :

—  16.005,56 € (SEIZE MILLE CINQ EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de10.934,97 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 589,95 € par mois, et ce à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE Madame [R] [L] [X] de sa demande visant à recourir aux services d’un Commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie à venir ;

DÉBOUTE Madame [R] [L] [X] de ses demandes au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Madame [R] [L] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à Madame [R] [L] [X] une somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens en ce compris les coûts des commandements de payer ;

DÉBOUTE Madame [R] [L] [X] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET