Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, boulevard de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T]

Porte 6

135 Boulevard Robert Schuman

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/02625 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGUT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [K] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 23 août 2013 prenant effet le même jour, pour une durée d’un mois renouvelable, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [K] [T] un local à usage d’habitation porte 06 au rez de chaussée sis 135 boulevard Robert Schuman à Nantes (44000), moyennant un loyer mensuel de 250.30 euros outre une provision mensuelle pour charges de 74.04 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 29 avril 2024, la société VILOGIA a délivré à Monsieur [K] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, faisant sommation de justifier d’une assurance locative et de répondre à l’enquête d’occupation du parc social.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, la bailleresse a assigné Monsieur [K] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [K] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à [K] [T] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [K] [T] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 673.46 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— fixer et condamner Monsieur [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 282.78 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [K] [T] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [K] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en déclarant toutefois expressément se désister de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 901.43 euros arrêtée au 6 janvier 2025, frais de contentieux compris. Elle a indiqué que le loyer résiduel est actuellement de 282 euros et a accepté les délais de paiement proposés afin de suspendre la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [T] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a indiqué avoir rencontrer des problèmes de santé. Il a déclaré percevoir le revenu solidarité active et rembourser par ailleurs une dette d’eau depuis juillet, à hauteur de 30 euros par mois.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [K] [T] reconnaît tant le principe que le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte, en date du 6 janvier 2025 que Monsieur [K] [T] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 901.43 euros au 6 janvier 2025, frais de contentieux à déduire (247.73 euros), ces derniers relevant des dépens.

Il convient de déduire également de ce montant le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (132 euros), ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, à défaut de reproduction de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dans le commandement de répondre à l’enquête d’occupation du parc social (175.26 euros).

La créance étant justifiée pour un montant de 346,44 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [T] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers, des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [K] [T] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 617.58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 30 juin 2024, Monsieur [K] [T] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [K] [T] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025.

Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [K] [T]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [K] [T] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du décompte que Monsieur [K] [T] a repris le paiement intégral de ses loyers depuis le mois d’août 2024, versant un outre un complément de 50 euros par mois afin d’apurer sa dette.

Lors de l’audience, il déclare percevoir le revenu solidarité active et ne pas travailler en raison de problèmes de santé. Il indique par ailleurs avoir mis en place un échéancier de remboursement de 30 euros par mois concernant une dette d’eau.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [K] [T] vit seul dans son logement depuis la séparatioin du couple en janvier 2024. Conscient de ses difficultés, il aurait manifesté sa volonté de s’inversir dans un accompagnement social afin de stabiliser sa situation.

Au vu de ces éléments, avec l’accord du bailleur, il convient d’autoriser Monsieur [K] [T] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [K] [T] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [T], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 23 août 2013 à compter du même jour entre la société VILOGIA et Monsieur [K] [T] portant sur un local à usage d’habitation porte 06 au rez-de-chaussée sis 135 boulevard Robert Schuman à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à la société VILOGIA la somme de 346,44 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [T] à s’acquitter de sa dette par 6 mensualités de 50 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 7ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [K] [T] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [K] [T] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société VILOGIA à procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [K] [T] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA