Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [D] [E]

10 Chemin de la Dolette

44240 SUCÉ-SUR-ERDRE

représentée par Maître Pauline LOIRAT, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [F] [H]

32 Rue Frère Louis

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prooncé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/03607 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNBA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Pauline LOIRAT,

CCC à Madame [A] [F] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 2 septembre 2022, prenant effet le 1er septembre 2022, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [D] [E] a donné à bail à Madame [A] [F] [H] un local à usage d’habitation sis 32 rue Frère Louis à NANTES (44200) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 638 euros outre une provision sur charges de 120 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant que celui du loyer.

La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré le 14 juin 2023.

Par acte d’huissier du 14 novembre 2024, [D] [E] a assigné Madame [A] [F] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 14 août 2023 ;

Condamner Madame [A] [F] [H] au paiement de la somme de 5 648.30 euros au titre des arriérés locatifs dus au 14 août 2023 ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 758 € du 14 août 2023 au 30 septembre 2023 et à 849,01 € à partir du 1er octobre 2023 ;

Condamner Madame [A] [F] [H] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiements des loyers ;

Condamner Madame [A] [F] [H] au paiement de la somme de 14 478 euros au titre loyers et des charges dus jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail, somme à parfaire en fonction de la date de la décision à intervenir ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 849,01 € à compter de la résiliation judiciaire du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner Madame [A] [F] [H] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Madame [A] [F] [H] et de tous occupants de son chef du logement sis, 32 rue Frère Louis à NANTES (44200) et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire ;

Autoriser [D] [E] à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de Madame [A] [F] [H], les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux ;

Autoriser [D] [E] à procéder à toutes saisies et ventes de meubles se trouvant dans les lieux, jusqu’au paiement intégral de la dette, conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R221-40 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Dire que le dépôt de garantie de 638 euros reste acquis à Madame [D] [E] et viendra en déduction des sommes dues ;

Débouter Madame [A] [F] [H] de toutes demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [A] [F] [H] à verser à [D] [E] la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer, soit 154,70 euros.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la locataire n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été transmise au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La locataire n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la bailleresse, personne physique, soumise à cette obligation, a régulièrement dénoncé l’assignation le 14 novembre 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Par ailleurs, la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 16 juin 2023.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu des loyers et des charges locatives.

La clause susvisée ne respectant pas les dispositions d’ordre public de la loi 24- I de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 aux termes desquelles toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et en application par ailleurs des articles 1171 du code civil et L. 212-1 du code de la consommation, il y a lieu de la considérer comme réputée non écrite en ce qu’elle prévoit un délai moindre et de faire application du délai légal de deux mois.

Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2023, [D] [E] a fait délivrer à Madame [A] [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 548 euros au titre des loyers et charges arrêtés à l’échéance de juin 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 août 2023.

Dès lors, Madame [A] [F] [H] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La vente des meubles ne nécessitant pas une autorisation du juge des contentieux de la protection, cette demande sera rejetée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [A] [F] [H] n’a pas comparu et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément sa condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à une fois celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé et du décompte de l’assignation que la créance de [D] [E] à l’égard de Madame [A] [F] [H] est établie dans son principe.

Par conséquent, la créance étant justifiée pour une somme de 6 064 euros (758 x8 mois loyers impayés entre septembre 2022 et août 2023), Madame [A] [F] [H] sera condamnée à payer à [D] [E] cette somme, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance d’août 2023 incluse.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [A] [F] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 août 2023, Madame [A] [F] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [A] [F] [H] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2023 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de septembre 2023.

Cette indemnité suivra les conditions de révision prévues au bail.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [A] [F] [H], qui succombent, supportera les entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile., en ce compris le coût du commandement de payer à l’exception du coût de la dénonciation à la CCAPEX, sa saisine n’étant pas obligatoire.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Madame [A] [F] [H] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Madame [D] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail prenant effet le 1er septembre 2022 entre Madame [D] [E] et Madame [A] [F] [H] portant sur un local à usage d’habitation sis 32 rue Frère Louis à NANTES (44200) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 15 août 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [A] [F] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, durant le temps nécessaire des opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [F] [H] à payer à [D] [E] la somme de de 6 064 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, échéance d’août 2023 incluse ;

DIT que le dépôt de garantie sera déduit ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 août 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Madame [A] [F] [H] à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [A] [F] [H] à verser à [D] [E] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [A] [F] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, à l’exception du coût de la dénonciation à la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA