Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [L] [M]

24 Lotissement de Migouron

29590 PONT DE BUIS LES QUIMERC’H

Madame [Z] [J] épouse [M]

24 Lotissement de Migouron

29590 PONT DE BUIS LES QUIMERC’H

représentés par Maître Marie DESSEIN, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Mathilde LANNEAU-SEBERT, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [K]

17 Avenue des Préludes

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [H] [K]

17 Avenue des Préludes

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/04010 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPPS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Marie DESSEIN

CCC à Madame [X] [K] + Madame [H] [K]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 20 juillet 2022, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] ont donné à bail à Madame [H] [K] et Madame [X] [K] un local à usage d’habitation sis 17 avenue des Préludes à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 840 euros, outre une provision sur charges de 54 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 894 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 21 mai 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] leur ont délivré un commandement de payer les loyers visant les dispositions des articles 1224 et 1728 du Code civil.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] ont assigné Madame [H] [K] et Madame [X] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal aux torts exclusifs des défenderesses ; Dire que Madame [H] [K] et Madame [X] [K] sont occupantes sans droit ni titre du logement sis 17 avenue des Préludes à Nantes (44300) appartenant à Monsieur et Madame [M] à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner que Madame [H] [K] et Madame [X] [K] devront quitter le logement situé 17 avenue des Préludes à Nantes (44300) appartenant à Monsieur et Madame [M] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et que, faute pour elles de le faire, les requérants pourront faire procéder à leur expulsion ainsi que ceux de tous occupants de leur chef avec si besoin l’aide de la force publique conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 ;Condamner solidairement Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 8 405.59 euros en principal au titre des loyers et charges impayées assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et à parfaire jusqu’à la date du jugement à intervenir ; Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 915 euros mensuel qui devra être réglée par Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;Ordonner à Madame [H] [K] et Madame [X] [K] de produire un justificatif d’assurance pour l’année en cours, pour les locaux sis 17 avenue des Préludes à Nantes (44300), sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours compter de la date de signification du jugement à intervenir ;Condamner solidairement Madame [H] [K] et Madame [X] [K] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [H] [K] et Madame [X] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mai 2024 pour un montant total de 160.28 euros ;Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 27 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M], représentés par leur conseil, ont maintenu leur demande de résiliation du bail et ont actualisé leur créance à la somme de 14 810.59 euros, selon décompte versé.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [K] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] [K] a comparu. Elle a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement et être au chômage.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [H] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur l’existence du bail d’habitation

En application des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En l’espèce, Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] font valoir qu’ils ont consenti à Madame [H] [K] et Madame [X] [K] un bail d’habitation à effet au 20 juillet 2022 portant sur le logement sis 17 avenue des Préludes à Nantes (44300). Les propriétaires versent aux débats un exemplaire du contrat de bail qui n’a été signé ni par les locataires ni les bailleurs et n’est pas daté, il contient seulement une date de prise à effet. Ils versent également la dernière page du contrat de bail intitulée « conditions particulières ».

Comparante lors de l’audience, Madame [H] [K] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, et des décomptes produits, que Madame [H] [K] et Madame [X] [K] résident dans le logement susvisé contre versement d’un loyer.

Il convient donc, en conséquence, de constater que la réalité du contrat de bail verbal liant les parties n’est pas remise en cause.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par les bailleurs le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [X] [K] ne conteste lors de l’audience ni le principe ni le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Madame [H] [K] et Madame [X] [K] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 14 810.59 euros au 26 février 2025.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [H] [K] et Madame [X] [K] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 8 405.59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

En vertu de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail n’est pas établi par écrit. Dès lors en l’absence de clause contractuelle prévoyant la solidarité des locataires, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses effets

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que Madame [H] [K] et Madame [X] [K] n’ont effectué aucun paiement entre les mois de juillet 2024 et février 2025 notamment et sont redevables de la somme de 14 810.59 euros, terme de février 2025 inclus.

Madame [H] [K] et Madame [X] [K] s’étant gardées, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Madame [H] [K] et Madame [X] [K] devenant occupantes sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [K] et Madame [X] [K]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié par la présente décision, Madame [H] [K] et Madame [X] [K] sont désormais occupantes sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la présente décision, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres au bailleur, et de condamner Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à son paiement.

Sur la demande de production de justificatif d’une assurance sous astreinte

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant »

S’agissant de dispositions d’ordre public, Madame [H] [K] et Madame [X] [K] doivent se soumettre à cette obligation et une astreinte de 20 euros par jour de retard QUINZE jours après la signification du présent jugement sera prononcée, dans la limite de trois mois, et sauf remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [H] [K] et Madame [X] [K], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] afin de recouvrer les sommes dues. Madame [H] [K] et Madame [X] [K] seront en conséquence condamnées in solidum à leur verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [K] et Madame [X] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les dispositions contractuelles et CONDAMNE Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [J] épouse [M] la somme de 14 810.59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 26 février 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 8 405.59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux défenderesses leurs obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [K] et Madame [X] [K] à verser à une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [K] et Madame [X] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA