Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10, rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [I]

1 Avenue Olympe de Gouges

1er étage Appartement 101

44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02555 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGRU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [B] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 mai 2018, prenant effet le 31 mai 2018, pour une durée d’un an renouvelable, la société CIF COOPERATIVE a donné à bail à Monsieur [B] [I], un local à usage d’habitation numéro 101 au premier étage sis 1 Avenue Olympe de Gouges à La Chapelle-sur-Erdre (44240) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 339.25 euros, outre une provision sur charges de 49.94 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 1er février 2022, la société CIF COOPERATIVE a délivré à Monsieur [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat.

Des loyers restant toujours impayés, par acte du 4 janvier 2024, la société CIF COOPERATIVE a de nouveau délivré à Monsieur [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la société CIF COOPERATIVE a assigné Monsieur [B] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— juger sa demande recevable et bien fondée ;

— constater à effet au 5 mai 2024 la résiliation du bail signé le 29 mai 2018 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler qu’en cas de résiliation du bail, suivant l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Monsieur [B] [I] à payer à la société CIF COOPERATIVE :

— la somme de 12 261.23 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (377.94 euros) et charges (76.43 euros) en cours, soit la somme mensuelle de 454.37 euros, à compter du 5 mars 2024 date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [B] [I] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

— juger que, durant tout le cours et ces délais, Monsieur [B] [I] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 13 758.14 euros arrêtée au 5 décembre 2024, terme de novembre inclus. Elle a reconnu les efforts du locataire tout en s’opposant à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [B] [I] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir un salaire mensuel de 1 470 euros au titre d’un emploi en tant qu’agent territorial et la prime d’activité. Il a également fait part au Tribunal d’une maladie dont il souffrirait et également d’addictions à la drogue et l’alcool. Enfin, il a indiqué avoir un prêt à la banque et envisager de déposer un dossier de surendettement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [B] [I] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [B] [I] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. Le décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience fait apparaître un solde débiteur de 13 758.14 euros au 5 décembre 2024, terme de novembre inclus. Les surloyers imputés au locataire ont été régularisés.

La créance étant justifiée pour un montant de 13 758.14 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [I] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [B] [I] un commandement de payer, pour un montant principal de 9 920.07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mars 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mars 2024, Monsieur [B] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [B] [I] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [B] [I]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [B] [I] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières de Monsieur [B] [I] sont nées de la séparation du couple. L’accord des parties de juillet 2021 n’a pas été respecté. Concernant la situation professionnelle de Monsieur [B] [I], il a connu des périodes de rémunération à demi-traitement. Enfin, il est indiqué que Monsieur [B] [I] est isolé.

Lors de l’audience, il a indiqué percevoir un revenu mensuel de 1 470 euros au titre d’un emploi en tant qu’agent territorial et bénéficier de la prime d’activité. Il a précisé avoir un prêt à la banque et envisager déposer un dossier de surendettement.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [B] [I] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers. Le 13 novembre 2024, le locataire a effectué un paiement de 333 euros, montant ne couvrant pas la totalité du loyer mensuel.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [B] [I] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [B] [I], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la société CIF COOPERATIVE afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [I] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 29 mai 2018 entre la société CIF COOPERATIVE et Monsieur [B] [I] portant sur un local à usage d’habitation numéro 101 au premier étage sis 1 Avenue Olympe de Gouges à La Chapelle-sur-Erdre (44240) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 mars 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat, et CONDAMNE Monsieur [B] [I] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à la société CIF COOPERATIVE la somme de 13 758.14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 5 décembre 2024, terme de novembre inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] à verser à la société CIF COOPERATIVE une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA