Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, munie d’un pouvoir érit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E]

Porte A.01 Villa des Canotiers

34 Rue Félix Lemoine

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03284 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK7B

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [H] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans, Madame [C] [G], représentée par la société par actions simplifiée Cabinet [T] Michel Lefeuvre, a donné à bail à Monsieur [H] [E] un local à usage d’habitation numéro A.01 situé Villa des Canotiers sis 34 rue Félix Lemoine à Nantes (44 300) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 527 euros, outre une provision sur charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 15 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [H] [E] le 15 juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 1 271 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2024 sur la somme de 714 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur [H] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du créancier par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa créance à la somme 1 848.37 euros. La demanderesse a souligné la reprise du paiement des loyers, à l’exception du mois de décembre 2024 et s’en rapporte à l’appréciation du juge s’agissant de la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [H] [E].

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [E] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement avec effet suspensif, proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière, déclarant travailler comme intérimaire dans le domaine du bâtiment et percevoir 1 700 euros de revenus.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

L’article 2308 du code civil dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. »

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur, représenté par son mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 [désormais 2309] du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la bailleresse à l’encontre de Monsieur [H] [E] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 16 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] reconnaît le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [H] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation.

En effet, il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 24 février 2025 et du décompe au 26 suivant que la créance de la garantie s’élève à la somme de 1 848.37 euros, correspondant aux loyers et charges impayés par Monsieur [H] [E] pour les mois d’avril 2024, de mai 2024, de juin 2024 et de décembre 2024.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [E] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 714 euros à compter du commandement de payer du 15 juillet 2024 et sur la somme de 1 271 euros à compter de l’assignation du 3 octobre 2024.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de location signé le 14 novembre 2023 entre Monsieur [H] [E] et la bailleresse prévoit, en son article XVI, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la caution a fait délivrer à Monsieur [H] [E] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 714 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [E]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 27 août 2024, Monsieur [H] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 27 août 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [H] [E] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [H] [E]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Monsieur [H] [E] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’en rapporte à l’appréciation du juge.

Le décompte arrêté au 24 février 2025 fait état de la reprise du paiement intégral des loyers par Monsieur [H] [E] depuis juillet 2024, à l’exception toutefois du mois de décembre 2024.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette locative est consécutive à un contexte familial qui l’a conduit à soutenir financièrement sa mère. En outre, Monsieur [H] [E] souhaite être accompagné dans la gestion de son budget dans les prochains mois afin de stabiliser sa situation et notamment parce qu’il rembourse un trop perçu à l’égard de France Travail à raison de 150 euros par mois. Il résulte également des déclarations de Monsieur [H] [E] que ce dernier perçoit un salaire d’environ 1 700 euros dans le cadre d’un contrat d’intérim, de sorte qu’il est en capacité de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [H] [E] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [H] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [H] [E], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [H] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2023 entre Madame [C] [G], représentée par la société par actions simplifiée Cabinet [T] Michel [J] [U], et Monsieur [H] [E] portant sur un logement d’habitation numéro A.01 situé Villa des Canotiers sis 34 rue Félix Lemoine à Nantes (44 300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 848.37 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée 24 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 714 euros à compter du commandement de payer du 15 juillet 2024 et sur la somme de 1 271 euros à compter de l’assignation du 3 octobre 2024 ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite de la dette ;

AUTORISE Monsieur [H] [E] à s’acquitter de sa dette auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES par 18 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 19ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [H] [E] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [H] [E] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par la caution d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [H] [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT que cette indemnité d’occupation devra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que cette dernière justifiera d’une quittance subrogative ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA