Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [J] [L]

Logement 36 Résidence La Galtière

8 rue de la Galtière

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne le 05 décembre 2024, et non comparant le 06 février 2025

Madame [U] [H] [O] divorcée [L]

27 Rue des Gripots

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/02181 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [Z] [J] [L]

CCC à Madame [U] [H] [O] divorcée [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 30 mai 2012, prenant effet 12 juin 2012, pour une durée de trois mois renouvelable, la société anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [Z] [J] [L] et à Madame [U] [H] [O], épouse [L] un local à usage d’habitation numéro 36 au rez-de-chaussée sis 8 rue de la Galtière à Saint-Sébastien-sur-Loire (44 230) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 632.66 euros, outre une provision sur charges de 50.11 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 573.77 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 15 février 2024, la SA CDC Habitat social venant aux droits de la SAMO leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA CDC Habitat social venant aux droits de la SAMO a assigné Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 15 mars 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 28 mars 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 30 mai 2012 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 30 mai 2012 à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] [L] et de Madame [U] [H] [O], épouse [L] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] au paiement :

— de la somme de 12 050.77 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, ainsi qu’au supplément de loyer de solidarité dû depuis le 1er janvier 2024 avec intérêts de droit à compter du 15 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 15 mars 2024 ou du 28 mars 2024 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de droit depuis le 28 mars 2024,Le solde deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Condamner solidairement Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée le 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA CDC Habitat social, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 24 526.34 euros incluant du supplément loyer solidarité en l’absence de présentation de l’avis d’imposition du couple.

Monsieur [Z] [J] [L] a déclaré la séparation du couple ayant abouti à un jugement de divorce communiqué à l’audience ; avoir trois enfants dont un majeur ; percevoir 2 200 euros. Il a proposé de solder la dette par un premier versement de 3 000 euros puis des versements de 500 euros par moi en plus du loyer et des charges. Il justifie à l’audience de son avis d’imposition.

Au regard de ces éléments, un renvoi à l’audience du 6 février 2025 est ordonné, à charge pour le défendeur de justifier de ses pièces auprès du bailleur.

A l’audience, la SA CDC Habitat social, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en maintenant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut le défaut d’assurance à titre principal. Elle a précisé que sa créance s’élève désormais à la somme de 12 702.94 euros.

Bien que régulièrement assignés à étude, et avisés de la date de renvoi par lettre simple par le greffe, Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 05 décembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la solidarité des époux

L’article 1310 nouveau du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Entrent dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile.

Selon l’article 1751 du code civil, « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, […] est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ».

En outre, l’article 262 du code civil prévoit que « La convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies. »

Ainsi, la cotitularité du bail prévue par l’article 1751 s’étend sur toute la durée du mariage et ne cesse qu’au jour où le jugement de divorce est transcrit. La cotitularité implique enfin que les deux époux sont tenus solidairement des obligations issues du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort de la lecture du contrat de bail signé le 30 mai 2012 que seul Monsieur [Z] [J] [L] a signé le bail rédigé au nom des époux.

Si à l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [J] [L] a indiqué avoir divorcé de Madame [U] [H] [O], épouse [L], en l’absence de preuve de la retranscription de la convention ou du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, le divorce n’est pas opposable aux tiers.

Dès lors, Madame [U] [H] [O], épouse [L] sera tenue solidairement des dettes du ménage.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 15 février 2024. Or, Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 16 mars 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 mars 2024, Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O] épouse [L] devenant occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à défaut de départ volontaire, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, lors des débats du 5 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] [L] n’a pas contesté la somme réclamée.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé au 3 février 2025 fait apparaître un solde débiteur de 12 702.94 euros au 3 février 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 338.58 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 12 364.36 euros, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 4 468.05 euros, à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 12 050.77 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 16 mars 2024, les défendeurs sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [J] [L] a déclaré avoir à sa charge les enfants du couple, les indemnités d’occupation présentent dès lors un caractère ménager et il conviendra de prononcer la solidarité sur le fondement de l’article 220 du code civil, en l’absence d’élément contraire.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Lors de l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] [L] a sollicité des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant un premier versement de 3 000 euros puis des versements de 500 euros par mois en plus du loyer et des charges

Le bailleur s’y oppose.

Toutefois, il ne s’est pas présenté à l’audience de renvoi afin de soutenir sa demande qui ne pourra être que rejetée.

Da manière surabondante, il ressort du décompte produit que la dernière échéance réglée est novembre 2023.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA CDC Habitat social afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 30 mai 2012 entre la SA CDC Habitat social, et Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] portant sur un local à usage d’habitation numéro 36 au rez-de-chaussée sis 8 rue de la Galtière à Saint-Sébastien-sur-Loire (44 230) et ses accessoires, sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] à payer à la SA CDC Habitat social la somme de 12 364.36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 3 février 2025 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 4 468.05 euros, à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 12 050.77 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux intéressés leurs obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] à verser à une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [J] [L] et Madame [U] [H] [O], épouse [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA