Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [H]

Porte 32 Etage 1

6 Place Dominique Savelli

44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02920 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [L] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2022, la société CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [L] [H], un logement, situé au premier étage, porte n°32, Roussière sis 6 place Dominique Savelli à La Chapelle-sur-Erdre (44240) ainsi qu’un emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel de 489.61 euros pour le logement et 15.29 euros pour les annexes, outre une provision sur charges de 60.81 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 489,61 euros.

Des loyers restant impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2024, la société CDC Habitat Social a informé la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la société CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [L] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la société CDC Habitat Social a assigné Madame [L] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

Constater à titre principal à compter du 7 juillet 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 19 juillet 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 3 novembre 2022 entre les parties ;

À titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;

Ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Madame [L] [H] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL :

* La somme de 1 732.38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience;

* Une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 juillet 2024 ou du 19 juillet 2024 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

* La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayé sans mise en demeure préalable :

* Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juillet 2024 ;

* Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [L] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

* Madame [L] [H] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 6 septembre 2024 à la préfecture.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 30 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Par une décision en date du 29 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [L] [H], et orienté la demande vers un réaménagement des dettes.

A l’audience, la société CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1.792,31 arrêtée selon décompte du 27 janvier 2025, frais de procédure compris. Par ailleurs, elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire. Enfin, elle a mentionné avoir été avisée de la décision de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [L] [H] a comparu et sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 40 euros par mois en sus du loyer résiduel. Elle a indiqué percevoir un salaire mensuel de 1 400 euros au titre d’un emploi en tant qu’aide à domicile, avoir 2 enfants à charge pour lesquels elle bénéficie d’une allocation familiale de 730 euros et vouloir rester dans les lieux. Enfin, elle confirme avoir déposé un dossier de surendettement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [L] [H].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, en ce que l’assurance a été justifiée.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société CDC Habitat Social le 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [L] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 800,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Par ailleurs, la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [L] [H] intervient postérieurement à l’échéance de ce délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont ainsi réunies à compter du 8 août 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 7 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société CDC Habitat Social rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Lors de l’audience, la locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la créance

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 1 792,31 euros arrêté au 27 janvier 2025, échéance de février incluse.

Il convient de déduire de cette somme celle de 307,83 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 22,86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant 1 461,62 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée en dernier lieu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée, dispose que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique est intervenue le 29 août 2024. La commission a décidé d’orienter le dossier de Madame [L] [H] vers un aménagement des dettes. Le montant de la dette de loyer impayé retenu dans l’état des créances établi par la commission le 29 août 2024 est de 675.45 euros. Le dossier reste en cours d’instruction.

Lors de l’audience Madame [L] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 40 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a également repris le paiement intégral du loyer courant et des charges.

En outre, la société CDC Habitat Social donne son accord exprès pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, des délais de paiement sont accordés à Madame [L] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Madame [L] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il se déduit des articles 1730 et 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. En l’espèce, au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et le paiement de cette indemnité sera versée par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [H], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 juin 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société CDC Habitat Social fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 novembre 2022 entre la société CDC Habitat Social d’une part, et Madame [L] [H] d’autre part, concernant les locaux situés au premier étage, porte n°32, Roussière sis 6 place Dominique Savelli à La Chapelle-sur-Erdre (44240), sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 461,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 27 janvier 2025, échéance de février 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

AUTORISE Madame [L] [H] à s’acquitter de la dette par versements mensuels de 40 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants ;

RAPPELLE que ces modalités s’appliqueront jusqu’à, selon les cas :

l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de Madame [L] [H],

la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code,

le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Madame [L] [H] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Madame [L] [H], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Madame [L] [H] à son paiement ;

CONDAMNE Madame [L] [H] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande de la société CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE