Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [W] [G]

1 rue Camille Claudel

44260 SAVENAY

Madame [C] [D] épouse [G]

1 rue Camille Claudel

44260 SAVENAY

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [R]

Les Terrasses du Lac Porte 202 Bâtiment B Etage 2

1 Rue Simone Veil

44830 BOUAYE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 février 2025

Date des débats : 06 février 2025

Délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03579 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMZU

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Madame [L] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 juin 2024 prenant effet le 25 suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G], représentés par leur mandataire la SARL LAMOTTE, ont donné à bail à Madame [L] [R] un local à usage d’habitation sis Les Terrasses du Lac, bâtiment B, porte 202 au 1 rue Simone Veil à BOUAYE (44830) et ses accessoires et annexes, moyennant un loyer mensuel révisable de 624 euros, outre une provision sur charges de 45 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 6 août 2024, Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] ont délivré à Madame [L] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] ont assigné Madame [L] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, en référé, aux fins de voir résilier le bail.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, ont déposé leur pièces et conclusions sollicitant ainsi le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [L] [R] régulièrement assignée, en application de l’article 659 du code de procédure civile, s’est abstenu de comparaître ou de se faire représenter. La lettre recommandée avec accusé de réception visée à l’article ci-dessus est produite.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La défenderesse n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 7 août 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [L] [R] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 067.83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

Dès lors, Madame [L] [R], étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [L] [R] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte en date du 3 février 2025 que Madame [L] [R] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé fait apparaître un solde débiteur de 6 750.83 euros, terme de février 2025 inclus.

La créance étant justifiée, en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner Madame [L] [R] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 074.83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 24 septembre 2024, Madame [L] [R] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [L] [R] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [L] [R], qui succombe supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du coût de la dénonciation à la CCAPEX, celle-ci n’étant pas obligatoire.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par les propriétaires afin de recouvrer les sommes dues. Madame [L] [R] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 juin 2024 entre Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G], représentés par leur mandataire la SARL LAMOTTE, et Madame [L] [R] portant sur un local à usage d’habitation sis les terrasses du lac, bâtiment B, porte 202 au 1 rue Simone Veil à BOUAYE (44830) et ses accessoires et annexes, sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles de révision ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à payer à Monsieur [W] [G] et Madame [C] [G] la somme de 6 750.83 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 3 février 2025, terme de février inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 074.83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes et des indemnités d’occupation sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à Madame [R] ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] aux dépens à l’exception du coût de la dénonciation à la CCAPEX, celle-ci n’étant pas obligatoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA