Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [K]

Résidence KERLYS 2

7 Rue Georges Bonnet

44360 LE TEMPLE DE BRETAGNE

Madame [H] [R] épouse [K]

Résidence KERLYS 2

7 Rue Georges Bonnet

44360 LE TEMPLE DE BRETAGNE

représentés par Maître Pauline LOIRAT, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00532 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTCZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Pauline LOIRAT + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 mars 2023 à effet au lendemain, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique – Habitat 44 (ci-après « HABITAT 44) a donné à bail à [J] [K] et [H] [R] épouse [K] un logement de type 3 lui appartenant sis 16 allée Louis Aragon, 2ème étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 490,90 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 63,24 €.

Le 17 juillet 2024, [W] [P], représentant HABITAT 44, a déposé plainte contre [J] [K] pour des faits de harcèlement moral, celui-ci se montrant insistant, menaçant et intimidant envers le personnel du bailleur social.

Par courrier adressé à HABITAT 44 et remis en personne le 18 novembre 2024, les époux [K] ont donné congé du bail, indiquant quitter les lieux les 12 et 13 décembre 2024. L’état des lieux de sortie fut fixé par le bailleur le 18 décembre 2024 à 10h30.

Les locataires ne s’étant pas présentés à l’état des lieux de sortie, le bailleur leur a adressé une seconde convocation pour le 24 janvier 2025 à 14h par lettre recommandée avec accusé de réception, lettre revenue à l’expéditeur avec la mention « pli refusé par le destinataire ».

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner à [J] [K] et [H] [R] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

Constater l’expiration du délai d’un mois à compter du congé donné par les locataires ;

Dire et juger en conséquence que [J] [K] et [H] [R] épouse [K] sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 18 décembre 2024 ;

Ordonner l’expulsion de [J] [K] et [H] [R] épouse [K] et de tout occupant de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Les condamner solidairement au paiement :d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 577,19 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS (supplément de loyer solidarité) et de la pénalité OPS (enquête sur l’occupation du bail social), et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la remise effective des clés, à parfaire au jour de l’audience ;de la somme de 1.385,23 € au titre de l’arriéré de loyers et charges à la date de l’assignation ;au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile ;

Dire et juger que les locataires sont exclus du bénéfice du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Après plusieurs renvois lors des audiences des 20 mars 2025, 3 avril 2025 et 22 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A ladite audience, HABITAT 44, représenté par son conseil, se réfère à l’introductif d’instance sauf à préciser qu’il se désiste de sa demande de résiliation et d’expulsion laquelle est devenue sans objet à la suite de la remise des clés par les locataires et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.166,48 €.

Régulièrement assignés à personne, [J] [K] et [H] [R] épouse [K] ont comparu représentés par leur conseil.

Par conclusions versées au dossier, les époux [K] demandent au juge des contentieux de la protection de :

Constater que la demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion est sans objet ;Débouter HABITAT 44 de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;Reconventionnellement, les déclarer recevable et bien fondés en leurs demandesEn conséquence, condamner HABITAT 44 à leur verser la somme de 3.463,14 € correspondant au montant des loyers depuis le mois de juillet 2024 ;Condamner HABITAT 44 aux entiers dépens.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat du congé délivré par les locataires et la demande en expulsion

Selon les dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut toujours se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance sans que ce désistement ait besoin pour être parfait, d’être accepté par le défendeur, si celui-ci, au moment où le désistement intervient, n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ; il appartient au défendeur, qui a présenté une défense au fond de l’accepter.

En l’espèce, HABITAT 44 énonce dans ses dernières conclusions que les locataires ont restitué les clés du logement le 17 avril 2025 et donc qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion des locataires. En conséquence, il convient de constater le désistement de la bailleresse.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [K] et [H] [R] épouse [K] sont redevables des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

En l’espèce, les locataires ont remis à leur bailleur leur congé en mains propres le 18 novembre 2024 mais n’ont remis les clés que le 17 avril 2025. Ils sont dès lors tenus au paiement des loyers et charges jusqu’à cette date.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.273,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 avril 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 106,75 €.

Il convient également de déduire la part de loyer d’avril 2025 à laquelle ne sont pas tenus les époux [K], soit la somme de 356,22 €, correspondant à la période du 18 avril au 30 avril 2025. (18 jours à 19,79 €).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quel que soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges.

Les époux [K] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

En conséquence, [J] [K] et [H] [R] épouse [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.810,26 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle des époux [K] portant les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et le remboursement des loyers versés

Sur l’insalubrité du logement

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 1719 du code civil prévoit que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [J] [K] et [H] [R] épouse [K] font valoir qu’ils ont vécu pendant un an et demi dans un logement insalubre, indiquant avoir rencontré des difficultés d’humidité, de plomberie et d’infestation de parasites. Ils indiquent dans leurs écritures qu’un professionnel du bâtiment intervenu chez eux le 17 juillet 2023 aurait constaté des champignons dans les combles, un manque d’isolation et des traces d’humidité.

Au soutien de leurs prétentions, les locataires versent des échanges avec leur bailleur en mars et avril 2023 dans lesquels ceux-ci font état de taches au niveau de plafond des toilettes, d’un robinet défectueux, d’une baignoire fissurée et de prises défectueuses.

Ils versent également des photographies en noir et blanc non datées sur lesquelles apparaissent notamment des insectes se trouvant a priori dans des placards.

Or, en premier lieu, aucun élément n’est produit quant aux suites de ces plaintes, alors même que les sollicitations datent de plus de deux ans.

Ensuite, s’agissant la présence de tâches dans les toilettes, HABITAT 44 déclare avoir commandé des travaux de reprise immédiatement auprès de son prestataire, tout en précisant que ce plafond a été testé à sec lors de l’état des lieux d’entrée. Le bailleur a donc réagi en conséquence et rapidement, la société de couverture BLANDIN étant intervenue le 17 juillet 2023.

En deuxième lieux les locataires ne rapportent pas la preuve de la présence de champignons dans les combles, d’un manque d’isolation et des traces d’humidité qui auraient été décelés par la société de couverture. Cette affirmation n’est en effet étayée par aucune pièce telle que l’état des lieux d’entrée, un procès-verbal établi par un commissaire de justice, ou encore la saisine de l’agence départementale d’information sur le logement, un rapport de l’agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS) constatant un état d’insalubrité, par exemple.

Enfin, concernant la présence de parasites dans le logement les photos versées par les locataires ne sont pas datées. Aussi, HABITAT 44 souligne le mauvais état dans lequel les locataires ont restitué le logement, notamment la présence de déjections canines. Ainsi, il n’est pas possible d’établir que la présence de ces animaux nuisibles est la conséquence d’un mauvais entretien imputable au bailleur ou du fait de l’utilisation des lieux par les locataires.

Il résulte de ce qui précède que les époux [K] ne rapportent pas la preuve de risques manifestes pour la santé et la sécurité les plaçant dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, qui seraient devenus impropres à leur destination, de sorte que l’absence de jouissance paisible des lieux n’est pas caractérisée.

Il convient dès lors de constater que [J] [K] et [H] [R] épouse [K] échouent dans leur démonstration de manquement du propriétaire à ses obligations contractuelles s’agissant de la décence du logement.

Sur les troubles de voisinage

Il résulte de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 qu'« Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

L’article 1253 du code civil énonce que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Enfin, la victime d’un trouble de voisinage peut en demander réparation au propriétaire (Cass. 3è civ. 17 avril 1996, n°94-15.876)

Les époux [K] soutiennent avoir été victimes de troubles de voisinage de la part de leur voisine habitant sous leur appartement, celle-ci n’hésitant pas à taper contre les murs ou les plafonds, les insultant et ils déplorent l’absence de réaction d’HABITAT 44 pour faire cesser ces troubles, qui leur a pourtant conseillé de déposer plainte et leur a fait part de la possibilité de les accompagner dans une action de médiation.

Au soutien de leurs prétentions les locataires fournissent trois messages électroniques adressés à leur bailleur les 3 mars, 2 avril et 5 avril 2023 se plaignant du comportement d’une voisine, sans aucun autre élément, ni plainte, ni tentative de conciliation, ni élément postérieur au printemps 2023.

Par conséquent, [J] [K] et [H] [R] épouse [K] échouent dans leur démonstration de manquement du propriétaire à ses obligations contractuelles s’agissant de l’existence de troubles de voisinage.

En conséquence, la demande reconventionnelle en remboursement des loyers versés sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [K] et [H] [R] épouse [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’HABITAT 44 de ses demandes formulées à l’encontre de [J] [K] et [H] [R] épouse [K] relatives à la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation, s’agissant du logement et du garage sis 16 allée Louis Aragon, 2ème étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONDAMNE solidairement [J] [K] et [H] [R] épouse [K] à payer à HABITAT 44 la somme de 2.810,26 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et charges échus et impayés au 21 mai 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE [J] [K] et [H] [R] épouse [K] de leur demande reconventionnelle en remboursement des loyers payés depuis juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum [J] [K] et [H] [R] épouse [K] à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY