Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mai 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [W] [R]

39 Rue Sainte Thérèse

86000 POITIERS

Madame [X] [B] épouse [R]

39 Rue Sainte Thérèse

86000 POITIERS

représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [L]

Porte 103 Etage 2

14 Avenue de la Libération

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 mars 2025

Date des débats : 06 mars 2025

Délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03804 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPT

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Madame [G] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1er décembre 2023, à compter du 11 décembre suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R], représentés par leur mandataire THIERRY immobilier, ont donné à bail à Madame [G] [L] un local à usage d’habitation numéro 103 au deuxième étage, sis 14 Avenue de la Libération à Rezé (44400) avec ses accessoires, en particulier un parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 705 euros outre une provision sur charges de 105 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré le 13 août 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R] ont assigné Madame [G] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24 septembre 2024, les causes du commandement de payer signifié le 13 août 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;- Dire en conséquence que Madame [G] [L] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Les autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée ;

— Condamner à titre provisionnel Madame [G] [L] à leur payer :

— Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

— La somme à titre provisionnel de 3 520,00 euros en principal au titre des termes dus à fin novembre 2024 selon décompte ci-dessus, terme novembre 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

— Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

— La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant, outre les entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 13 août 2024, celui de l’assignation et de sa notification par lettre recommandée avec accusé de réception à la Direction de la Cohésion Sociale.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt tout en précisant que la créance s’élève à la somme de 3 862.78 euros.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [G] [L] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties, celle-ci comprenant uniquement les observations des bailleurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La locataire n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 13 août 2024.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [G] [L] ne s’est pas présentée devant le tribunal et aucun diagnostic social et financier n’a été établi, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [G] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 3 862.78 euros arrêté au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Il convient de déduire la somme de 40 euros au titre des frais de rejet de prélèvement non justifiés et les sommes de 60 euros au titre des frais de mise en demeure et de 180 euros au titre des frais de relance après mise en demeure, relevant lorsque cela est justifié, des dépens.

La créance n’étant pas sérieusement contestable pour un montant de 3 582.78? euros, il convient de condamner Madame [G] [L] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 3 520 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient de rappeler que la locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, l’article VIII du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu notamment six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R] ont fait délivrer à Madame [G] [L] un commandement de payer les loyers d’habitation notamment, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 600 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 1er mars 2025, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [L] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [L]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 septembre 2024, Madame [G] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [G] [L] à son paiement.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [G] [L], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article conformément à l’article 696 du Code de procédure civile du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX non obligatoire et de l’ensemble des frais de relance mis à la charge de la débitrice, ceux-ci n’étant pas justifiés par les pièces du dossier.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Madame [G] [L] sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er décembre 2023 entre Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R], représentés par leur mandataire THIERRY IMMOBILIER, et Madame [G] [L] portant sur un local à usage d’habitation porte 103 au deuxième étage, sis 14 avenue de la libération à Rezé (44400) avec ses accessoires, en particulier un parking, sont réunies à compter du 25 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R] la somme de 3582.78 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 1er mars 2025, terme de mars inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 3 520 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELONS au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 septembre 2024 à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNONS Madame [G] [L] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [B] épouse [R] une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS Madame [G] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à l’exception du coût de la saisine de la CCAPEX et de l’ensemble des frais de relance mis à la charge de la débitrice ;

DISONS que la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA