TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Dominique DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02525 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42XP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 décembre 2022, l’Association Soliha Provence a consenti à Monsieur [P] [E] un bail d’habitation, de type contrat de sous-location, portant sur un appartement situé au [Adresse 1], dans le [Adresse 2], pour un loyer de 483,08 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

L’objet du contrat visait notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur condition d’existence.

Le 24 novembre 2023, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Monsieur [P] [E] un commandement de payer la somme en principal de 2 003,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, l’Association Soliha Provence, anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son Président en exercice, a fait assigner Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat pour violation des obligations contractuelles et expulsion de Monsieur [P] [E] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamnation de Monsieur [P] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 4 304,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner le dépôt et l’enlèvement des meubles (…),

— condamner de Monsieur [P] [E] à lui payer une indemnité d’occupation de 543,02 euros, indexée selon les modalités du contrat, et une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 23 mai 2024, l’Association Soliha Provence, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a versé au débat un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 5 390,62 au 1er mai 2024.

Monsieur [P] [E], bien que régulièrement cité par acte remis en étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 12 décembre 2022 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7.1 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [E] le 24 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 003,49 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

Monsieur [P] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer échu, charges et assurance habitation incluse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 543,02 euros actuellement, et de condamner Monsieur [P] [E] à son paiement à compter du 24 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que Monsieur [P] [E] reste devoir la somme de 5 259,01 euros, à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [E], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [P] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 259,01 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 1er mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 304,58 euros à partir du 3 avril 2024 et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [P] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 12 décembre 2022 entre l’Association Soliha Provence et Monsieur [P] [E] concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association Soliha Provence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent quarante-trois euros et deux centimes (543,02 euros) à ce jour, à compter du 24 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser à l’Association Soliha Provence la somme de cinq mille deux cent cinquante-neuf euros et un centime (5 259,01 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 1er mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 304,58 euros à partir du 3 avril 2024 et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] aux dépens ;

DÉBOUTE l’Association Soliha Provence de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA PRÉSIDENTE LE GREFFIER