Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [G]

Logement 107 Etage 1

7 Rue Charles Rivière

44400 REZE

non comparant

Madame [P] [V]

Logement 107 Etage 1

7 Rue Charles Rivière

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01646 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAQW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [M] [G] + Madame [P] [V]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 1 avril 2019, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la SA Atlantique Habitations a donné à bail à Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] un local à usage d’habitation au premier étage numéro 107 sis 7 rue Charles Rivière à REZE (44 400) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 427.33 euros, outre une provision sur charges de 53.44 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Plusieurs avenants ont suivi relatifs à la location d’un emplacement de stationnement, d’un garage et d’une cave.

Des loyers restant impayés, par acte du 15 décembre 2023, la SA Atlantique Habitations leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par actes séparés de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, constater à effet au 16 février 2024 la résiliation du bail d’habitation et ses accessoires signé entre les parties ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail et ses accessoires ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ; Condamner les locataires au paiement :

en deniers ou en quittance, de la somme de 2 036.07 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 mars 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation de 614.41 euros égale au montant des loyers, charges et accessoires à compter du 16 février 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement et de signification à partie du jugement à intervenir ;

dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés :

condamner, en deniers ou en quittances et sur la même base que ci-dessus, les locataires à régler au bailleur, en plus du montant de l’arriéré locatif, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré locatif et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré locatif et /ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA Atlantique Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 2 023.59 euros. Elle a accepté la proposition des locataires visant à suspendre la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à étude Monsieur [X] [G] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Régulièrement assignée à étude, Madame [P] [V] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 70 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 1 500 euros de ressources composés du revenu solidarité active et des allocations familiales ; que le couple est séparé dans un contexte de violences conjugales.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [X] [G] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 8 novembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [P] [V] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 023.59 euros au 4 novembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 287.89 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 735.70 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 903.44 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 février 2024. Les baux relatifs à la cave, à l’emplacement de stationnement et au garage sont des accessoires au bail d’habitation et suivront le même sort.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 février 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Il convient de rappeler que les locataires doivent assumer leurs obligations contractuelles tout au long de la vie du contrat, et notamment restent redevables des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la date de signification du présent jugement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [P] [V] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 70 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier qu’un échéancier a été validé par les parties à hauteur de 70 euros par mois, ce qui est confirmé à l’audience.

Il ressort du décompte que l’aide personnalisée au logement est toujours versée et que la locataire a repris le paiement du loyer résiduel, versant en outre un complément afin d’apurer sa dette.

Lors de l’audience, le bailleur accepte l’octroi de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.Il convient de rappeler que les locataires doivent assumer leurs obligations contractuelles tout au long de la vie du contrat, et notamment restent redevables des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la date de signification du présent jugement, à charge pour le bailleur et les locataires de poursuivre le plan d’apurement si des délais ont été accordés.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V], qui succombent, supporteront les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et les frais de signification du présent jugement à venir, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er avril 2019 entre la SA Atlantique Habitations et Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] portant sur un local à usage d’habitation au premier étage numéro 107 sis 7 rue Charles Rivière à REZE (44 000) et ses accessoires (cave, garage, emplacement de stationnement), sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] à payer à la SA Atlantique Habitations la somme de 1 735.70 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 4 novembre 2024 ;

RAPPELLE que les locataires restent redevables des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre la date de l’audience et la date de signification du présent jugement, à charge pour les parties de poursuivre le plan d’apurement, sauf meilleur accord ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 70 (SOIXANTE DIX) euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 25ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par les locataires à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA Atlantique Habitations à procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges du loyer d’habitation et des accessoires qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] et Madame [P] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de signification du présent jugement ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA