Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Madame [Y] [H] épouse [O]

66 Allée des Platanes

44850 LE CELLIER

Monsieur [F] [O]

66 Allée des Platanes

44850 LE CELLIER

représentés par Maître Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE,

substitué par Maître Aurélie MILLET, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [D]

1F Rue Jean-Claude Maisonneuve

Les Embellies

44220 COUËRON

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 février 2025

Date des débats : 06 février 2025

Délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03775 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NONE

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Jacques MONFERRAN

CCC à Monsieur [V] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 8 septembre 2022, à compter du 14 septembre suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O], représentés par leur mandataire la SARL LE 9 GESTION, ont donné à bail à Monsieur [V] [D] un local à usage d’habitation sis 1F rue Jean-Claude Maisonneuve à Couëron (44220) avec ses accessoires, en particulier une aire de stationnement, moyennant un loyer mensuel révisable de 860 euros outre une provision sur charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré 7 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O] ont assigné Monsieur [V] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;Constater que Monsieur [V] [D] est sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [V] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [V] [D] à payer les sommes suivantes :4 645.78 euros à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 octobre 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation ;Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et réindéxation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux ;1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [V] [D], aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article VIII du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu notamment deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [V] [D] un commandement de payer les loyers d’habitation, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 1 840.14 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes versés, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [V] [D] ne s’est pas présenté devant le tribunal et aucun diagnostic social et financier n’a été établi, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte arrêté au 3 février 2025 et du contrat, que Monsieur [V] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 8 610.06 euros, terme de février inclus.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [V] [D] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 645.78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes et indemnités d’occupation dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [D]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2024, Monsieur [V] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de mars 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [V] [D], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [V] [D] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 septembre 2022 entre Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O], représentés par leur mandataire la SARL LE 9 GESTION, et Monsieur [V] [D] portant sur un local à usage d’habitation sis 1F rue Jean-Claude Maisonneuve à Couëron (44220) avec ses accessoires, en particulier une aire de stationnement, sont réunies à compter du 8 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à titre provisionnel à Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O] la somme de 8 610.06 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 3 février 2025, terme de février inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 645.78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 octobre 2024 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [Y] [H] épouse [O] une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMONS Monsieur [V] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA