COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[I] c/ [K]

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PN4B

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e GIULIERI

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e LIONS

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [I]

né le 10 Décembre 1955 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [K]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Elie LIONS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [I] est propriétaire d’une maison sise [Adresse 5] à [Adresse 12] ([Adresse 2]), divisée en trois logements : un appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée de la maison, et deux appartements au 1er étage.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2005, Monsieur [X] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [K] un des appartements situés au 1er étage de cette maison, prenant effet le même jour, pour une durée de trois années renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel Monsieur [X] [I] a assigné Monsieur [W] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 14 mars 2024 à 15 heures, aux fins, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

—  constater la validité du congé pour reprise délivré le 7 février 2023 à Monsieur [W] [K] pour le 30 novembre 2023 ;

— juger que Monsieur [W] [K] est déchu de tous droits locatifs sur l’appartement ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin ;

—  condamner Monsieur [W] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, outre taxes et charges en sus, à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la date de départ effectif des lieux ;

—  condamner Monsieur [W] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé en date du 7 février 2023, distraits au profit de Maître Renaud GIULIERI, avocat au Barreau, sous sa due affirmation de droit ;

Vu les différents renvois de l’affaire et le dernier à l’audience du 11 septembre 2024 à 9 heures,

Vu les dernières conclusions déposées le 11 septembre 2024 par Monsieur [W] [K], au terme desquelles il sollicite :

— à titre principal, de constater que le congé litigieux ne répond pas aux exigences de formes édictées par la loi ALUR sur les congés pour reprise,

— à titre subsidiaire, qu’il soit constaté que le motif du congé invoqué ne saurait représenter un élément sérieux et légitime,

— en conséquence, que le congé pour reprise soit jugé nul et non avenu,

— de juger qu’il conservera ses droits locatifs sur l’appartement sis au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 7],

— de débouter Monsieur [X] [I] de l’ensemble des demandes,

— la condamnation de Monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive,

— la condamnation de Monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Elie LIONS, avocat au Barreau, sous sa due affirmation de droit ;

Vu les conclusions responsives et récapitulatives déposées par Monsieur [X] [I] le 11 septembre 2024, au terme desquelles il conclut au rejet de l’intégralité des demandes de Monsieur [W] [K], et reprend l’ensemble des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, en actualisant sa demande à hauteur de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience, les parties, représentées, s’en réfèrent expressément à leurs conclusions.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 18 octobre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

I – Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un acte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, des descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’article 15 III de la même loi prévoit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée (…).

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Monsieur [X] [I] se prévaut de la faculté de reprise prévue par l’article 15 précité au profit de sa fille et fait valoir qu’étant lui-même âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du congé délivré, il n’est pas soumis à l’obligation de proposer une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire.

Monsieur [W] [K] conteste la validité du congé, au motif qu’il aurait dû être assorti d’une proposition de relogement, eu égard à son âge et à ses ressources. Il conteste également le caractère réel et sérieux de la reprise et prétend que Monsieur [X] [I] aurait en réalité l’intention de remettre en location le logement qu’il occupe au 1er étage de la maison, sa fille vivant déjà dans un appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée de la maison appartenant à Monsieur [X] [I].

En l’espèce, Monsieur [X] [I] a fait délivrer un congé par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, pour le terme du contrat de bail le 30 novembre 2023, respectant ainsi le délai légal de préavis de 6 mois. Le congé produit mentionne que Monsieur [X] [I] souhaite reprendre le logement afin que sa fille, Madame [J] [I], puisse y vivre, et indique l’adresse de cette dernière à la date de délivrance du congé. Le propriétaire justifie de la mutation professionnelle de sa fille, qui travaillait alors à [Localité 11], au centre hospitalier de [Localité 10] à effet au 8 novembre 2023. Le caractère réel et sérieux de la reprise est ainsi établi.

Monsieur [X] [I] justifie en outre être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, et n’est par conséquent pas soumis à l’obligation d’offrir un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de son locataire prévue par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Monsieur [W] [K] n’apporte aucun élément tendant à prouver que Monsieur [X] [I] souhaite en réalité remettre en location l’appartement qu’il occupe moyennant un loyer plus élevé. En outre, la loi n’impose pas au bailleur, qui reste libre de ses choix, de justifier du besoin de logement de son bénéficiaire.

Par conséquent, le congé a été valablement délivré le 7 février 2023 et a pris effet au terme du contrat de bail le 30 novembre suivant. Monsieur [W] [K] est ainsi occupant sans droit ni titre de l’appartement depuis le 1er décembre 2023.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [X] [I] sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, au motif que le fait que Monsieur [W] [K] se soit indûment maintenu dans les lieux après l’effet du congé l’a obligé à prendre d’autres dispositions pour loger sa fille et sa petite-fille d’une part, et que le loyer acquitté par Monsieur [K] à hauteur de 500 euros est dérisoire au regard des prix pratiqués dans le quartier.

En l’espèce, Monsieur [X] [I] explique qu’il a été contraint de reloger sa fille au rez-de-chaussée de la maison, dans l’attente du départ du locataire, le privant ainsi des loyers qu’aurait pu lui procurer la location de l’appartement sis au rez-de-chaussée.

Toutefois, le bailleur ne justifie pas que sa fille Madame [J] [I] n’avait aucune autre solution de relogement, ni qu’elle était dans l’impossibilité de lui régler un loyer en contrepartie de l’occupation du rez-de-chaussée. Il ne justifie pas non plus que l’appartement occupé par Monsieur [W] [K] pourrait être loué moyennant un loyer d’un montant égal au double de celui dont s’acquitte ce dernier.

Monsieur [W] [K] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [X] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros, dans la mesure où aucune des parties ne justifie du montant du dernier loyer en vigueur, ou d’une augmentation du loyer prévu au contrat de bail, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

III – Sur la suppression du délai légal de deux mois pour expulser

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [X] [I], qui sollicite la suppression du délai de deux mois pour expulser son locataire, ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [W] [K], et sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

IV – Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [W] [K] sollicite la condamnation de Monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande de Monsieur [X] [I] tendant à faire constater la validité du congé, la demande de Monsieur [W] [K] est sans objet et sera rejetée.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [W] [K] succombant, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de l’affaire, Monsieur [W] [K] sera condamné à verser à Monsieur [X] [I] une somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le coût du congé pour reprise étant à la charge du bailleur, et aucun texte n’imposant en tout état de cause le recours à un commissaire de justice, Monsieur [X] [I] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [W] [K] au paiement du coût du congé pour reprise au titre des dépens.

Monsieur [X] [I] sera débouté de sa demande tendant à la distraction des dépens le concernant au profit de son avocat Maître Renaud GIULERI, l’article 699 du code de procédure civile ne s’appliquant que dans les matières où le ministère de l’avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas dans les litiges relevant de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

VI – Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE le congé pour reprise délivré le 7 février 2023 par Monsieur [X] [I] à Monsieur [W] [K] et prenant effet le 30 novembre 2023, valide ;

CONSTATE que Monsieur [W] [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 13], depuis le 1er décembre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [K] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou celui de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis [Adresse 6] [Localité 13], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [X] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés au bailleur ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois pour expulser son locataire ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer en vigueur ;

DEBOUTE Monsieur [W] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de sa demande tendant à la distraction des dépens au profit de son avocat Maître Renaud GIULIERI ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce non compris le coût du congé pour reprise ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge