COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [Y] épouse [M] c/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]

N°

Du 28 Octobre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/01033 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZHM

Grosse délivrée à

la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM

expédition délivrée à

M^e Dominique GUYOT

le 28 Octobre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [S] [Y] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexandre-guillaume TOLLINCHI de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

agissant en la personne de son syndic en exercice, la société HOME GESTION SERVICE, SARL au capital de 7622,45 € immatriculés au RCS de NICE sous le N° 41530 616, dont le siège social est à [Adresse 4], en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [Y] épouse [M] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 13 janvier 2023 et a adopté notamment une résolution numéro 12 relative à l’interdiction des locations de courte durée.

Par acte d’huissier du 10 mars 2023, Mme [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le prononcé de la nullité de cette assignation.

Par conclusions en réplique n°2 notifiées le 8 février 2024, Mme [S] [M] demande au tribunal de :

Avant dire droit :

enjoindre le syndicat des copropriétaires à produire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement avant dire droit à intervenir :le carnet d’entretien de l’immeuble, et les justificatifs y relatifs,le registre de sécurité de l’immeuble, et les justificatifs y relatifs,les preuves authentiques des désordres reprochés à ses locataires Airbnb,le carnet d’incidents de l’immeuble ou l’ensemble des mises en demeure, mains-courantes, assignations, ou autres actes relatifs aux désordres dans l’immeuble,les justificatifs de ce que les activités commerciales du rez-de-chaussée respectent les normes des ERP de catégorie 5,

Au fond,

annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2023,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice psychologique et du préjudice économique tiré des pertes inhérentes à l’absence de location Airbnb durant l’été 2023, la dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir au visa des articles 138, 139 et 142 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires doit être enjoint à produire les documents sollicités afin d’éclairer le tribunal quant à l’état actuel de l’immeuble et de caractériser la destination de celui-ci.

Elle soutient en outre que la résolution n° 12 aurait dû être soumise au vote non pas à la majorité simple des propriétaires prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, mais à l’unanimité prévue par l’article 26 de la même loi. Elle estime que l’abus de majorité est caractérisé en l’absence d’une clause bourgeoise absolue.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] conclut au débouté de Mme [M] de ses demandes avant dire droit et au fond et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient que les locations de courte durée de type Airbnb contreviennent à l’article 2 c 3° du règlement de copropriété et à l’occupation bourgeoise des appartements prévue dans le règlement et provoquent des troubles anormaux de voisinage.

Il estime que les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas contradictoires, que celui-ci dispose que les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement et qu’il s’en déduit que les locations meublées ne sont autorisées que si elles présentent un caractère stable. Il fait valoir qu’aucun abus de majorité n’a été commis concernant l’adoption de la résolution n°12 puisque les locations de courte durée dont fait objet l’appartement de Mme [M] transformé en meublé de tourisme occasionnent des nuisances importantes dans l’immeuble.

Il explique que la résolution n°12 a été adoptée à la majorité simple prévue par l’article 24 puisqu’elle visait uniquement à assurer l’application les clauses du règlement de copropriété qui interdisent toute location à caractère commercial ou toute location qui contrevient à l’occupation bourgeoise des appartements de l’immeuble.

La clôture de l’affaire est intervenue le 5 juin 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 20 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 21 octobre 2024 prorogé au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande avant dire droit

L’article 138 du code de procédure civile dispose que si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

L’article 139 du même code précise que la demande est faite sans forme. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, Mme [M] sollicite la production de divers documents au visa de ces textes afin d’éclairer le tribunal sur la destination de l’immeuble. La demande est cependant formulée de façon vague, sans comporter aucune précision sur la pertinence de chaque document et la proportionnalité de la production de nombreux documents par rapport à l’objectif recherché. Il convient en outre d’examiner les pièces déjà versées aux débats afin de déterminer si le tribunal s’estime suffisamment éclairé sur la destination de l’immeuble, avant d’ordonner la production des multiples documents sous astreinte.

Aussi, Mme [M] sera déboutée de sa demande de voir ordonner avant-dire droit la communication de pièces sous astreinte.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 12

Selon l’article 8 I. alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’alinéa 2 du même texte dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ensuite, l’article 24 I de la même loi prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Enfin, l’article 26 alinéa 1 b) de la même loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’alinéa 4 du même texte prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 2 du règlement de copropriété intitulé « Bonne tenue de la maison » précise dans son paragraphe A que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison ». Le paragraphe C 3° ajoute qu’il ne pourra être établi dans l’immeuble « aucune pension de famille, aucun meublé, qui pourrait être considéré comme exploitation commerciale, étant entendu que chaque propriétaire ou occupant aurait le droit de faire des locations en meublé à des gens de bonne vie et mœurs. »

La résolution n° 12 litigieuse est intitulée « réitération du principe d’interdiction des locations en meublé de courte durée de type airbnb, booking, tripadvisor ou autres de tous ordres (art. 24) » et formulée dans ces termes :

« L’Assemblée générale, après avis du Conseil Syndical, et après avoir délibéré, décide de proscrire les locations meublées de courte durée de type Airbnb, Booking, Housetrip, Tripadvisor ou autres du même type et de tous ordres, réitérant ainsi le principe d’occupation bourgeoise de l’immeuble écrit dans le règlement de copropriété. Les nuisances liées à ce type de locations sont trop importantes pour la copropriété qui ne souhaite plus subir cette charge manifestement excessive. Le syndic est d’ores et déjà mandaté pour ester en justice contre tous les contrevenants. »

La résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés 251/375 (Art 24) »

Contrairement aux déclarations de Mme [M], l’interdiction des locations de courte durée ne devait pas être soumise à un vote à l’unanimité des membres du syndicat en ce que cette résolution découle de l’application des stipulations du règlement de copropriété déjà en vigueur et n’entraîne pas la modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble.

Les termes du règlement de copropriété selon lesquels les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs traduit une volonté d’occupation stable et bourgeoise de l’immeuble à laquelle contrevient l’activité de locations de courtes durées entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Mme [M] ne conteste pas la transformation de son appartement en meublé de tourisme, sans démontrer de quelle façon il est possible de s’assurer que les locations de courte durée, parfois d’une seule nuit, sont effectuées à des gens de bonne vie et mœurs.

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence cité par Mme [M] au soutien de sa demande n’est pas applicable au cas d’espèce en ce que la résolution d’assemblée générale examinée dans celui-ci concernait la modification des stipulations du règlement de copropriété et non l’application des stipulations déjà en vigueur.

En outre, les diverses nuisances subies par les copropriétaires sont clairement démontrées dans le présent litige, alors que tel n’était pas le cas dans le cas d’espèce citée. En effet, les attestations de Mmes [J], [G] et [V] produites dans le présent litige dénoncent un comportement de touristes peu soucieux du voisinage qui claquent les portes d’entrée de l’immeuble et de l’appartement loué de jour comme de nuit ; ne s’assurent pas que la porte de l’ascenseur est fermée, ce qui empêche son bon fonctionnement et oblige les autres occupants de l’immeuble de monter ou de descendre plusieurs étages ;

causent par leur présence des va-et-vient incessants de jour comme de nuit de personnes étrangères à l’immeuble et suscitant un sentiment d’insécurité ; déposent des poubelles domestiques devant la porte du local poubelles au rez-de-chaussée puisqu’ils ne disposent pas des clés de ce local ; déposent des bouteilles en verre dans les ordures ménagères alors que la poubelle destinée au tri est située face à l’immeuble ; ne comprennent pas le français et ne sont pas en mesure de mettre en œuvre les explications qui pourraient leur être données sur la bonne tenue de l’immeuble ; ne disposant pas d’un nombre de clés suffisant de l’appartement loué et sonnent quelle que soit l’heure à l’interphone pour demander l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble ; écoutent de la musique fenêtres ouvertes sans se soucier du voisinage.

Comme précisé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de chaque copropriétaire d’user et de jouir librement de ses parties privatives trouve ses limites dans l’obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. La rupture d’égalité entre copropriétaires et l’abus de majorité allégués ne sont pas démontrés par les éléments produits par Mme [M] quant à l’exercice d’une activité d’assurance et de vente de pompes à chaleur au rez-de-chaussée de l’immeuble dans des locaux disposant d’une devanture et d’une entrée directe et autonome pour le public.

De même, le moyen selon lequel la destination de l’immeuble aurait évolué depuis l’adoption du règlement de copropriété ne permet pas d’écarter les règles strictes applicables à la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Mme [M] sera en conséquence déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2023.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices économique et moral

Mme [M] fait valoir que l’interdiction depuis janvier 2023 de locations de type Airbnb lui a causé un préjudice économique d’environ 9.000 euros. Elle ajoute qu’elle a été dénigrée à l’assemblée générale, mise en cause à tort par le syndic et contrainte d’engager des procédures en justice subissant ainsi un préjudice psychologique. Elle sollicite le paiement de la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices.

Le sens de la décision conduit à débouter Mme [M] de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [M] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] sera enfin déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

DEBOUTE Mme [S] [M] de se demande de voir ordonner avant-dire droit la communication de pièces sous astreinte ;

DEBOUTE Mme [S] [M] de sa demande de voir prononcer la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] du 13 janvier 2023 ;

DEBOUTE Mme [S] [M] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [S] [M] de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens de l’instance, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT