TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 DECEMBRE 2024

N° RG 24/02045 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRTU

N° de minute :

[X] [C], [H] [M] épouse [C]

c/

[J] [E], [W] [Z] épouse [E]

DEMANDEURS

Monsieur [X] [C] et Madame [H] [M] épouse [C]

demeurant tous deux

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Houria TOUHAMI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2219

DEFENDEURS

Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E]

demeurant tous deux

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 16 décembre 2024, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2006, les époux [C] ont donné à bail commercial à la société TIZI, à compter du 1er juin 2006, un local commercial sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18 000 euros, hors taxe et hors charges, payable par mois d’avance, pour une activité de boulangerie – pâtisserie – confiserie -chocolats – glaces – traiteur – boissons à emporter – plats à la sauce.

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2009, la société TIZI a cédé son fonds de commerce comprenant le bail commercial à Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E].

Le bail s’est prolongé tacitement, au-delà de son terme contractuel.

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2022, les bailleurs ont notifié aux locataires un mémoire aux fins de fixation du loyer principal à la somme de 50 400 euros hors taxe hors charges à compter du 1er janvier 2021 et, par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2022, ils ont assigné les locataires devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre pour fixer le loyer audit montant.

Par jugement du 9 mai 2023, ce même tribunal a ordonné une expertise aux fins de donner un avis sur la valeur locative ; cette expertise judiciaire est en cours.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, aux époux [E], pour une somme de 28 503,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de 19 avril 2024 (mois d’avril 2024 inclus).

Par actes de commissaire de justice du 27 août 2024, Monsieur [X] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 29 mai 2006 liant les parties, et encore résultant de l’article L.145-41 du code de commerce,

Prononcer la résiliation du bail dont Monsieur [E] et Madame [Z] épouse [E] sont titulaires et portant sur les locaux sis demeurant [Adresse 2].

Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] et Madame [Z] épouse [E], des locaux commerciaux ainsi que de la partie à usage d’habitation ayant fait l’objet du bail susvisé, ainsi que celle de tous occupants de son chef et avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur,

Condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [Z] épouse [E] à verser à Monsieur [C] et Madame [M] épouse [C] :

• une provision de 32.822,35 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, sauf à parfaire,

• une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré de 10 % conformément à la clause pénale insérée dans le bail et, majorée des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [Z] épouse [E] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 1.700 euros titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [Z] épouse [E], aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de la présente assignation, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 novembre 2024, les époux [C] ont confirmé oralement les termes de leur assignation et précisé que les preneurs étaient partis sans remettre les clés. Sur demande du juge ils ont versé en délibéré un décompte actualisé au 4 novembre 2024.

Régulièrement assignés (remise à l’étude), Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] n’ont pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 3 mai 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués (remise à étude).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de ce commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 28 503,70 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 19 avril 2024.

Selon le décompte daté du 4 novembre 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et au demeurant aucun paiement n’a été effectué depuis juin 2023 ; la clause résolutoire est donc acquise à compter du 4 juin 2024.

L’obligation de Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une indemnité d’occupation majorée de 10 % s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation , qui sera due solidairement par Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’ apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte du 4 novembre 2024 produit en délibéré , indiquant qu’aucun paiement n’a été effectué depuis juin 20123, l’obligation des époux [E] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32.822,35 euros (mois de juin 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement par provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E], parties perdantes, doivent supporter solidairement la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi, et qui comprendra les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] la somme de 1 700 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 juin 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2]) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] à verser à titre provisionnel, à compter de la résiliation du bail au 4 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] la somme de 32.822,35 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 4 juin 2024 (mois de juin 2024 inclus) ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] aux entiers dépens y compris le cout du commandement de payer ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [W] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [H] [M] épouse [C] la somme de 1 700 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 20 décembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente