COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[X], [X] c/ [M] [A], [V], [I]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 23/03383 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIBG

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Dominique GUYOT

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Patrick LADU

à Mme [I]

Le

DEMANDERESSES:

Madame [J], [O] [X]

née le 03 Novembre 1964 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE

Madame [B], [Z], [G] [X]

née le 10 Décembre 2001 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [M] [A]

né le 17 Mars 1991 à [Localité 8] – CAMEROUN

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Patrick LADU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [V]

née le 21 Juin 1992 à [Localité 11] – GUADELOUPE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Patrick LADU, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

Madame [R] [I] épouse [V]

née le 12 Juillet 1962 à [Localité 11] – GUADELOUPE

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [K] divorcée [X] a, par acte de donation passé par devant Maître [Y] [W], notaire à [Localité 7] en date du 20 février 2004, fait donation à sa petite fille, [B] [X] de la nue-propriété d’un appartement type F3 situé bloc A de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 10] situé à [Adresse 10] et [Adresse 2] et constituant le lot 60 de la copropriété, d’une cave située au sous-sol de ce bâtiment constituant le lot n°22 et un parking situé au rez de chaussée de l’immeuble constituant le lot n°91.

Madame [U] [K] divorcée [X] s’est aux termes de l’acte susvisé réservé l’usufruit de ces biens sa vie durant.

Elle a, selon acte sous seing-privé du 22 juillet 2019, donné à bail d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à effet au 1er août 2029 à Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] lesdits biens immobiliers moyennant un loyer mensuel de 1 000,00 euros ainsi qu’une provision mensuelle sur charges locatives de 150,00 euros, soit un total de 1 150,00 euros.

Madame [U] [K] divorcée [X] est décédée le 12 octobre 2021.

Mesdames [J] [X] et [B] [X] viennent aux droits de cette dernière.

Madame [B] [X] est devenue propriétaire en pleine propriété du bien immobilier loué à la date du 12 octobre 2021.

Madame [R] [I] épouse [V] s’est porté caution solidaire des deux locataires selon acte sous seing privé séparé.

Les anciens locataires, Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] ont donné congé à leur bailleur en date du 08 janvier 2022 à effet au 18 février 2022.

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 22 février 2022.

Par actes du commissaire de justice séparés en date des 13 et 18 septembre 2023, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, Madame [J] [X] et Madame [B] [X] ont fait respectivement assigner Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] ainsi que Madame [R] [I] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 23 novembre 2023 à 14 heures 15 aux fins, notamment, au visa des articles 617, 800 alinéa 1er et 2298 du code civil, de :

— condamner solidairement Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [J] [X] la somme de 14 777,34 euros augmentée des intérêts légaux à compter des mises en demeure du 18 août 2023,

— les condamner solidairement à verser à Madame [B] [X] la somme de 5 788,59 euros augmentée des intérêts légaux à compter des mises en demeure du 18 août 2023,

— les condamner solidairement à payer à Madame [J] [X] et à Madame [B] [X] la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— enfin, dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 08 octobre 2022 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties représentées déposées à l’audience de renvoi du 08 octobre 2024,

Vu les conclusions récapitulatives et en réponse de Madame [J] [X] et Madame [B] [X] aux termes desquelles elles maintiennent leurs prétentions principales antérieures mais formulent des demandes subsidiaires et additionnelles et sollicitent ainsi de :

— condamner à titre subsidiaire et solidairement Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [J] [X] la somme de 14 671,70 euros augmentée des intérêts légaux à compter des mises en demeure du 18 août 2023,

— condamner à titre subsidiaire solidairement Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [B] [X] la somme de 5 739,99 euros augmentée des intérêts légaux à compter des mises en demeure du 18 août 2023,

— débouter Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] de leur demande d’octroi de délais de paiement,

— dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement aux locataires, ces délais ne bénéficieront pas à la Madame [I] épouse [V],

— débouter Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] de toutes leurs demandes et en particulier celles formulées aux intérêts de Madame [R] [I] épouse [V],

— condamner solidairement Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [J] [X] et à Madame [B] [X] la somme de 3 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions en réplique de Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] par lesquelles ils demandent de:

A titre principal,

— débouter Madame [J] [X] et Madame [B] [X] de l’ensemble de leurs prétentions formées à leur encontre ainsi qu’à l’égard de Madame [R] [I] épouse [V],

A titre subsidiaire,

— débouter Madame [J] [X] et Madame [B] [X] de leurs demandes au titre d’un arriéré de charges d’eau,

— juger prescrites l’action en révision de loyer et la demande en paiement de 186,00 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2020,

— leur accorder les plus larges délais de paiement,

— dire ne pas y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [J] [X] et Madame [B] [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick LADU, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Madame [R] [I] épouse [V] a été assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile. Les demandeurs ont produit la LRAR du commissaire de justice exigée par ce texte à peine de nullité du procès-verbal de signification, adressée à la dernière adresse connue de cette dernière.

Elle n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 dudit code, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la prescription soulevée

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 123, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] soulèvent la prescription de l’action de Madame [B] [X] en paiement de la taxe ordures ménagères 2020 à hauteur de 186,00 euros, telle que formulée dans son assignation du 13 septembre 2023.

Toutefois, dans ses dernières écritures, Madame [J] [X] a renoncé à solliciter le paiement de cette taxe ordures ménagères afférente à l’année 2020 (tableau page 13 et dispositif page 17 : 5 739,99 euros) dont la demande était bien prescrite au sens de l’article 7-1 susvisé.

Les anciens locataires défendeurs font également valoir la prescription de l’action des demanderesses en révision des loyers, faute d’avoir procédé à la réévaluation des loyers dans le délai légal.

Ils précisent ainsi que les loyers indexés de 1 006,55 euros et 1010,80 euros ne peuvent fonder les prétentions des consorts [X], que seul le loyer de base de 1 000,00 euros est susceptible d’être retenu comme base de calcul.

Les consorts [X] soutiennent en réponse que l’action en révision ne serait pas atteinte par la prescription annale dans la mesure où un tableau récapitulatif des sommes dues incluant la révision des loyers leur a été remis en main propre fin janvier 2022.

Or, Madame [J] [X] et Madame [B] [X] ne justifient pas avoir notifié aux locataires la réévaluation du loyer conformément à la clause de révision stipulée au bail d’habitation du 22 juillet 2019, préalablement au 1er août 2020, date de la première révision.

Madame [J] [X] et Madame [B] [X] sont donc déclarées irrecevables en leur action en révision du loyer laquelle est atteinte par la prescription annale.

Les parties ont donc à juste titre convenu (à titre subsidiaire pour les demandeurs) de se baser sur un loyer net de 1 000,00 euros par mois.

Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer et de ses charges aux termes convenus au bail. Cette obligation est stipulée au bail d’habitation.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au profit de Madame [J] [X]

Madame [J] [X] est recevable à solliciter le paiement d’une partie de l’arriéré locatif en sa qualité d’héritière de feue sa mère Madame [U] [K] divorcée [X] pour avoir accepté sa succession à concurrence de l’actif net jusqu’au 12 octobre 2021.

Il convient de retenir le tableau récapitulatif des sommes dues au titre des loyers impayés (sans révision annuelle, du 1er janvier 2021 au 12 octobre 2021) et des charges locatives impayées après déduction des provisions versées (du 1er octobre 2019 au 12 octobre 2021) intégré en page 12 et 13 des dernières conclusions de Madame [J] [X] à hauteur de 14 671,70 euros fondé sur des calculs précis et détaillés et sur les justificatifs des comptes de copropriété fixant les charges locatives outre de la taxe ordures ménagères pour l’année 2021 (pièces 9, 10 et 11).

Cette créance locative apparaît donc fondée par l’ensemble des éléments du dossier de la requérante.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V], anciens locataires concluent au débouté de Madame [J] [X] de sa demande en paiement d’une partie de l’arriéré locatif sans émettre aucune observation ou contestation sur ce point.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] sont donc condamnés solidairement conformément à la clause de solidarité stipulée en page 1 du bail du 22 juillet 2019 à payer à Madame [J] [X] la somme de 14 671,70 euros avec intérêts à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Au profit de Madame [B] [X]

Madame [B] [X] est en ce qui la concerne recevable en qualité de propriétaire du bien immobilier loué à compter du 12 octobre 2021 jusqu’au départ des locataires en date du 22 février 2022.

Le tableau récapitulatif précis et détaillé reprenant les loyers impayés (sans révision annuelle) du 12 octobre 2021 au 28 février 2022 et des charges locatives également non réglées sur cette même période pour un montant total de 5 739,99 euros est également dûment justifié.

Les défendeurs sollicitent également le débouté de Madame [B] [X] sans s’en expliquer particulièrement.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] sont donc condamnés solidairement conformément à la clause de solidarité stipulée en page 1 du bail du 22 juillet 2019 à payer à Madame [B] [X] la somme de 5 739,99 euros avec intérêts à compter de l’assignation valant mise en demeure.

Sur le cautionnement solidaire de Madame [R] [I] épouse [V]

A titre liminaire, il sera rappelé comme le soulève à juste titre les consorts [X] que Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] n’ont pas qualité au sens de l’article 32 du code de procédure civile pour conclure au débouté de Madame [J] [X] et Madame [B] [X] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [R] [I] épouse [V], assignée en qualité de caution solidaire qui n’a pas comparu ni personne pour elle à la présente procédure.

En effet, ils ne justifient pas, conformément aux exigences de l’article 762 du code de procédure civile, détenir un pouvoir spécial de représentation de Madame [R] [I] épouse [V] dans le cadre de cette instance.

L’article 2288 du code civil énonce que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, Madame [R] [I] épouse [V] s’est portée caution solidaire des engagements pris par les deux anciens locataires, Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] selon acte sous seing privé séparé dans le cadre du bail d’habitation souscrit à compter du 1er août 2019 pour une durée de 3 ans au titre des loyers, indemnités d’occupations, charges, taxes notamment.

Madame [R] [I] épouse [V] est donc condamnée solidairement avec Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] à régler les diverses sommes auxquelles ils ont eux-mêmes été solidairement condamnés et reprises ci-dessus ainsi qu’au dispositif du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il n’y a lieu à appliquer les dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 invoquées par Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] dès lors que le bail d’habitation du 22 juillet 2019 a été résilié par l’effet du congé qu’ils ont fait délivrer et qu’ils ont quitté les lieux le 22 février 2022.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] sollicitent des délais de paiement les plus larges possibles.

Madame [J] [X] et Madame [B] [X] s’y opposent.

Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] ne peuvent affirmer avoir toujours réglé régulièrement leurs loyers alors que les quittances de loyer qu’ils produisent aux débats démontrent qu’ils n’ont payé leurs loyers et charges que jusqu’au mois d’octobre 2020 inclus.

Ils expliquent avoir reçu signification d’un procès-verbal de saisie conservatoire de créance afin de garantir le règlement de 10 000,00 euros dû par les demanderesses à la copropriété BAIE DES ANGES.

Ils justifient percevoir à eux deux des revenus de l’ordre de 4 000,00 euros par mois et s’acquitter des charges courantes dont celles usuelles relatives à l’alimentation, l’énergie notamment et un loyer mensuel de 1352 euros ainsi que des crédits dont les échéances mensuelles s’élèvent à 615,37 euros (crédits CETELEM :445,89 euros (voiture) et 169,48 euros.

Les défendeurs fixent à 3 716,00 euros l’ensemble des charges mensuelles auxquelles ils sont tenus.

Le reste à vivre du couple qui a un enfant à charge né le 03 juillet 2022 est donc très faible et ne permet pas de dégager une somme suffisante à affecter mensuellement au règlement de la dette locative totale de 20 411,69 euros afin de l’apurer sur 24 mois.

Le tribunal observe enfin que Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] ne démontrent pas avoir effectué des efforts de règlement de leur dette locative depuis leur départ des lieux loués le 22 février 2022.

Il convient dès lors, compte tenu des explications sus énoncées de débouter Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] de leur demande conventionnelle en délai de paiement de leur dette locative.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [N] [M] [A], Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer à Madame [J] [X] et Madame [B] [X] une somme de 1 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] n’ont pas qualité, à défaut de pouvoir de représentation, pour conclure pour le compte de Madame [R] [I] épouse [V], non comparante,

Dit prescrite l’action de Madame [J] [X] et Madame [B] [X] en révision du loyer,

Déclare en conséquence Madame [J] [X] et Madame [B] [X] irrecevables en leur action en révision du loyer,

Condamne solidairement Monsieur [N] [M] [A], Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [J] [X] la somme de 14 671,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2023,

Condamne solidairement Monsieur [N] [M] [A], Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] à payer à Madame [B] [X] la somme de 5 739,99 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2023,

Déboute Monsieur [N] [M] [A] et Madame [P] [V] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement de leur dette locative et leurs autres demandes injustifiées,

Condamne Monsieur [N] [M] [A], Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] in solidum à payer à Madame [J] [X] et Madame [B] [X] la somme de 1 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [M] [A], Madame [P] [V] et Madame [R] [I] épouse [V] in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection