COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n° 25/68

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [A], [A]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03145 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3OG

— Exécutoire :

à COTE D’AZUR HABITAT

— copie certifiée conforme :

à Madame [W] [A]

àMonsieur [Z] [A]

Le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée à l’audience par Madame [V] [C], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [B] [D], Directeur Général

DEFENDEURS:

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

Madame [W] [A]

née le 18 Mai 1985 à

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 19 décembre 2012, donné à bail d’habitation à Madame [W] [A] pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 4], adresse renommée [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel indexé de 342,42 euros et une provision mensuelle sur charges de 150,61 euros, soit un total mensuel de 493,03 euros, actualisé à 583,71 euros.

Un avenant audit bail d’habitation suite à cotitularité et solidarité a été signé en date du 04 février 2020 par Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] et à effet au 1er février 2020.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 24 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail et son avenant liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 novembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par Madame [V] [C], ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la hausse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au mois d’octobre 2024 inclus, à la somme de 7 864,00 euros.

Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] n’ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise de leurs actes à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX par un signalement selon courrier du 12 avril 2024 des impayés locatifs pour 3 941,56 euros visés au commandement de payer du 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 22 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 24 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux .

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] par acte du commissaire de justice en date du 17 avril 2024 pour un arriéré locatif de 3 941,53 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l’acte pour 153,42 euros.

Cet acte mentionne expressément le nouveau délai de six semaines et fait donc commandement aux locataires de régler les sommes sus reprises dans ce délai conformément à l’article 24 I tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été payées dans les six semaines. Les locataires n’ont en effet effectué aucun règlement.

En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 mai 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives, surloyer éventuel à la date de la résiliation, soit 583,71 euros à compter du 30 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur social, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il n’y a lieu de statuer sur la demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT aux fins d’expulsion immédiate des locataires c’est-à-dire en période de trêve hivernale, ce qui est contraire aux dispositions de l’article L 412-6 alinéa 1er du code des procédure civile d’exécution et avec suppression du délai de deux mois du commandement de quitter dès lors que dans cette hypothèse, le bailleur social ne motive pas sa décision et ne caractérise donc pas le motif légal qui fonderait sa prétention au sens de l’article L 412-1 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation initial du 19 décembre 2012 et son avenant du 04 février 2020, le commandement de payer du 17 avril 2024, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif joint à l’assignation qui sera le seul retenu pour son caractère contradictoire à l’égard des locataires absents à l’audience duquel il ressort que Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] resteraient devoir la somme de 5 871,43 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Cependant, sont sérieusement contestables à la lecture de ce décompte locatif :

— les frais de poursuite pour 153,42 euros débités de ce compte le 30 juin 2024 dès lors qu’ils relèvent des dépens et non de la créance locative,

— les loyers afférents à la location d’un parking et d’un garage comptabilisés sur ce décompte locatif d’octobre 2022 à juin 2024 pour un total de 172,41 euros sur cette période (soit 7,93 euros x 3 ; 8,16 euros x12 : 97,92 euros et 8,45 euros x 6 : 50,70 euros), en l’absence de justification de l’existence d’un bail liant les parties et relatif à ces locaux accessoires.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative fixée après déduction de ces deux sommes à la somme de 5 545,60 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 5 545,60 euros, il convient de condamner Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] solidairement en vertu de l’article 220 du code civil à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges, surloyer éventuel et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 et seront condamnés in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation initial en date du 19 décembre 2012 et son avenant du 04 février 2020 à effet au 29 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 4], adresse renommée [Adresse 1], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, ni de la période de la trêve hivernale pour expulser les locataires,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 583,71 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, surloyer éventuel, à la date de la résiliation, à compter du 30 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur social et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 5 545,60 euros à titre de provision sur les loyers, charges, surloyer éventuel et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT,

CONDAMNONS Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 17 avril 2024,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,