COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.P. BTSG c/ [P]

MINUTE N°

DU 02 Avril 2025

N° RG 24/02492 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYHK

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Gilles BROCA

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Indy MAUPETIT

Le

DEMANDEUR:

S.C.P. BTSG, pris en la personne de son représentant légal en exercice, Me [I] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la société Petites Locations, dont le siège social est sis 28 rue Philippe Andréani – 06100 NICE.

51 rue Maréchal Joffre

06000 NICE

représenté par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [W] [P]

née le 01 Mars 1972 à CAGNES SUR MER (06880)

89 Promenade des Anglais

Immeuble Le Golfe

06000 NICE

représentée par M^e Indy MAUPETIT, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mai 2013, la SARL PETITES LOCATIONS, représentée par son gérant Monsieur [D] [J], a loué à la compagne de Monsieur [D] [J], Madame [W] [P] un local à usage d’habitation situé 89 promenade des Anglais 06000 NICE, moyennant un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Par suite d’un arrêt en date du 1er avril 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG, prise en la personne de Me [I] [X], en qualité de liquidateur.

Estimant que certains faits commis par Madame [W] [P] sont d’une gravité suffisante pour caractériser un manquement du locataire à ses obligations contractuelles, la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, a, par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 10 octobre 2024, aux fins notamment de prononcer la « résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation du fait du non-paiement des loyers à leurs échéances et, en tant que de besoin, des travaux ayant été entrepris dans l’appartement dont elle avait la jouissance et dont elle ne pouvait ignorer le caractère irrégulier », et son expulsion.

L’affaire, après avoir fait l’objet de renvois, a été appelée et retenue lors de l’audience du 29 janvier 2025.

A cette audience, la SCP BTSG, représentée par son conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens et a indiqué renoncer à sa demande au titre des arriérés de loyers.

Madame [W] [P], représentée par son avocat, s’en remet à ses dernières écritures, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, selon lesquelles à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 octobre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Toutefois, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le demandeur ne justifiant d’aucune notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail est irrecevable en ce qui concerne l’existence d’une dette locative du preneur. En revanche, la demande de résiliation judiciaire étant également motivée par la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, cette demande est recevable à cet égard.

Par ailleurs, il convient de relever que le demandeur indique renoncer à sa demande tendant au paiement des arriérés de loyers. Dès lors, il n’y aura pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Vu l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte de l’application combinée des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1729 et 1741 du code civil que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

En l’espèce, la SCP BTSG fait valoir que Madame [W] [P] a entrepris des travaux non autorisés au sein du logement loué, caractérisant une violation grave de ses obligations contractuelles, et produit au soutien de ses prétentions une décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 13 août 2013, ordonnant à la SARL PETITES LOCATIONS la cessation immédiate de tous travaux touchant aux parties communes de l’immeuble LE GOLFE et de tous travaux au sein de ses droits et biens immobiliers dans cet immeuble, à peine d’astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Il ressort de cette décision que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GOLFE dans lequel était logée Madame [W] [P], a constaté la réalisation d’importants travaux ayant provoqué des dégâts sur les parties communes de l’immeuble constatés par huissier de justice le 30 mai 2013, et notamment : « plancher troué au-dessus des caves, dégâts des eaux, vidange non autorisée du système de chauffage, mur cassé pour accéder à la cave depuis le jardin privatif, fissurations dans l’appartement sus-jacent après destruction de cloisons… ».

La demanderesse produit également une décision du 27 mars 2017 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice liquidant l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 13 août 2013 et condamnant notamment la société PETITES LOCATIONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GOLFE la somme de 306.000 euros, et retient qu’au « mépris de l’ordonnance du 13 août 2013, la société PETITES LOCATIONS a poursuivi l’exécution de travaux, étant précisé que la décision judiciaire ne les limitait pas à ceux portant atteinte à la structure de l’immeuble, mais interdisant tous travaux non autorisés par l’assemblée des copropriétaires ». L’analyse des motifs de cette décision fait ressortir que la pose de panneaux photovoltaïques a été constatée sur la clôture de l’immeuble ainsi que « l’existence dans le jardin dépendant de l’appartement, propriété de la société PETITES LOCATIONS, d’une excavation en forme de pente qui a été pratiquée sur environ 3m de long et 1,20 m de profondeur devant l’ouverture du soupirail », puis « l’existence d’un escalier maçonné » en lieu et place de cette excavation.

Enfin, par décision du 4 mai 2017 du tribunal de grande instance de Nice, la SARL PETITES LOCATIONS a été déclarée entièrement responsable des désordres affectant les parties communes de l’immeuble LE GOLFE notamment en ce que « les radiateurs de l’appartement de la SARL PETITES LOCATIONS ont été déposés et les alimentations d’eau ont été condamnées. (…) Par la suite, la SARL PETITES LOCATIONS a partiellement remplacé les canalisations des colonnes montantes de l’immeuble depuis la chaufferie située en sous-sol jusqu’à son appartement. Elle a également remplacé une partie des colonnes d’évacuation sanitaire verticale du bâtiment. Pour ce faire, elle a traversé le plancher du rez-de-chaussée et a partiellement détruit le plafond en lattis des caves qui ne lui appartiennent pas ».

Il résulte des décisions communiquées que si la société PETITES LOCATIONS est effectivement tenue pour responsable de ces désordres dans ses relations avec le syndicat des copropriétaires, c’est en ce que les travaux litigieux portent atteinte aux parties communes et auraient dû faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, il s’agit de travaux essentiellement effectués au sein même du logement et du jardin privatif occupés par la locataire durant l’exécution de son contrat de bail. Or, la demanderesse indique que Monsieur [D] [J], associé unique de la société PETITES LOCATIONS, est le compagnon de Madame [W] [P] et a pu loger au sein dudit appartement, ce qui n’est pas contesté en défense. Par ailleurs, il résulte d’un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SARL PETITES LOCATIONS en date du 8 décembre 2014, que Monsieur [D] [J] a démissionné de ses fonctions de gérant et que Madame [W] [P] a été nommée en remplacement, en qualité de gérant non associé et non salarié. Ainsi, elle était la gérante de la SARL PETITES LOCATIONS à l’époque de la réalisation des travaux litigieux.

Ainsi, la locataire ne peut légitimement soutenir ne pas avoir été à l’origine des travaux effectués au sein du logement qu’elle occupait, à son bénéfice exclusif et pour lesquels le bailleur, dont elle était la gérante a été condamné à plusieurs reprises à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il résulte de la nature même des travaux visés que ceux-ci ont eu pour effet de transformer les locaux et équipements loués. Or, la locataire ne peut démontrer que ces travaux ont été autorisés par écrit par le bailleur et ce, alors même que celui-ci a été justement condamné à plusieurs reprises à remettre les lieux en état. De la même façon, elle ne peut valablement affirmer ne pas avoir été mise en demeure de remettre les lieux en état par la SCP BTSG, alors qu’elle a nécessairement eu connaissance desdites décisions de justice, en sa qualité de gérante.

Or, il ressort de l’analyse des décisions communiquées que la réalisation des travaux a perduré sur une longue période malgré les condamnations successives.

Ainsi, la SCP BTSG rapporte la preuve que Madame [W] [P] n’a pas respecté ses engagements contractuels en n’usant pas paisiblement de la chose louée et en commettant des nuisances d’une particulière gravité et réitérées à l’égard de la copropriété ainsi qu’à l’égard du bailleur, lequel a été condamné à des sommes ainsi qu’à la liquidation d’une astreinte conséquentes.

En conséquence, la locataire ayant gravement manqué à son obligation de jouissance paisible de son logement, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire sur le fondement des dispositions de l’article 1741 du code civil, et d’ordonner son expulsion. Il convient en outre de s’en tenir aux demandes formulées par le demandeur concernant les conséquences de la résiliation du bail.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, Madame [W] [P] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [W] [P] à payer à la société la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, la somme de 1.000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, irrecevable en sa demande de résiliation du bail au titre de l’arriéré locatif ;

DECLARE la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS, recevable en sa demande tendant à la résiliation du bail au titre des travaux intervenus ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti par la SARL PETITES LOCATIONS à Madame [W] [P] sur le local à usage d’habitation situé 89 promenade des Anglais 06000 NICE, aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [P] à verser à la SCP BTSG, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [P] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La juge,