COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n° 25/73

S.A.R.L. J.L [T] c/ [C]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03166 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3SI

— Exécutoire :

à M^e Candice BAUDOUX

— copie certifiée conforme:

à Monsieur [Z] [C]

le :

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. J.L [T]

dont le siège social est [Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Rep/Assistant : M^e Candice BAUDOUX, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI GS INVEST a, selon acte sous seing privé du 27 mars 2018 à effet au 1er avril 2018 donné à bail d’habitation pour une durée de trois ans à Monsieur [Z] [C], un logement type studio sis à [Adresse 3] NICE[Adresse 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 500,00 euros et des charges forfaitaires mensuelles de 50,00 euros, soit un total mensuel de 550,00 euros.

Monsieur [U] [T] a acquis de la SCI GS INVEST le bien loué selon acte passé par devant Maître [R], notaire à NICE en date du 15 mars 20219, puis la SARL J.L. [T] est finalement venue aux droits de la SCI GS INVEST par suite de la cession dudit bien à son profit par Monsieur [U] [T], selon acte passé par devant Maître [X] [M], notaire associée à PARIS, le 09 juillet 2021.

Par acte du commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 23 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la S.A.R.L. J.L. [T] a fait assigner Monsieur [Z] [C], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 10 heures 30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, la S.A.R.L. J.L. [T] représentée maintient l’intégralité de ses prétentions formulées aux termes des conclusions de son assignation, qu’elle soutient expressément. Elle actualise toutefois à la baisse sa demande de provisionnelle en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 655,71 euros arrêtée au 1er novembre 2024.

Monsieur [Z] [C] déclare s’opposer à toutes les demandes de la SARL J.L.[T], expliquant que le tableau comptable locatif contiendrait une erreur. Il affirme que le bailleur aurait comptabilisé deux fois la même somme au débit du compte et qu’il ne serait redevable que d’une somme de 362,33 euros à ce jour.

La présidente a, de manière contradictoire, sollicité en cours de délibéré, par courriel du 02 janvier 2025, la production par la demanderesse, la SARL J.L.[T], des justificatifs de ce qu’elle venait aux droits de la SCI SG INVEST, bailleur originaire. La SARL J.L.[T] a transmis au tribunal et à Monsieur [Z] [C] les deux actes d’achat notariés du bien loué, d’une part, par Monsieur [U] [T] du 15 mars 2019, d’autre part par la SARL J.L.[T] du 09 juillet 2021 ainsi que l’extrait kbis de cette société à jour au 7 janvier 2021.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX du commandement de payer du 26 mars 2024, en date du 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 22 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 23 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience 25 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article IX une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [Z] [C] par acte du commissaire de justice en date du 26 mars 2024 pour un arriéré locatif de 1 106,67 euros selon décompte locatif joint arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l’acte pour 85,62 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas sérieusement, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines au regard des divers relevés de compte locatif versés aux débats. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 07 mai 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à la SARL J.L. [T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 585,67 euros à compter du 08 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la SARL J.L.[T] de voir assortir l’obligation du locataire de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la mesure d’expulsion constituant une mesure suffisamment persuasive.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse, la SARL J.L.[T] produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 655,71 euros, le bail d’habitation, le commandement de payer, deux relevés de compte locatifs dont le dernier actualisé et arrêté au 1er novembre 2024 duquel il ressort que Monsieur [Z] [C] resterait devoir la somme de 655,71 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais du commissaire de justice comptabilisés le 27 septembre 2024 au débit du locataire pour 100,00 euros, sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens de la procédure.

Monsieur [Z] [C] affirme qu’une somme de 362,33 euros aurait été comptabilisée à tort à deux reprises par sa bailleresse mais ne le démontre pas. Il ne prouve pas plus avoir réglé la somme due à hauteur de 555,71 euros au jour où le juge statue en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 555,71 euros, il convient de condamner Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.R.L. J.L.[T] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [Z] [C], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et sera condamné à payer à la S.A.R.L. J.L.[T] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DISONS l’action de la SARL J.L.[T] recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail du 27 mars 2018 à effet au 07 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés à un logement type studio sis à [Adresse 3] [Localité 10][Adresse 1], 3ème étage , conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à payer à la La SARL J.L.[T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 585,67 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 08 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.R.L J.L.[T] la somme de 555,71 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETONS le surplus des demandes de la S.A.R.L. J.L.[T] ainsi que sa demande en fixation d’une astreinte provisoire,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] à payer à la S.A.R.L. J.L.[T] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 26 mars 2024,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,