Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00219 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2APP

S.A. DOMOFRANCE

C/

[L] [H], [D] [H]

— Expéditions délivrées à

S.A. DOMOFRANCE

M^e Axelle DUTEN

— FE délivrée à S.A. DOMOFRANCE

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Axelle DUTEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Madame [P], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 9] [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e LAVALLEE substituant M^e Axelle DUTEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [D] [H]

Représentée par M^e LAVALLEE substituant M^e Axelle DUTEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2018, la SA LOGEVIE a donné à bail à Monsieur [L] [H] un logement n°29, situé [Adresse 10] à [Localité 7].

Par actes notariés des 29 mars et 16 juillet 2019, la société DOMOFRANCE a acquis la branche d’activité de LOGEVIE, comprenant le bien litigieux.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SA [Adresse 8] a fait délivrer à Monsieur [H] un commandement de payer la somme de 1567,54 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 15 mai 2025 aux fins de voir :

Déclarer DOMOFRANCE recevable et bien fondée en ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Constater que Monsieur [L] [H] est occupant sans droit ni titre,

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail,

En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2131,86 euros au titre des loyers dus à la date du 23 décembre 2024, novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Le condamner à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

Le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, la SA [Adresse 8], régulièrement représentée par Madame [U] [P], en vertu d’un pouvoir du 3 avril 2025, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5035,96 euros au 10 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, et confirme les termes des demandes initiales. Elle s’oppose à tout délai.

Elle soulève, en propos liminaires, l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Madame [D] [H], la fille du défendeur. Elle soutient que la recevabilité des mesures de rétablissement personnel de Monsieur [H], le 27 mars 2025, n’a pas d’incidences sur l’acquisition de la clause résolutoire. La société DOMOFRANCE fait valoir que les griefs de Monsieur [H] sur la supposée indécence de son logement ne sont étayés par aucune pièce et relèvent d’un défaut d’entretien locatif.

En défense, Monsieur [H], représenté par son conseil, expose vivre dans le logement avec sa fille, Madame [D] [H], et le concubin de celle-ci. Il conteste devoir la somme de 5035,96 euros dans la mesure la Commission de surendettement a proposé le 27 mars 2025 un effacement de la dette locative à concurrence de 3337,37 euros. Il soutient que le logement est insalubre. Il demande au Tribunal de sursoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre encore plus subsidiaire, des délais s’agissant de l’expulsion.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

Sur la demande de sursis à statuer :

Conformément aux dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Selon une jurisprudence bien établie, l’évènement justifiant le sursis doit revêtir un caractère déterminant sur l’issue de la procédure suspendue. Or, en l’espèce, le caractère définitif de l’effacement d’une partie de la dette par la Commission de surendettement n’est pas déterminant et n’aura pour effet que de réduire la dette locative, sans influer sur l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a été initiée plus de deux mois avant l’ouverture de la procédure de surendettement.

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [D] [H] :

En vertu de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire n’est recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir une partie.

En l’espèce, Madame [D] [H] n’est pas partie au contrat de location et, dans ses propres conclusions, Monsieur [H] indique qu’elle ne participe pas au paiement du loyer.

Dans ces conditions, l’intervention volontaire de Madame [D] [H] sera déclarée irrecevable.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 janvier 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la CAF de la Gironde le 18 juin 2024, de sorte que la saisine CCAPEX est réputée accomplie.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [H] un commandement d’avoir à payer sous deux mois la somme de 1567,54 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 23 janvier 2018 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’occurrence, le contrat de bail du logement stipulait un délai de deux mois et l’assignation a bien été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 22 octobre 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Monsieur [H] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Monsieur [H] sollicite des délais sous toutefois proposer un échéancier. Par ailleurs, aucune reprise de paiement du loyer courant n’a été constatée, et la dette n’a fait que progresser depuis l’assignation, les conditions régissant l’octroi de délai et la suspension de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du contrat de location, acquise depuis le 23 décembre 2024.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement :

Le dossier de demande de surendettement a été déposé le 24 février 2025 et la recevabilité du dossier a été validée le 27 mars 2025.

La clause résolutoire est acquise depuis le 23 décembre 2024.

Il en résulte que la décision de recevabilité est intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement (délai expiré le 23 décembre 2024), elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant de la procédure de surendettement, la combinaison des VI et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire endetté, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de clause résolutoire.

Cependant, comme il a été vu, Monsieur [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

L’actuelle procédure de surendettement n’a par conséquent aucune incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’exception d’inexécution tenant à l’état du logement :

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De son côté, le locataire est obligé, selon l’article 7 de ladite loi, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Monsieur [H] excipe de l’insalubrité de son logement. Il produit un unique document, daté du 22 mars 2023, consistant en un rapport du SLIME33 (Service Local d’Intervention pour la Maitrise de l’Énergie), rapport non contradictoire, lequel n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure de Monsieur [H] à l’encontre de son bailleur. Le rapport décrit des traces d’humidité au plafond de la cuisine et d’une chambre, et que les radiateurs sont « anciens ». Il préconise de nettoyer les parties concernées avec de l’eau de javel, de vérifier l’étanchéité de la porte d’entrée, et de demander au bailleur les diagnostics du logement. La visite du 22 mars 2023, à vocation principalement énergétique, ne corrobore ni l’insalubrité du logement ni son caractère indécent.

En outre, Monsieur [H] a reconnu le 23 janvier 2018, avoir reçu les diagnostics techniques immobiliers réglementaires, lors de la signature de son bail.

La demande de contestation sérieuse au regard de l’état du logement sera en conséquence rejetée.

Dès lors, Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 23 décembre 2024, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette, il ne sera pas fait droit aux délais demandés au visa de l’article L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 8] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5035,96 euros à la date du 10 juillet 2025, hors dépens.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, Monsieur [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 5035,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 juillet 2025 – échéance du mois de juin 2025 incluse. Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges mensuels à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, les frais ne sont pas justifiés, la demande au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS la demande de sursis à statuer,

DECLARONS irrecevable l’intervention volontaire de Madame [D] [H],

REJETONS la demande de contestations sérieuses sur l’état du logement,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société DOMOFRANCE, à la date du 23 décembre 2024,

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] à quitter les lieux loués, logement n°29, situé [Adresse 11] à [Localité 7],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 5035,96 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er Juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [L] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION