COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

,

[D] c/, [E]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/02374 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPQT

Grosse délivrée

à M^e Antoine VANDELET

Expédition délivrée

à

comparante en personne assistée de M^e Frédéric VANZO

à la CCAPEX

le

DEMANDEUR:

Monsieur, [Y], [D]

né le 25 Avril 1990 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame, [O], [E] épouse, [C]

née le 09 Août 1978 à, [Localité 4],

[Adresse 2],

[Localité 5]

comparante en personne assistée de M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2021, M., [Y], [D], a consenti à Mme, [O], [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 1 330 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, M., [Y], [D] a fait signifier à Mme, [O], [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 865,22 euros euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 10 mars 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, M., [Y], [D] a fait assigner Mme, [O], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire le 6 mai 2025 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme, [O], [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Mme, [O], [E], au paiement des sommes suivantes:

—  9 595,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 22 mai 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, M., [Y], [D] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions le maintien de ses demandes formulées dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à 23 225,70 euros au mois de janvier 2026, la condamnation de Mme, [O], [E] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommage et intérêts pour résistance abusive, débouter Mme, [O], [E] de toutes ses demandes et augmente à 2 500 euros le montant des frais irrépétibles sollicités.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme, [O], [E] sollicite de la présente juridiction notamment de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et de reporter le paiement des loyers exigibles depuis le mois de décembre 2025 au 1er janvier 2026,

— débouter M., [Y], [D] de l’ensemble de ses demandes.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 27 novembre 2025.

La demande formée par M., [Y], [D] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Si le 13 novembre 2025 Mme, [O], [E] a bénéficié d’une décision de recevabilité de sa demande de surendettement de la part de la commission de surendettement, cette décision de recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, M., [Y], [D] sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté du demandeur, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 6 mai 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 19 mai 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 9 595,78 euros. A l’audience, M., [Y], [D] actualise le montant de la dette à hauteur de 23 225,70 euros (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme, [O], [E] conteste une partie de la dette locative, mais n’est pas en capacité de démontrer qu’elle a respecté son obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de Mme, [O], [E], s’élève bien à la somme de 23 225,70euros (terme du mois de janvier 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme, [O], [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme, [O], [E] fait état de situation personnelle et financière : elle bénéficie d’une procédure de surendettement depuis le 13 novembre 2025, alors que sa recevabilité est contestée par M., [Y], [D]. Elle a bénéficié d’un emploi saisonnier jusqu’en décembre 2025, mais ne justifie d’aucune ressource au jour de l’audience.

Par ailleurs, Mme, [O], [E] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience, et ce depuis le mois de février 2025, condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

Enfin, M., [Y], [D] est opposé à toute suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme, [O], [E] doit être rejetée.

L’expulsion de Mme, [O], [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 mai 2025, Mme, [O], [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme, [O], [E] au paiement de cette indemnité à compter de 6 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de report du paiement des loyers

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme, [O], [E] sollicite de reporter le paiement des loyers exigibles depuis le mois de décembre 2025 au 1er septembre 2026, ce à quoi s’oppose M., [Y], [D].

En l’espèce, si Mme, [O], [E] bénéficie d’une procédure de surendettement, elle ne justifie d’aucune ressources à ce jour qui justifierait de faire droit à sa demande. Au demeurant le juge doit également prendre en compte les besoins du créancier, alors même que Mme, [O], [E] n’a réglé aucun loyer courant depuis février 2025.

Par conséquent, il convient de débouter Mme, [O], [E] de sa demande de report.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le demandeur sollicite la condamnation de Mme, [O], [E] au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts. Mme, [O], [E] s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M., [Y], [D] n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de Mme, [O], [E], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Par conséquent M., [Y], [D] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme, [O], [E] sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme, [O], [E] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme, [O], [E] sera donc condamnée à payer à M., [Y], [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2021 entre M., [Y], [D], d’une part, et Mme, [O], [E], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 mai 2025 ;

CONDAMNE Mme, [O], [E] à verser à M., [Y], [D] la somme de 23 225,70 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 26 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme, [O], [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [O], [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [O], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [Y], [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [O], [E] à verser à M., [Y], [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DÉBOUTE Mme, [O], [E] de sa demande de report du paiement des loyers exigibles depuis le mois de décembre 2025 au 1er septembre 2026 ;

DÉBOUTE M., [Y], [D] de sa demande de condamnation en dommages et intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNE Mme, [O], [E] à payer à M., [Y], [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [O], [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection