COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C. L’ALBANAIS c/ S.A.R.L. LE JARDIN DES ILES

N°26/44

Du 26 Janvier 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/00965 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYQE

Grosse délivrée à

M^e David andré DARMON

expédition délivrée à

M^e Nadège CARRIERE

le 26 Janvier 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C. L’ALBANAIS

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e David-andré DARMON, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. LE JARDIN DES ILES

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Nadège CARRIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2023, la SC L’ALBANAIS a fait assigner la SARL LE JARDIN DES ILES devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SC L’ALBANAIS demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1218, 1231-1, 1343-2, 1344 et 1792 du code civil, de :

déclarer la demande de la SOCIÉTÉ CIVILE DE L’ALBANAIS recevable et bien fondée ;débouter la SARL LE JARDIN DES ILES de l’intégralité de ses demandes ;condamner la SARL LE JARDIN DES ÎLES à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE L’ALBANAIS à la somme de 54 387,10 € au titre de pénalités de retard dans la livraison du programme immobilier « LE JARDIN DES ÎLES », portant intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022, avec capitalisation par année entière ;condamner la SARL LE JARDIN DES ÎLES à verser à la SOCIÉTÉ CIVILE DE L’ALBANAIS à la somme de 14 850 € au titre de la perte de revenus locatifs, portant intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2022, avec capitalisation par année entière ;condamner la SARL LE JARDIN DES ÎLES à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE DE L’ALBANAIS la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL LE JARDIN DES ÎLES aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL LE JARDIN DES ILES demande au Tribunal, au visa des articles L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et de l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020, de :

débouter la SCI DE L’ALBANAIS de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire :

limiter toute condamnation au titre de la perte locative à hauteur de 30 % des loyers ;En tout état de cause :

condamner la SCI DE L’ALBANAIS à payer à la SARL JARDIN DES ILES la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure ;condamner la SCI DE L’ALBANAIS aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nadège CARRIERE.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 20 août 2025 par ordonnance du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par acte authentique du 20 juin 2018, la SC L’ALBANAIS a cédé à la SARL LE JARDIN DES ILES une partie des tantièmes de la propriété des parties communes et de la propriété du sol d’un tènement foncier, en vue de la construction de logements et afin que la SC L’ALBANAIS devienne, par la suite, propriétaire de plusieurs appartements construits par la SARL LE JARDIN DES ILES.

La SC L’ALBANAIS reproche à la SARL LE JARDIN DES ILES un retard dans la livraison des lots et sollicite le paiement de pénalités de retard à ce titre.

En réponse, la SARL LE JARDIN DES ILES expose que conformément aux dispositions contractuelles, la SC L’ALBANAIS a été destinataire de l’attestation du maître d’oeuvre d’exécution faisant état de différentes causes légitimes de suspension du délai de livraison, faisant ainsi obstacle à l’indemnisation de la demanderesse.

Le contrat prévoit en effet en page 55 une liste limitative de causes légitimes de suspension, ajoutant que tant la survenance de l’un de ces événements que la durée durant laquelle il aurait mis obstacle à la poursuite des travaux seront suffisamment constatées par une attestation du maître d’oeuvre d’exécution de l’opération.

Cette attestation sur laquelle se fonde la SARL LE JARDIN DES ILES pour démontrer l’existence de causes légitimes de suspension mentionne tout d’abord l’existence de 197 jours d’intempéries au cours du chantier.

Le contrat prévoit la prise en compte d’intempéries « au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment prises en compte par les Chambres Syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics ».

Il appartient donc à la SARL LE JARDIN DES ILES de démontrer que les intempéries correspondent à celles qui sont contractuellement prévues comme constituant une cause légitime de suspension. Or l’attestation indique uniquement « Nous avons comptabilisé 197 jours d’intempéries comprenant les périodes de ressuyage soit le nombre de jours après l’intempérie où le terrain ne permettrait pas de reprendre une activité normale ».

Le contrat liant les parties fait expressément référence aux intempéries « au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment prises en compte par les Chambres Syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics ». Or la SARL LE JARDIN DES ILES indique uniquement que sont considérés comme jours d’intempéries impactant l’avancée du chantier les jours où les précipitations dépassent 1mm et le vent est supérieur à 60 km / heure, ajoutant que ces critères sont reconnus et appliqués par l’ensemble des professionnels du BTP. Le contrat ne fait toutefois aucune référence à ces critères.

La SARL LE JARDIN DES ILES ne démontre pas que les intempéries décrites correspondent aux intempéries prévues au contrat comme étant une cause légitime de suspension.

En conséquence, cette cause sera écartée.

Ensuite, la défenderesse relève que :

en octobre 2018, il a été découvert des massifs calcaires nécessitant des ouvrages de structures complémentaires ayant impacté le planning de trois semaines ; en avril 2019, il a été nécessaire de mettre en sécurité le site après un éboulement de terres dû à l’existence d’un bassin de rétention sous la voie en partie haute, induisant un retard de deux mois.

La SARL LE JARDIN DES ILES estime que ces deux événements entrent dans le champ des « retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ».

Or, l’attestation établie par la société INGEMAT ne mentionne pas des massifs calcaires comme l’indique la SARL LE JARDIN DES ILES, mais des massifs de grue laissés sur site. Dès lors, il ne s’agit pas d’une anomalie du sous-sol ou d’un élément dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés. En conséquence, il ne s’agit pas d’une cause légitime contractuellement prévue.

Concernant l’éboulement de terres dû à l’existence d’un bassin de rétention, l’attestation indique que « nous avons subi un éboulement des terres dû à l’existence d’un bassin de rétention sous la voie en partie haute dite de « servitude ». Sur avis du géotechnicien l’entreprise en charge des ouvrages a procédé au maintien des talus dans le prolongement du bassin à l’aide de coffrages et étaie métallique puis a procédé à un remplissage de gros béton sur cette zone « 200 m3 » et a paré aux risques de décompression. Cette phase de mise en sécurité impacte fortement notre planning de 2 mois, pour la réalisation des ouvrages de mise en sécurité. De plus, l’entreprise de gros œuvre et de terrassement ont dues modifier leur phasage et réduire les cadences prévues afin d’éviter tout glissement éventuel impactant ainsi le planning de 7 semaines ».

La SC L’ALBANAIS conteste que cet élément corresponde à une anomalie du sous-sol, toutefois la clause contractuelle ne vise pas uniquement les anomalies du sous-sol mais également «  plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation », ce qui est le cas en l’espèce. Dès lors, cette cause sera retenue comme étant une cause légitime.

Ensuite, l’attestation mentionne que les services de la communauté d’agglomération ont exigé la modification des évacuations [Localité 7] et EP dérogeant au principe défini au permis de construire accordé, ne permettant pas de démarrer les travaux sans l’accord préalable.

Le contrat prévoit, à titre de cause légitime, les « injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, interdictions temporaires d’accéder au chantier (période estivale, fêtes, etc…) à moins que lesdites injonctions ne soient fondés sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR ».

Or, la modification des évacuations eaux usées et pluviales sollicitée par la communauté d’agglomération a empêché de démarrer les travaux comme en atteste le maître d’oeuvre d’exécution, qui précise que cette modification dérogeant au principe défini au permis de construire accordé, n’a pas permis de démarrer les travaux sans accord préalable, entraînant un retard évalué à quatre mois. Cet événement constitue ainsi une cause légitime.

Enfin, le maître d’oeuvre d’exécution fait état de l’impact de la crise sanitaire du 16 mars 2020 au 11 mai 2020, provoquant un arrêt total des activités et approvisionnements. Le retard dû à l’arrêt des activités et à la planification des approvisionnements est estimé à six semaines.

La SC L’ALBANAIS estime que le secteur de la construction n’était pas concerné par les fermetures administratives et que la poursuite des chantiers était possible. Néanmoins le maître d’oeuvre d’exécution atteste de cet arrêt total des activités et des difficultés d’approvisionnement, or le contrat prévoit que la survenance de l’un des événements visés ainsi que la durée durant laquelle il aurait mis obstacle à la poursuite des travaux seront suffisamment constatées par une attestation du maître d’oeuvre d’exécution de l’opération. Le maître d’oeuvre atteste bien d’un arrêt des travaux à ce titre.

Cet événement étant constitutif d’un cas de force majeure, il s’agit d’une cause légitime.

Il sera en conséquence retenu, au titre des causes légitimes, l’éboulement de terres dû à l’existence du bassin de rétention, la demande formulée par les services de la communauté d’agglomération et la crise sanitaire liée au Covid-19.

En revanche, il n’est pas démontré que les intempéries et les massifs de grue soient constitutifs d’une cause légitime, de sorte que ces causes seront écartées.

Les intempéries ont entraîné un retard estimé à 197 jours et les massifs de grue un retard estimé à trois semaines, soit un total de 218 jours.

Le contrat prévoyant une pénalité de 120 € par jour de retard, la SARL LE JARDIN DES ILES sera condamnée à verser à la SC L’ALBANAIS la somme de 26 160 € (correspondant à 218 jours à 120 €), avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date de signification de l’assignation.

Par ailleurs en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur cette somme seront capitalisés.

Sur les indemnités de retard spécifiques aux appartements A304 et A602

La SC L’ALBANAIS sollicite la somme de 7 827,10 € au titre des pénalités de retard spécifique à ces deux appartements. Elle expose que plusieurs réserves ont été émises au jour de la livraison et qu’un dégât des eaux a rendu impossible la location de ces biens.

Le contrat liant les parties prévoit en page 56 au paragraphe « Définition de l’achèvement » que :

« Il est expressément convenu entre les parties que les locaux dont s’agit seront réputés achevés au sens contractuel lorsque seront exécutés les ouvrages et seront installés les éléments d’équipement décrits dans la notice descriptive et sur les plans annexés au présent contrat ».

Il est ajouté que « Il est en outre convenu que pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions des présentes ne seront pas pris en considération lorsqu’ils n’auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendront pas les ouvrages ou éléments d’équipement impropres à leur utilisation ».

Il appartient donc à la SC L’ALBANAIS, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, de prouver que les réserves formulées remplissent les critères contractuellement prévus.

La seule existence de réserve ne permet pas l’application de pénalités de retard.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande formulée au titre des revenus locatifs

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, la SC L’ALBANAIS sollicite la somme de 14 850 € au titre de la perte de revenus locatifs, exposant que suite à un dégât des eaux, l’appartement A602 n’a pu être mis en location que le 11 février 2022 et que le A304 n’a pu être loué qu’à compter du 8 avril 2022.

A l’appui de cette demande, la SC L’ALBANAIS produit un courriel de l’agence CITYA daté du 31 août 2021 et faisant état de la présence d’eau et de moisissures dans un appartement, empêchant la locataire de s’y installer. Le numéro de l’appartement concerné n’est pas précisé et aucun contrat de bail n’est versé aux débats.

La SC L’ALBANAIS produit également les contrats de location signés les 24 et 25 mars 2022 pour l’appartement A304 et les 14, 16 et 24 janvier 2022 pour l’appartement [Cadastre 3].

Il n’est ainsi démontré ni la responsabilité de la SARL LE JARDIN DES ILES, ni l’inhabitabilité des appartements, ni l’impossibilité de les louer avant la date indiquée.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SARL LE JARDIN DES ILES, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SARL LE JARDIN DES ILES sera condamnée à verser à la SC L’ALBANAIS une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La demande formulée par la SARL LE JARDIN DES ILES au titre de l’article 700 susvisé sera par ailleurs rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DES ILES à payer à la SC L’ALBANAIS la somme de 26160 € au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 ;

DIT que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les demandes formulées par la SC L’ALBANAIS au titre des indemnités de retard spécifiques aux appartements A304 et A602 ainsi qu’au titre de la perte de revenus locatifs ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DES ILES à verser à la SC L’ALBANAIS la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SARL LE JARDIN DES ILES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LE JARDIN DES ILES aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT