COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [K], [M]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/03930 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVN2

— Exécutoire le :

à Mme [X] [E]

— copies certifiées conforme

à Monsieur [S] [K]

à Madame [Z] [M]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [X] [E],Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant,

Madame [Z] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 9 novembre 2004, donné à bail d’habitation à Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel indexé de 351,70 euros et une provision mensuelle sur charges de 81,00 euros, soit un total mensuel de 432,70 euros actualisé à 570,22 euros au mois de janvier 2026.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [S] [K] par acte du commissaire de justice en date du 28 mars 2025 pour un arriéré locatif de 1455,89 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, la prestation de recouvrement A444-31 pour 35,72 euros et le coût de l’acte pour 180,09 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 4 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 5 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 février 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le commandement en date du 28 mars 2025 est demeuré infructueux,

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 9 novembre 2004 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 3122.76 euros,

— Les condamner solidairement à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient dû être payés s’ils étaient restés locataires, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Vu, les articles 446-1 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2025, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire Madame [E] [X], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, il précise à titre d’information que le montant de l’arriéré locatif a augmenté selon un décompte arrêté au mois de janvier 2026 à la somme de 5370,33 euros et que les locataires ont repris le paiement partiel de leur loyer à hauteur de 300,00 euros en janvier 2026.

Monsieur [S] [K] présent à l’audience demande expressément l’octroi de délais de paiement. Il indique avoir été dans l’impossibilité de régler ses loyers en raison d’une intervention chirurgicale et explique percevoir chaque mois 1350,00 euros et 712,00 euros mensuel correspondant à la retraite de sa femme. Il ajoute avoir fait une demande de dossier de surendettement.

Madame [Z] [M] a comparu,mais n’a pas fait d’observation.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 28 mars 2025, le même jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 4 août 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 5 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 3 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [S] [K] par acte du commissaire de justice en date du 28 mars 2025 pour un arriéré locatif de 1455,89 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, la prestation de recouvrement A444-31 pour 35,72 euros et le coût de l’acte pour 180,09 euros.

Il est constant que le bail en date du 9 novembre 2004, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 9 mai 2025, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement un surloyer d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 570,22 euros à compter du 10 mai 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel de 3122,76 euros figurant dans son assignation, le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la hausse duquel il ressort que Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] restent devoir la somme de 5370,33 euros arrêtée au mois de jnvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais suivants comptabilisés au débit du compte des locataires pour 175,03 euros le 30 juin 2025 pour les frais de justice sérieusement contestables dès lors qu’ils relèvent des dépens,

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 5195,30 euros, il convient de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative.

Au regard du montant des revenus du foyer familial, il est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ceux-ci à l’apurement de son arriéré locatif.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et celui de l’assignation et seront condamnés in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 180,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 9 novembre 2004 à effet au 9 mai 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 5] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle et éventuellement d’un surloyer d’un montant de 570,22 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 5195,30 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Accordons à Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] des délais de paiement de leur dette locative d’un montant de 5195,30 euros selon 36 mensualités de 144,00 euros chacune, la dernière la 36ème étant augmentée du solde de celle-ci (11,30euros), soit 160,30 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

Disons que si les débiteurs respectent le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

Condamnons Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 180,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [S] [K] et Madame [Z] [M] in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,