COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Janvier 2026

N° RG 25/02953 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSMC

Grosse délivrée

à M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

à M et Mme [I]

le

DEMANDERESSE:

La société ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Madame [M] [D] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, la SCI LES TOURETTANS, a consenti à Mme [M] [I] et M. [U] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 1 135 euros.

Se prévalant d’un contrat de cautionnement VISALE en date du 15 avril 2021 et de loyers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 20 février 2024, à Mme [M] [I] et M. [U] [I] un commandement de payer la somme principale de 4 319 euros, au titre du solde des loyers et charges non réglés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 21 février 2024.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 4 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [M] [I] et M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [I] et M. [U] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [M] [I] et M. [U] [I], au paiement des sommes suivantes:

4 319 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges avec intérêts au taux légal à compter de 20 février 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 7 avril 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement cités à personne Mme [M] [I] et M. [U] [I] n’ont pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes ;

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la bailleresse à l’encontre de son locataire dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, un contrat de cautionnement a été conclu le 15 avril 2021 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par ailleurs, la quittance subrogative indiquant que le bailleur a été indemnisée pour les loyers et charges impayés, ce pour un montant total de 4 319 euros démontre une exécution du contrat de cautionnement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et le consentement des parties à celui-ci.

Il convient en conséquence de considérer que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [M] [I] et M. [U] [I] de sorte qu’il y a lieu de déclarer ses demandes recevables.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 11 septembre 2025.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » (dernière page du contrat de bail) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 20 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [M] [I] et M. [U] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 avril 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4 319 euros.

Mme [M] [I] et M. [U] [I] sont absents à l’audience et ne sont pas en capacité de démontrer du paiement de l’arriéré locatif.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et de la quittance subrogative, que la dette locative de Mme [M] [I] et M. [U] [I], s’élève bien à la somme de 4 319 euros (terme du mois décembre 2023 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2025.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 avril 2024, Mme [M] [I] et M. [U] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [M] [I] et M. [U] [I] au paiement de cette indemnité à compter de 3 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [M] [I] et M. [U] [I] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [M] [I] et M. [U] [I] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [M] [I] et M. [U] [I] seront donc condamnés in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre la SCI LES TOURETTANS, d’une part, et Mme [M] [I] et M. [U] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [I] et M. [U] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 319 euros, décompte arrêté au commandement de payer du 20 février 2024 (terme du mois décembre 2023 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 4 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [I] et M. [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [I] et M. [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [I] et M. [U] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur présentation d’une quittance subrogative, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [M] [I] et M. [U] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [I] et M. [U] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection