Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Sabine [D]

M^e Alexandre ZWERTVAEGHER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 20 Décembre 2024

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/03631 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKQ

Minute n° JG24/275

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] RESIDENCE [Adresse 8] ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLIERI GESTION immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [P] [L]

né le 05 Avril 1993 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, M^e Anaïs KOPPEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 473/474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 28 Novembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/03631 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [L] est propriétaire des lots n°4038 et 4214 au sein de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] à [Localité 11].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion a, par exploit du 2 août 2024, assigné M. [P] [L] devant le tribunal judiciaire de Nîmes statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l’article 481-1 du code de procédure civile, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 aux fins de voir :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son principe ;

— Condamner M. [P] [L] à lui payer la somme de 11 860,28 euros au titre des charges échues et 6 153,04 euros au titre des charges à échoir arrêtées au 10 juillet 2024 ;

— Déclarer que cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 31 mai 2024 ;

— Condamner M. [P] [L] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner M. [P] [L] aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET FRONTIN.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion, demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

Déclarer recevable et bien fondé en son principe le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 3] à [Localité 11] prise en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION, Condamner Monsieur [P] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 3] à [Localité 11], la somme de 11.860,28 €uros au titre des charges échues et 6.153,04 €uros au titre des charges à échoir arrêtées au 10 juillet 2024, Déclarer que cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 31 mai 2024, Condamner Monsieur [P] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT [Adresse 3] à [Localité 11], la somme de 1.500 €uros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, Débouter Monsieur [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Condamner Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 2.000 €uros au profit du [Adresse 12] [Adresse 6] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET FRONTIN.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA la 27 septembre 2024, Monsieur [P] [L] demande, sur le fondement des articles 1530, 1536, 1343-5, 1240 du Code civil et 700 et 514-1 du Code de procédure civile, de :

Inviter les parties à recourir à un mode amiable de résolution du présent différend, Accorder à Monsieur [P] [L], un délai de deux ans afin de lui permettre de régler la somme de 11 860,28 euros au titre des charges échues et 6 153 euros au titre des charges à échoir, Rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le Syndicat,Rejeter la demande de condamnation aux frais irrépétibles formée par le syndicat, Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024, où les parties ont repris oralement les termes de leurs conclusions. Le demandeur a précisé s’opposer à tous délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Sur la demande de conciliation

A titre liminaire, il convient de souligner que Monsieur [L], lors de l’audience du 28 novembre 2024 a accepté le montant sollicité, en demandant des délais de paiement, de telle sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer sur cette demande formulée dans ses dernières conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 14-1 du même texte, “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] verse aux débats les éléments suivants :

Le titre de propriété, Le contrat de syndic,Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes réactualisé au 18 novembre 2024 pour un montant total de 17.782,77 euros,Des appels de fonds et de provision de 2021 à 2024,Les convocations aux assemblées générales avec accusés de réception,

Les procès-verbaux des assemblées générales en date des 08 décembre 2021, 17 mars 2022, 20 décembre 2023 et 11 juillet 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2021 au 30/09/2022, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025.Les mises en demeure des 31 mai et 04 juin 2024.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que M. [P] [L] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 31 mai 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 08 décembre 2021, 17 mars 2022, 20 décembre 2023 et 11 juillet 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2021 au 30/09/2022, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025 votant le budget prévisionnel pour ces mêmes périodes, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 13.137,99 euros au titre des charges échues.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 7 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

25/11/2021 : Mise en demeure : 35 euros 15/02/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 1/8 : 40,62 euros20/06/2022 : SCP BELIN – COMMANDT du 07/06/2022 : 135,67 euros 17/05/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 2/7 : 40,62 euros 18/08/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 3/8 : 40,62 euros.15/11/2022 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 4/8 : 40,62 euros 15/02/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 5/8 : 40,62 euros15/05/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 6/8 : 40,62 euros15/08/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 7/8 : 40,62 euros.15/11/2023 : HONORAIRES TVX PLAN DE SAUVEGARDE 8/8 : 40,62 euros.28/02/2024 : REMISE DOSSIER A CFDP : 170 euros.23/05/2024 : REMISE DOSSIER MAITRE [D] : 300 euros.09/07/2024 : REMISE DES PIECES ME [D] : 120 euros

Soit la somme totale de 1.085,63 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 12.052,36 euros (13.137,99-1.085,63 euros) est justifiée. En conséquence, il convient de condamner M. [P] [L] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 12.052,36 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 31 mai 2024, et ce en deniers ou quittance.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2025 à savoir les trois premiers trimestres.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour les périodes des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2025 qui s’élèvent à la somme de 1.538,26 euros, soit 4.614,78 euros au total. Il produit également le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 11 juillet 2024 qui a notamment voté à l’unanimité le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025 à la somme de 297.000 euros et autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.

En conséquence, il conviendra de condamner M. [P] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.614,78 euros au titre des charges de copropriété à échoir pour l’exercice de l’année 2025, correspondant aux trois premiers trimestres 2025 avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

III. Sur la demande en dommages-intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [L] est tenu au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Toutefois, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De plus, Monsieur [L] démontre sa bonne foi en ayant exécuté une partie de l’échéancier qu’il avait convenu avec le syndicat des copropriétaires, en ayant effectué des virements depuis 2021, et en acceptant de payer les sommes dues avec délais de paiement. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

IV. Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »

Monsieur [L] sollicite l’octroi d’un délai de deux ans afin de régler la dette réclamée en exposant qu’il a mis en vente le bien litigieux au prix de 40.000 euros aux fins de régler les sommes dues en produisant le mandat général de gestion immobilière. Le syndic des copropriétaires s’oppose à cette demande

En considération de l’importance de la somme et des efforts fournis par Monsieur [L] pour solder sa dette de copropriété en ce qu’il a continué à payer une partie des charges et qu’il justifie de la mise en vente de l’appartement aux fins d’apurer sa dette, il sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 23 versements mensuels réguliers de 740,95 euros payables avant le 10 de chaque mois, la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Outre cette mensualité, Monsieur [L] devra s’acquitter régulièrement du montant des appels de charges courantes.

A défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, ou du règlement des charges courantes, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

V. Sur les demandes accessoires

A. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

C. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, M. [P] [L] qui succombe, supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET FRONTIN.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion :

La somme de 12.052,36 euros au titre des charges échues avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024, et ce en deniers ou quittance,La somme de 4.614,78 euros au titre des charges à échoir pour les trois premiers trimestres 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.DIT que Monsieur [L] s’acquittera de cette somme en 24 mensualités dont 23 mensualités d’un montant de 740,95 euros, la 24ème mensualité soldant la dette,

DIT qu’au cas où Monsieur [L] ne réglerait pas une seule échéance, l’intégralité de la somme restante sera due immédiatement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET FRONTIN.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,