Copie délivrée

à

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 6]

**** Le 27 Mars 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/05446 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXNG

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des CopropriétairesLE SOLEIL LEVANT représenté par son syndic en exercice, la SAS H4 IMMOBILIER, identifiée au SIREN sous le numéro 824 677 033, RCS [Localité 6], au capital de 5 000.00 EUR, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

MISSION DOMANIALE désigné curateur à la succession vacante de :

— Monsieur [J] [W], né le 19.04.1966 à [Localité 3] (BELGIQUE), décédé le 05.04.2019 à [Localité 5] (13), dont le siège social est sis [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Février 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Nathalie LABADIE, F.F.Greffier, en présence de [B] [N], Attachée de Justice, et de [F] [S], Greffier stagiaire, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/05446 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXNG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [W] était propriétaire des lots n°815, 1501 et 1627 constitués respectivement d’un garage, d’un appartement et d’une cave dans la résidence [Adresse 4].

Le 05 avril 2019, Monsieur [J] [W] est décédé, et la société MISSION DOMANIALE a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante, par ordonnance du 06 avril 2022.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER a, par acte en date du 19 novembre 2024 assigné la société MISSION DOMANIALE devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du Code de procédure civile, afin de :

CONDAMNER le service des Domaines ès qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au [Adresse 9] en la personne de son syndic H4IMMO la somme de 12.147,01 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 30 juillet 2024 et de l’appel prévisionnel exigible par anticipation.DIRE ET JUGER que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 15/05/2024.S’ENTENDRE CONDAMNER encore le service des Domaines ès qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.S’ENTENDRE CONDAMNER encore le service des Domaines ès qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêtsS’ENTENDRE CONDAMNER encore le service des Domaines ès qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic. DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.LE CONDAMNER à rembourser les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerceLE CONDAMNER aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 27 février 2025.

Bien que régulièrement assignée à domicile le 19 novembre 2024, la MISSION DOMANIALE n’a pas constituée avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

L’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire d’Aix en Provence du 06 avril 2022 déclarant vacante la succession de Monsieur [J] [W] et désignant Monsieur le Trésorier Payeur général des Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession. Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 22 janvier 2021, 11 juin 2022, 03 juin 2023 et 06 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement de 2022, 2023, 2024 et 2025.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 29 octobre 2024 pour un montant total de 12.147,01 euros.Des appels de fonds et factures de 2018 à 2024.Les mise en demeure en date des 15 mai 2024 et 30 juillet 2024 adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [J] [W] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 15 mai 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 22 janvier 2021, 11 juin 2022, 03 juin 2023 et 06 avril 2024 approuvant les comptes des exercices de 2022 à 2025 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat produit un décompte arrêté au 29 octobre 2024 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 12.147,01 euros.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

20/05/2024 : Frais de relance LRAR SOLEIL LEVANT : 48 euros30/07/2024 : Frais de relance LRAR SOLEIL LEVANT : 48 euros25/10/2024 : Frais de relance LRAR SOLEIL LEVANT : 48 euros28/12/2023 : TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT SVA – ASSIGNATION : 300 euros03/03/2021 : Frais de RELANCE [Localité 8] : 35 euros17/11/2021 : Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros10/08/2020 : OUVERTURE PORTE D4ENTRER SERRURE SUCURIT : 150 euros 11/12/2020 : Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros26/08/2020 : FRAIS DE MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros18/09/2019 : FRAIS DE MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros12/11/2019 : FRAIS DE MISE EN DEMEURE AVEC AR : 35 euros

Précision faite que les frais de mise en demeure des 26/10/2023, 01/08/2023 et 26/08/2023 et 22/01/2024 ne sont pas comptabilisés car le syndicat a, à juste titre, procéder à l’annulation de ces frais le 05/09/2024.

Soit la somme totale de 804 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire. Le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de traiter cette somme sur le fondement des frais de recouvrement.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires pouvait solliciter le paiement des charges de copropriété depuis le 19 novembre 2019, de telle sorte qu’aux termes de l’extrait de compte des charges au 29 décembre 2023, le montant de 1.373,10 euros était prescrit. L’irrecevabilité partielle des demandes pour prescription n’était pas soulevée en défense, la société MISSION DOMANIALE ne s’étant pas constituée, il y a donc lieu de prendre en compte cette somme dans le montant des charges de copropriété échues en application des dispositions de l’article 2247 du code civil.

Ainsi, il apparaît que la somme de 11.343,01 euros (12.147,01 euros montant charges échues – 804 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 11.343,01 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024.

2. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens, le coût de l’hypothèque légale et l’application de l’article A444-32 du code de commerce

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

N° RG 24/05446 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXNG

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic et que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, en cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation de la défenderesse aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

Par conséquent, la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au le [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 11.343,01 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024, et ce en derniers ou quittance ;

DEBOUTE le [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] à payer au [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MISSION DOMANIALE es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [J] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,